كيف يشتري الأجنبي عقارا في الإمارات خطوة بخطوة؟
الطريق الكامل من اختيار المنطقة حتى سند الملكية، مرة لشقة جاهزة ومرة لشقة على الخارطة، مع ما تتحقق منه في كل خطوة.
الأرقام متحقق منها: 19 أكتوبر 2026يستطيع غير المواطن في دبي تملك العقار تملكا حرا غير مقيد بمدة1 داخل مناطق التملك الحر. في الشراء الجاهز توقع عقد التفاهم، ويستخرج البائع شهادة عدم ممانعة من المطور، ثم تنقل الملكية لدى أمين التسجيل وتدفع رسم 4% من قيمة البيع2. في الخارطة يسجل العقد في نظام عقود خلال 90 يوما من تاريخ توقيع العقد3. لا يشترط القانون سنا محددة.
| الأساس القانوني في دبي | تملك حر في مناطق يحددها الحاكم1 |
|---|---|
| مهلة تسجيل عقد الخارطة | 90 يوما من تاريخ توقيع العقد3 |
| رسم التسجيل | 4% من قيمة البيع2 |
| شهادة عدم الممانعة | مطلوبة لكل بيع في مناطق التملك الحر4 |
| السن | لا يشترط القانون سنا محددة5 |
| أبوظبي | تملك كامل داخل المناطق الاستثمارية6 |
من يحق له التملك وأين؟
في دبي يقصر القانون رقم 7 لسنة 2006 التملك المطلق على المواطنين ومواطني دول الخليج، ويجيز لغيرهم بموافقة الحاكم التملك الحر دون قيد زمني أو حق الانتفاع أو الإجارة حتى 99 عاما1 في مناطق محددة. هذه هي مناطق التملك الحر.
النص الأصلي للائحة 2006 ذكر 23 منطقة7، ثم أضيفت مناطق بقرارات لاحقة. لذلك لا تعتمد على قائمة منشورة في مقال، بل تحقق من وضع المشروع نفسه لدى الدائرة.
في أبوظبي يحق لغير المواطنين منذ تعديل 2019 تملك جميع الحقوق العينية الأصلية والتبعية6 داخل المناطق الاستثمارية. وفي الشارقة القواعد أضيق وأقل وضوحا، والتفاصيل في صفحة الشارقة.
- الشركة المملوكة لأجانب: مسموح لشركات مسجلة في مناطق دبي الحرة أو إمارات أخرى وفق مذكرات تفاهم8.
- القاصر: لا يشترط القانون سنا محددة5، لكن بيع عقار القاصر أو رهنه لاحقا يحتاج إلى حكم من الجهة القضائية المختصة.
- الجنسية: لم نجد في النصوص التي راجعناها قاعدة تملك خاصة بجنسية معينة. قد تختلف شروط البنوك والتأشيرات حسب الجنسية.
خطوات شراء شقة جاهزة (إعادة بيع)
- تأكد أن المبنى في منطقة تملك حر، وافتح مؤشر رسوم الخدمات9 للمشروع لتعرف كلفته السنوية.
- اتفق على السعر ووقع عقد التفاهم بين الطرفين (يسمى في السوق النموذج F)، واكتب فيه من يدفع رسم الدائرة وموعد النقل.
- يطلب البائع شهادة عدم الممانعة من المطور، وهي مطلوبة لكل بيع في مناطق التملك الحر4 وتؤكد عادة أن رسوم الخدمات مسددة.
- إذا كان العقار مرهونا يسدد البنك ويفك الرهن قبل النقل أو أثناءه.
- تنقل الملكية في مكتب أمين التسجيل وتدفع 4% من قيمة البيع2 والرسوم الثابتة.
- يصدر سند الملكية الإلكتروني باسمك برسم 250 درهما10.
خطوات شراء شقة على الخارطة من مطور
- تحقق من المطور والمشروع في خدمة استعلام حالة المشروع في تطبيق دبي REST وموقع الدائرة11: هل المشروع مسجل؟ ما نسبة الإنجاز؟ ما رقم حساب الضمان؟
- اقرأ اتفاقية البيع والشراء وجدول الدفع، خصوصا ما يحدث إذا تأخرت في قسط. التفاصيل في خطط التقسيط في الإمارات.
