كيف تحسب العائد الإيجاري الحقيقي لشقتك في الخارج؟
الحاسبة تفصل العائد الإجمالي عن الصافي، وتطلب منك الإشغال شهرا بشهر بدل متوسط سنوي واحد يخفي الموسم.
الأرقام متحقق منها: 19 أكتوبر 2026العائد الإجمالي هو الإيجار السنوي مقسوما على سعر الشراء. العائد الصافي يطرح الإدارة ورسوم الخدمات والضرائب والصيانة والأشهر الفارغة، ثم يقسم على السعر مع تكاليف الشراء. نطلب الإشغال لكل شهر لأن المتوسط السنوي يخفي الموسم: في أجاريا، حيث باتومي، بلغ متوسط الزيارات الشهرية 424.8 ألف في صيف 20251 مقابل 102.0 ألف في الربع الأول من 20261.
| زيارات أجاريا الشهرية، صيف 2025 | 424.8 ألف1 |
|---|---|
| زيارات أجاريا الشهرية، الربع الأول 2026 | 102.0 ألف1 |
| جورجيا: ضريبة الإيجار السكني للأفراد | 5% من إجمالي الإيجار2 |
| تركيا: إعفاء الإيجار السكني السنوي 2026 | 58,000 ليرة3 |
| الإمارات: ضريبة الدخل على الأفراد | 0%4 |
| تركيا: إيجارات المستأجرين الجدد خلال سنة | +26.6% اسميا، و2.4% انخفاضا حقيقيا5 |
أرسل لي التقرير الكامل على واتساب
نرسل لك الحساب مفصلًا مع أسعار مشاريع موثقة تناسب أرقامك. بلا رسوم.
وصل طلبك
سيتواصل معك فريق سهم قريبًا على الرقم الذي كتبته. رقم طلبك:
ما الفرق بين العائد الإجمالي والعائد الصافي؟
العائد الإجمالي = الإيجار المحصل في سنة ÷ سعر الشراء. رقم سهل، ولذلك يحبه البائعون.
العائد الصافي = (الإيجار المحصل − كل المصاريف السنوية) ÷ (سعر الشراء + تكاليف الشراء لمرة واحدة). هذا ما يصل إلى حسابك فعلا.
الحاسبة تعرض الرقمين معا، وتعرض الفرق بينهما بالدولار، لأن الفرق هو ما يخفيه العرض التسويقي عادة.
لماذا نطلب الإشغال شهرا بشهر بدل متوسط سنوي؟
لأن الطلب السياحي موسمي. هيئة الإحصاء الجورجية تنشر زيارات الزوار الدوليين لإقليم أجاريا حسب الربع: 424.8 ألف زيارة شهريا في الربع الثالث من 20251، و207.1 ألف في الربع الثاني من 20261، و102.0 ألف في الربع الأول من 20261. أي أن الصيف 424.8 ÷ 102.0 = نحو 4.2 ضعف الشتاء.
من يضرب دخل أغسطس في 12 يحصل على رقم لا يتحقق. ومن يأخذ معدل الإشغال السنوي المعلن لا يعرف متى يأتي الدخل ومتى تدفع المصاريف من جيبك. فصلنا البيانات في موسمية أجاريا وباتومي، وشرحنا الفكرة في لماذا يضلل العائد السنوي.
مثال محسوب: نفس الشقة بطريقتين
شقة للإيجار اليومي سعرها 100,000 دولار. الدخل الصافي من الحجوزات بعد عمولة المنصات: - 3 أشهر صيف: 1,200 دولار لكل شهر = 3,600 دولار. - 4 أشهر ربيع وخريف: 500 دولار لكل شهر = 2,000 دولار. - 5 أشهر شتاء: 150 دولار لكل شهر = 750 دولار.
الإجمالي 6,350 دولار، أي عائد إجمالي 6.35%. لو ضربت شهر الذروة في 12 لحصلت على 14,400 دولار و14.4%، أي أكثر من الضعف.
