كم يبقى لك فعلا من عقار في الخارج بعد سنوات من الاحتفاظ به؟
الحاسبة تجمع صافي الإيجار وتغير السعر وتكاليف الدخول والخروج في رقم واحد، وتعرضه في ثلاثة سيناريوهات بدل رقم متفائل واحد.
الأرقام متحقق منها: 19 أكتوبر 2026العائد الكلي على عقار = صافي الإيجار طوال مدة الاحتفاظ + الفرق بين سعر البيع وسعر الشراء − تكاليف الشراء والبيع والضرائب. الحاسبة تعرض النتيجة بالعملة التي تختارها، لأن ارتفاع السعر بالعملة المحلية قد يخفي خسارة حقيقية: في تركيا ارتفع مؤشر أسعار المساكن 22.3% اسميا خلال عام1، لكنه انخفض 5.7% بالقيمة الحقيقية2. تغير السعر افتراض منك، وليس وعدا من أحد.
| تركيا: أسعار المساكن خلال سنة (اسمي) | +22.3%1 |
|---|---|
| تركيا: أسعار المساكن خلال سنة (حقيقي) | -5.7%2 |
| تبليسي: أسعار المساكن الجديدة خلال سنة | +4.9% خلال سنة حتى الربع الثاني 20263 |
| دبي: قيم المساكن خلال سنة (مصدر ثانوي) | -4.5% خلال سنة حتى سبتمبر 20264 |
| جورجيا: أرباح بيع المسكن بعد سنتين | معفاة5 |
| تركيا: أرباح البيع المبكر | خاضعة لضريبة الدخل خلال 5 سنوات6 |
أرسل لي التقرير الكامل على واتساب
نرسل لك الحساب مفصلًا مع أسعار مشاريع موثقة تناسب أرقامك. بلا رسوم.
وصل طلبك
سيتواصل معك فريق سهم قريبًا على الرقم الذي كتبته. رقم طلبك:
ما المعادلة التي تستخدمها الحاسبة؟
العائد الكلي = مجموع صافي الإيجار + (سعر البيع − سعر الشراء) − تكاليف الشراء − تكاليف البيع − ضريبة الربح.
ثم تقسم الحاسبة الناتج على ما دفعته فعلا (السعر مع تكاليف الشراء) لتعطيك نسبة كلية، وتقسمها على عدد السنوات لتقريب النسبة السنوية.
ما تدخله: - السعر وتكاليف الشراء، وتنقلها تلقائيا من حاسبة تكاليف الشراء. - صافي الإيجار السنوي من حاسبة العائد الإيجاري. - عدد سنوات الاحتفاظ. - تغير السعر السنوي الذي تفترضه، في ثلاثة سيناريوهات: سلبي، وثابت، وإيجابي. - العملة التي تقيس بها النتيجة.
اسمي أم حقيقي؟ ما تقوله المؤشرات الرسمية عن السنة الماضية
ارتفاع السعر بالليرة أو اللاري لا يعني ربحا بالدولار. البنك المركزي التركي ينشر الرقمين معا: ارتفعت الأسعار 22.3% اسميا خلال عام، وانخفضت 5.7% بالقيمة الحقيقية1. أي أن المساكن ارتفعت أقل من التضخم.
الجدول يجمع آخر تغير سنوي منشور لكل سوق. هذه أرقام الماضي، ولا تصلح توقعا للمستقبل. التفاصيل حسب المدينة في أسعار تركيا حسب المدينة.
| السوق | التغير السنوي | ماذا يقيس | العملة |
|---|---|---|---|
| تركيا | +22.3%1، حقيقيا -5.7%2 | مؤشر البنك المركزي من تقارير التقييم | الليرة |
| إسطنبول | +26.8%7 | المؤشر الإقليمي للبنك المركزي | الليرة |
| تبليسي | +4.9%3 | مؤشر هيئة الإحصاء للمساكن الجديدة | اللاري |
| أبوظبي | +20%8 للشقق الجاهزة | مؤشر المبيعات المتكررة لمركز أبوظبي العقاري | الدرهم |
| دبي | -4.5%4 | مؤشر تقييم خاص، مصدر ثانوي | الدرهم |
تكاليف الخروج: ما يقتطع من الربح عند البيع
كثيرون يحسبون الدخول وينسون الخروج. بنود البيع حسب الدولة: - تركيا: يدفع البائع 2% طابو9. ربح البيع خلال 5 سنوات من الشراء6 خاضع لضريبة الدخل، مع إعفاء سنوي 150,000 ليرة10 وتعديل التكلفة حسب التضخم11 إذا بلغ 10%11 أو أكثر. ومن اشترى معفى من ضريبة القيمة المضافة ثم باع خلال 3 سنوات12 يسدد الضريبة المعفاة. - جورجيا: ربح بيع المسكن معفى بعد سنتين5، وقبلها 5% من الربح13. - دبي: حصة البائع من الرسم 2%14 حسب النص، وشهادة عدم ممانعة من المطور15 يحدد المطور رسمها.