- ادفع إلى رقم حساب الضمان فقط، لأن القانون يلزم كل مطور يبيع على الخارطة بفتح حساب ضمان مستقل باسم كل مشروع12.
- يسجل المطور العقد في عقود خلال 90 يوما من تاريخ توقيع العقد3، وتصلك شهادة تسجيل مبدئي باسمك.
- عند التسليم افحص الشقة قبل القبول، ثم يصدر سند الملكية النهائي.
التصرف في وحدة على الخارطة باطل ما لم يقيد في السجل العقاري المبدئي13. لا تكتف بإيصال دفع: اطلب شهادة عقود باسمك.
تريد مراجعة صفقة قبل التوقيع؟
أرسل رابط العرض أو اسم المشروع، ونراجع معك تسجيل المشروع وحساب الضمان وبنود العقد التي تحتاج سؤالا.
وصل طلبك
سيتواصل معك فريق سهم قريبًا على الرقم الذي كتبته. رقم طلبك:
المستندات التي تحتاجها
- جواز سفر ساري المفعول. الهوية الإماراتية ليست شرطا للتملك، لكنها تسهل فتح الحساب البنكي.
- عقد التفاهم أو اتفاقية البيع والشراء.
- شهادة عدم الممانعة في إعادة البيع (يستخرجها البائع).
- إثبات مصدر الأموال إذا حولت من الخارج، فالبنوك تسأل عنه. راجع تحويل الأموال لشراء عقار في الإمارات.
- وكالة مصدقة إن لم تحضر بنفسك. سلسلة التصديق المطلوبة: كاتب العدل ثم خارجية بلد الإصدار ثم سفارة الإمارات ثم وزارة الخارجية الإماراتية14. التفاصيل في الشراء عن بعد.
الأخطاء التي تتكرر في الشراء
- الدفع لحساب شخصي أو لحساب المطور العام بدل حساب الضمان.
- قبول وعد بتسجيل عقود لاحقا دون موعد. القانون يعطي المطور 90 يوما3، فاسأل عن الموعد كتابيا.
- ترك بند من يدفع رسم الدائرة غامضا في عقد التفاهم.
- الوثوق بوسيط غير مسجل. الدائرة تطلب التأكد من أن الوسيط مسجل لدى مؤسسة التنظيم العقاري15.
- حساب العائد من الإيجار دون رسوم الخدمات. كل هذه الأنماط مفصلة في الاحتيال العقاري في الإمارات.
جاهز أم على الخارطة: أيهما يناسبك؟
الجاهز تراه وتؤجره فورا وتعرف رسوم خدماته الحقيقية، لكنك تدفع ثمنه أو معظمه مرة واحدة. الخارطة تقسط الثمن على سنوات، لكنها تحمل خطر التأخير، والبنك لا يمول أكثر من 50% من قيمة العقار16 قبل الإنجاز.
إذا كنت تشتري للحصول على الإقامة فاقرأ شروط الإقامة الذهبية عبر العقار أولا، لأن القبول بالخارطة له شرط إضافي. ولمقارنة عامة بين النوعين انظر دليل الجاهز مقابل الخارطة.
أسئلة شائعة
هل يحق للاجانب شراء عقار في دبي؟
نعم، في مناطق التملك الحر التي يحددها الحاكم، تملكا حرا دون قيد زمني1 أو حق انتفاع أو إجارة. خارج هذه المناطق يقتصر التملك على المواطنين ومواطني دول الخليج.
هل احتاج اقامة في الامارات لشراء شقة؟
لا. لا تشترط الدائرة الإقامة للتملك، ويمكن الشراء بوكالة مصدقة من الخارج. الإقامة شيء منفصل قد تطلبه بعد الشراء إذا توفرت شروطه.
كم مدة تسجيل عقد الشراء على الخارطة؟
يجب تسجيل العقد في السجل المبدئي خلال 90 يوما من تاريخ توقيع العقد3، وتصدر للمشتري شهادة تسجيل مبدئي إلكترونية. البيع غير المسجل يعد باطلا بنص القانون.
هل يستطيع السوريون او المصريون شراء عقار في دبي؟
القانون يتحدث عن غير المواطنين عموما، ولم نجد في النصوص التي راجعناها قاعدة تملك خاصة بجنسية معينة. ما قد يختلف حسب الجنسية هو شروط البنوك وتأشيرة الدخول، فتحقق منها قبل التحويل.