اطرح مصاريف سنوية قدرها 1,800 دولار للإدارة والتنظيف والخدمات، يبقى 4,550 دولار. إذا انطبقت ضريبة 5% من إجمالي الإيجار2 فهي 317.5 دولار، ويبقى 4,232.5 دولار، أي عائد صاف نحو 4.2%.
كل أرقام الدخل والمصاريف هنا افتراضية للتوضيح، وليست إيجار مشروع أو حي حقيقي. نسبة الضريبة الجورجية المخففة تخص تأجير المسكن لأغراض السكن، وتطبيقها على الإيجار اليومي يحتاج تأكيدا من محاسب.
ما المصاريف التي تطرحها من الإيجار في كل دولة؟
بنود مشتركة: أتعاب الإدارة، والتنظيف بين النزلاء، والكهرباء والماء والإنترنت في الإيجار القصير، وصيانة الأثاث، والأشهر الفارغة بين مستأجرين.
الضرائب تختلف: - تركيا: أول 58,000 ليرة3 من إيجار المسكن في 2026 معفاة بشروط، ويمكن خصم 15% من الإيجار الإجمالي6 كمصاريف جزافية، ثم تطبق شرائح تبدأ من 15%7. - جورجيا: 5% من إجمالي الإيجار السكني2 إذا لم تخصم مصاريف، أو 20%8 مع خصم المصاريف. - الإمارات: لا ضريبة دخل على الأفراد (0%4)، لكن المالك يدفع رسوم خدمات المبنى، ويمكنك معرفتها مسبقا من مؤشر رسوم الخدمات الرسمي9.
إن كنت من أبناء الداخل فهناك ضريبة في الداخل أيضا، منها مسار ثابت 15%10. التفاصيل في ضريبة العقار في الخارج على أبناء الداخل. هذه قواعد عامة، وقرار المسار يحتاج محاسبا مرخصا.
تقرير دخل لشقة محددة
أرسل المشروع أو الحي، ونرسل لك تقديرا للدخل شهرا بشهر مع المصاريف والضرائب، دون أرقام سنوية مجملة.
وصل طلبك
سيتواصل معك فريق سهم قريبًا على الرقم الذي كتبته. رقم طلبك:
كيف تقرأ النتيجة؟ وأين يخطئ الناس عادة
اقرأ ثلاثة أرقام معا: العائد الصافي، وأسوأ شهر، وعدد الأشهر التي يغطي فيها الإيجار مصاريفه. إذا كان الشتاء يأكل دخل الربيع فأنت تشتري دخلا موسميا، وهذا مقبول إذا عرفته مسبقا.
أخطاء متكررة: - قبول رقم عائد سنوي من البائع دون تفصيل شهري. - القسمة على سعر الشراء وحده دون تكاليف الشراء والأثاث. - مقارنة عائد إجمالي في دبي بعائد صاف في جورجيا. - تجاهل العملة: في تركيا ارتفعت إيجارات العقود الجديدة 26.6% اسميا خلال عام5 لكنها انخفضت 2.4% بالقيمة الحقيقية5. إذا كان إيجارك بالليرة وحساباتك بالدولار فاحسب بالدولار. - اعتبار وعد بإيجار ثابت ضمانا. اقرأ شروطه ومن يدفعه ولكم سنة.
للإدارة اليومية وتكاليفها راجع إدارة الإيجار في تركيا والعائد الإيجاري في باتومي.
لماذا لا نطبع رقم عائد جاهزا لكل مدينة؟
لأننا لم نجد مصدرا رسميا ينشر العائد الإيجاري لمدن تركيا أو باتومي أو دبي. البنك المركزي التركي ينشر وسيط سعر المتر ووسيط الإيجار للمتر من تقارير التقييم، مثل 475 ليرة للمتر شهريا في إسطنبول11، لكنهما من عينتين مختلفتين، فلا نقسم أحدهما على الآخر ونسمي الناتج عائدا.
البديل الصادق: أدخل أنت أرقام الشقة التي أمامك، وتعرض الحاسبة ما يبقى لك شهرا بشهر. وإذا أرسلت لنا المشروع نرسل لك تقرير دخل مبنيا على أرقامه.