أبناء الداخل يدفعون في الداخل ضريبة على الربح الحقيقي حتى 25%16 مع خصم الضريبة المدفوعة في دولة العقار. التفاصيل في بيع العقار في الخارج. هذه قواعد عامة؛ حالتك يحددها محاسب مرخص.
تقرير عائد بثلاثة سيناريوهات
أرسل العقار الذي تدرسه ومدة الاحتفاظ التي تفكر فيها، ونرسل لك حسابا بالسيناريوهات الثلاثة مع التكاليف والضرائب.
وصل طلبك
سيتواصل معك فريق سهم قريبًا على الرقم الذي كتبته. رقم طلبك:
مثال محسوب: لماذا يقرر السعر النتيجة أكثر من الإيجار
المثال يبين أن الإيجار يبني العائد ببطء، وأن تغير السعر يمكن أن يمحوه أو يضاعفه في سنة واحدة. لذلك تعرض الحاسبة ثلاثة سيناريوهات دائما.
شقة في تبليسي محتفظ بها 3 سنوات
سعر الشراء 100,000 دولار. رسوم التسجيل الرسمية نحو 65 دولارا كما في حاسبة التكاليف. صافي إيجار سنوي 4,000 دولار، أي 12,000 دولار في 3 سنوات. عمولة بيع افترضناها 3,000 دولار. لا ضريبة ربح لأن المدة تجاوزت سنتين5. - السعر ثابت: 12,000 − 65 − 3,000 = 8,935 دولار، أي نحو 8.9% في 3 سنوات. - السعر أعلى 10%: 8,935 + 10,000 = 18,935 دولار. - السعر أقل 10%: 8,935 − 10,000 = −1,065 دولار، أي خسارة رغم 3 سنوات من الإيجار.
الإيجار والعمولة وتغير السعر أرقام افتراضية للتوضيح، وليست بيانات حي أو مشروع. السعر محسوب بالدولار، فإذا تغير سعر اللاري تغيرت النتيجة.
أخطاء شائعة في حساب العائد
- استخدام توقع المطور لارتفاع السعر كأنه حقيقة.
- قياس الربح بالليرة أو اللاري ثم مقارنته بوديعة بالدولار.
- نسيان أن البيع يحتاج وقتا، وأن كل شهر انتظار له تكلفة.
- تجاهل قيود البيع: شراء الجنسية التركية يضع قيد عدم بيع لمدة 3 سنوات17.
- عد الإيجار كاملا دون أشهر الفراغ والصيانة.
للمقارنة بين البيع والاحتفاظ راجع البيع والخروج من السوق في تركيا والبيع والخروج في جورجيا.
أسئلة شائعة
كيف احسب العائد على الاستثمار العقاري؟
اجمع صافي الإيجار طوال مدة الاحتفاظ، وأضف الفرق بين سعر البيع والشراء، ثم اطرح تكاليف الشراء والبيع وضريبة الربح. اقسم الناتج على ما دفعته فعلا لتحصل على النسبة الكلية.
هل ارتفاع اسعار العقارات في تركيا ربح حقيقي؟
ليس بالضرورة. خلال عام حتى سبتمبر 2026 ارتفعت الأسعار 22.3% اسميا وانخفضت 5.7% بالقيمة الحقيقية1. قس الربح بالعملة التي تدخر بها.
متى اكون معفى من ضريبة الارباح عند بيع شقة في جورجيا؟
ما ضريبة بيع عقار في تركيا قبل 5 سنوات6؟
هل تعدني سهم بارتفاع سعر العقار؟
لا. لا أحد يملك أن يعد بسعر البيع بعد سنوات. ما نقدمه هو أرقام رسمية مؤرخة عن الماضي، وحساب صادق لثلاثة سيناريوهات تختار أنت افتراضاتها.