هل يمكن تسجيل العقار باسم شركة؟
نعم، إذا كانت الشركة مسجلة في إحدى المناطق الحرة في دبي أو في إمارة أخرى بموجب مذكرات تفاهم مع الدائرة8. التملك عبر شركة قد يغير الوضع الضريبي، فاستشر محاسبا مرخصا.
هل شراء شقة في دبي حلال؟
لا نصدر حكما شرعيا. الفرق العملي بين الشراء نقدا وأقساط المطور والتمويل البنكي مشروح في دليل الشراء الحلال، واسأل عالما تثق به عن حالتك.
المصادر وتاريخ التحقق
- 1الأساس القانوني لتملك الأجانب في دبي (القانون رقم 7 لسنة 2006، المادة 4)Dubai Land Department (Dubai Real Estate Legislation compilation, Law No. 7 of 2006) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 2رسوم تسجيل بيع العقار (رسوم النقل) لدى دائرة الأراضي والأملاكDubai Land Department (Property Sale Registration service) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026Dubai Land Department (Dubai Real Estate Legislation compilation, Executive Council Resolution No. 30 of 2013) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 3المهلة القصوى لتسجيل عقد بيع على الخارطة في السجل المبدئيDubai Land Department (Request to register the initial sale) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 4شهادة عدم ممانعة إلكترونية من المطور شرط لتسجيل إعادة البيع في مناطق التملك الحرDubai Land Department (Property Sale Registration service) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 5لا يوجد حد أدنى للسن لتملك العقار في دبيDubai Land Department (Frequently Asked Questions) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026UAE Government portal u.ae · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 6أبوظبي: تملك الأجانب في المناطق الاستثمارية (القانون رقم 19 لسنة 2005 المعدل بالقانون رقم 13 لسنة 2019)Abu Dhabi Real Estate Centre (ADREC), Property Ownership legislation · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 7مناطق التملك الحر المحددة (اللائحة رقم 3 لسنة 2006)Dubai Land Department (Dubai Real Estate Legislation compilation, Regulation No. 3 of 2006) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026UAE Government portal u.ae · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 8التملك عبر شركة مملوكة لأجانبDubai Land Department (Frequently Asked Questions) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 9مؤشر رسوم الخدمات (أداة رسمية لمعرفة رسوم الخدمة لكل مشروع)Dubai Land Department (Service Charge Index) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 10رسوم إصدار شهادة سند الملكيةDubai Land Department (Property Sale Registration service) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 11كيف يتحقق المشتري من تسجيل المشروع وحساب الضمان (خدمة مشروعي)Dubai Land Department (Project Status Enquiry) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 12حساب الضمان الإلزامي لمشاريع البيع على الخارطة (القانون رقم 8 لسنة 2007)Dubai Land Department (Dubai Real Estate Legislation compilation, Law No. 8 of 2007, Art. 9) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026Dubai Land Department (Dubai Real Estate Legislation compilation, Law No. 8 of 2007, Art. 6) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 13بطلان التصرف في الوحدات على الخارطة غير المسجلة (القانون رقم 13 لسنة 2008)Dubai Land Department (Dubai Real Estate Legislation compilation, Law No. 13 of 2008) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 14الشراء عن بعد: سلسلة التصديق لوكالة صادرة خارج الدولةDubai Land Department (Frequently Asked Questions) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 15عمولة الوسيط العقاري عند البيع (عرف سوقي وليست نسبة قانونية)Dubai Land Department (Frequently Asked Questions) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026fäm Properties (broker guide) · مصدر ثانوي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026تقديريلم نجده في مصدر رسمي، استخدمه للاسترشاد فقط
- 16الحد الأقصى لنسبة التمويل لشراء العقار على الخارطة لجميع الفئاتCentral Bank of the UAE Rulebook (Regulations Regarding Mortgage Loans, Art. 3) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
نتحقق من كل رقم في صفحة الجهة التي أصدرته. كيف نتحقق
هذه الصفحة معلومات عامة لأغراض تعليمية، وليست استشارة قانونية أو ضريبية أو مالية لحالتك. سهم ليس مكتب محاماة ولا مكتب محاسبة. القوانين والرسوم تتغير: تحقق من الجهة الرسمية أو من محامٍ مرخص قبل أي قرار. لا يوجد عائد أو ربح أو إقامة أو جنسية مضمونة.