أسئلة شائعة
كيف احسب العائد الإيجاري للشقة؟
اجمع الإيجار الذي تتوقع تحصيله في 12 شهرا، شهرا بشهر، ثم اقسمه على سعر الشراء لتحصل على العائد الإجمالي. للعائد الصافي اطرح المصاريف السنوية والضرائب، واقسم على السعر مع تكاليف الشراء.
ما الفرق بين العائد الاجمالي والصافي؟
الإجمالي لا يطرح شيئا. الصافي يطرح الإدارة ورسوم الخدمات والصيانة والضرائب والأشهر الفارغة. الفرق بينهما قد يكون كبيرا في الإيجار اليومي.
هل الإيجار في باتومي ثابت طوال السنة؟
هل يدفع المالك ضريبة على الايجار في دبي؟
هل يلتزم المطور فعلا بالعائد الذي يعرضه؟
لا تعتبر أي رقم عائد ضمانا ما لم يكن التزاما مكتوبا في العقد يحدد من يدفع ولكم سنة وماذا يحدث عند التأخر. حتى في هذه الحالة اسأل محاميا عن قوة الالتزام.
المصادر وتاريخ التحقق
- 1موسمية الزيارات إلى أجارياGeostat, Inbound tourism, visited regions (quarterly sheet) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 2ضريبة دخل الإيجار السكني للأفرادLegislative Herald of Georgia (Matsne), Tax Code of Georgia, consolidated 30/09/2026, Article 81(2) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 3إعفاء دخل الإيجار السكني السنوي لعام 2026Cumhurbaşkanlığı Mevzuat Bilgi Sistemi (mevzuat.gov.tr), 193 sayılı GVK md. 21 · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026Gelir İdaresi Başkanlığı (GİB), Türkiye'de Yerleşmiş Olmayanlar (Dar Mükellefler) İçin Kira Geliri Rehberi, Şubat 2026 · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 4لا توجد ضريبة دخل على الأفرادUAE Government portal u.ae (Taxation) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 5التغير السنوي في مؤشر إيجارات المستأجرين الجددTürkiye Cumhuriyet Merkez Bankası, Yeni Kiracı Kira Endeksi Eylül 2026 · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 6خصم المصاريف الجزافية من دخل الإيجارCumhurbaşkanlığı Mevzuat Bilgi Sistemi (mevzuat.gov.tr), 193 sayılı GVK md. 74 · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 7شرائح ضريبة الدخل لعام 2026Cumhurbaşkanlığı Mevzuat Bilgi Sistemi (mevzuat.gov.tr), 193 sayılı GVK md. 103 · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 8النسبة العامة لضريبة دخل الأفرادLegislative Herald of Georgia (Matsne), Tax Code of Georgia, consolidated 30/09/2026, Article 81(1) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 9مؤشر رسوم الخدمات (أداة رسمية لمعرفة رسوم الخدمة لكل مشروع)Dubai Land Department (Service Charge Index) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 10مسار ضريبة ثابتة 15% على دخل الإيجار من عقار في الخارج (البند 122أ من أمر ضريبة الدخل)Nevo legal database, consolidated Income Tax Ordinance (פקודת מס הכנסה) · مصدر ثانوي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 11متوسط الإيجار الشهري للمتر المربع في إسطنبولTCMB EVDS, Değerlemesi Yapılan Konutların Birim Kiraları (Çeyreklik) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 12رسوم السكن لبلدية دبي التي يدفعها المستأجرDubai Land Department (Frequently Asked Questions) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026تحقق جزئيالمصدر الرسمي لا يذكر كل التفاصيل، أو هناك فرق بين مصدرين
نتحقق من كل رقم في صفحة الجهة التي أصدرته. كيف نتحقق
هذه الصفحة معلومات عامة لأغراض تعليمية، وليست استشارة قانونية أو ضريبية أو مالية لحالتك. سهم ليس مكتب محاماة ولا مكتب محاسبة. القوانين والرسوم تتغير: تحقق من الجهة الرسمية أو من محامٍ مرخص قبل أي قرار. لا يوجد عائد أو ربح أو إقامة أو جنسية مضمونة.