المصادر وتاريخ التحقق
- 1التغير السنوي الاسمي في مؤشر أسعار المساكن سبتمبر 2026Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası, Konut Fiyat Endeksi Eylül 2026 · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 2التغير السنوي الحقيقي في مؤشر أسعار المساكنTürkiye Cumhuriyet Merkez Bankası, Konut Fiyat Endeksi Eylül 2026 · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 3التغير السنوي في أسعار السكن في تبليسيGeostat (National Statistics Office of Georgia), Residential Property Price Index, II quarter of 2026 · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 4التغير السنوي في أسعار السكن في دبيValuStrat, Dubai VPI Residential Values September 2026 (report summary page) · مصدر ثانوي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026تحقق جزئي
- 5إعفاء أرباح بيع المسكن المملوك أكثر من سنتينLegislative Herald of Georgia (Matsne), Tax Code of Georgia, consolidated 30/09/2026, Article 82(1)(f.a) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 6ضريبة الأرباح الرأسمالية على البيع خلال 5 سنواتCumhurbaşkanlığı Mevzuat Bilgi Sistemi (mevzuat.gov.tr), 193 sayılı GVK Mükerrer md. 80/6 · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 7التغير السنوي في أسعار السكن في إسطنبولTCMB, Konut Fiyat Endeksi, Eylül 2026 (bulletin) and EVDS regional series · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 8التغير السنوي في أسعار السكن في أبوظبيAbu Dhabi Real Estate Centre (ADREC), Abu Dhabi Real Estate Market Report H1 2026 · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 9رسم سند الملكية (طابو) على البيع لكل طرفCumhurbaşkanlığı Mevzuat Bilgi Sistemi (mevzuat.gov.tr), 492 sayılı Harçlar Kanunu (4) sayılı tarife 20/a · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 10الإعفاء السنوي من ضريبة الأرباح الرأسمالية لعام 2026Cumhurbaşkanlığı Mevzuat Bilgi Sistemi (mevzuat.gov.tr), 193 sayılı GVK Mükerrer md. 80 · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 11تعديل تكلفة الشراء حسب التضخمCumhurbaşkanlığı Mevzuat Bilgi Sistemi (mevzuat.gov.tr), 193 sayılı GVK Mükerrer md. 81 · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 12مدة الاحتفاظ المطلوبة للإعفاء من ضريبة القيمة المضافةCumhurbaşkanlığı Mevzuat Bilgi Sistemi (mevzuat.gov.tr), 3065 sayılı KDV Kanunu md. 13/i · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 13ضريبة أرباح بيع المسكن خلال أقل من سنتينLegislative Herald of Georgia (Matsne), Tax Code of Georgia, consolidated 30/09/2026, Article 81(3) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 14من يدفع رسوم الـ 4%: النص القانوني مقابل العرف السائدDubai Land Department (Dubai Real Estate Legislation compilation, Executive Council Resolution No. 30 of 2013, Art. 3) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026Dubai Land Department (Property Sale Registration service) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 15شهادة عدم ممانعة إلكترونية من المطور شرط لتسجيل إعادة البيع في مناطق التملك الحرDubai Land Department (Property Sale Registration service) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 16ضريبة الأرباح الرأسمالية على بيع عقار في الخارجNevo legal database, Income Tax Ordinance s.91(b)(1) · مصدر ثانوي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026Nevo legal database, Income Tax Ordinance s.88 definition of asset · مصدر ثانوي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 17قيد عدم البيع لمدة 3 سنواتCumhurbaşkanlığı Mevzuat Bilgi Sistemi (mevzuat.gov.tr), Yönetmelik md. 20/2-b · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
نتحقق من كل رقم في صفحة الجهة التي أصدرته. كيف نتحقق
هذه الصفحة معلومات عامة لأغراض تعليمية، وليست استشارة قانونية أو ضريبية أو مالية لحالتك. سهم ليس مكتب محاماة ولا مكتب محاسبة. القوانين والرسوم تتغير: تحقق من الجهة الرسمية أو من محامٍ مرخص قبل أي قرار. لا يوجد عائد أو ربح أو إقامة أو جنسية مضمونة.