بيع عقارك في تركيا: الضريبة والقيود ومدة الاحتفاظ
متى يخضع ربح البيع للضريبة، وكيف يُحسب، وما القيود التي تمنعك من البيع أو تكلفك عند البيع المبكر.
الأرقام متحقق منها: 19 أكتوبر 2026إذا بعت عقارك في تركيا خلال 5 سنوات1 من شرائه يخضع الربح لضريبة الدخل، وبعدها لا يخضع. في 2026 يُعفى أول 150,000 ليرة2 من الربح الخاضع، وتُعدل تكلفة الشراء حسب التضخم إذا ارتفع مؤشر أسعار المنتجين 10% أو أكثر3. ويدفع البائع رسم طابو 2%4، ومن اشترى للجنسية لا يبيع قبل 3 سنوات5.
| مدة الإعفاء الكامل | بعد 5 سنوات من الشراء1 |
|---|---|
| الإعفاء السنوي 2026 | 150,000 ليرة من الربح2 |
| تعديل التكلفة بالتضخم | إذا ارتفع المؤشر 10% أو أكثر3 |
| رسم الطابو على البائع | 2% من السعر المصرح به4 |
| قيد شقق الجنسية | عدم البيع لمدة 3 سنوات5 |
| استرداد إعفاء القيمة المضافة | إذا بعت خلال 3 سنوات6 |
حاسبة نقطة التعادل
أرسل لي التقرير الكامل على واتساب
نرسل لك الحساب مفصلًا مع أسعار مشاريع موثقة تناسب أرقامك. بلا رسوم.
وصل طلبك
سيتواصل معك فريق سهم قريبًا على الرقم الذي كتبته. رقم طلبك:
الحاسبة الكاملة: حاسبة نقطة التعادل
قاعدة السنوات الخمس
الربح من بيع عقار خلال 5 سنوات من شرائه خاضع لضريبة الدخل، وبعد 5 سنوات غير خاضع1. نُشرت في الصحافة مقترحات لتغيير هذه المهلة للعقارات المشتراة منذ 2025، لكننا لم نجد أي تعديل في النص الموحد للقانون المحدث في يوليو 2026. راجع الوضع مع محاسب قبل البيع، لأن المقترحات قد تُقر لاحقا.
الأرباح المكتسبة بالإرث أو الهبة خارج هذا الحكم.
كيف يُحسب الربح الخاضع
- سعر البيع ناقص تكلفة الشراء.
- اطرح الضرائب والرسوم التي تحملتها، ومنها رسم الطابو.
- إذا ارتفع مؤشر أسعار المنتجين بين الشراء والبيع 10% أو أكثر3 تُرفع تكلفة الشراء بنسبة ارتفاعه، وهذا يخفض الربح الناتج عن التضخم بالليرة.
- اطرح الإعفاء السنوي 150,000 ليرة2 لعام 2026.
- يخضع الباقي لشرائح ضريبة الدخل: 15% حتى 190,000 ليرة، 20% حتى 400,000، 27% حتى 1,000,000، 35% حتى 5,300,000، و40% فوق ذلك7.
مثال محسوب: البيع في السنة الرابعة مقابل السادسة
نفس الشقة ونفس الربح، والفرق الوحيد توقيت البيع.
مثال محسوب
اشتريت بسعر 4,000,000 ليرة ودفعت رسم طابو 2%4 أي 80,000 ليرة. تبيع بسعر 5,000,000 ليرة وتدفع رسم البائع 100,000 ليرة.
- الربح بعد الرسوم: 820,000 ليرة.
- بعد إعفاء 150,000 ليرة2: 670,000 ليرة خاضعة.
- بالشرائح: 28,500 على أول 190,000، و42,000 على الشريحة الثانية، و72,900 على الباقي = 143,400 ليرة قبل تعديل التضخم.
- إذا بعت بعد 5 سنوات1: الضريبة صفر.
افترضنا أن الربح كله في سنة واحدة ولا دخل آخر خاضع. لم نطبق تعديل التضخم لأنه يعتمد على المؤشر في شهري الشراء والبيع، وغالبا يخفض الربح الخاضع كثيرا. هذا توضيح للطريقة لا حساب لحالتك، فاعرض أرقامك على محاسب مرخص.
تفكر في البيع؟
أرسل تاريخ الشراء والسعر والمدينة، ونراجع معك التوقيت والقيود والسعر الواقعي في السوق المحلي.
وصل طلبك
سيتواصل معك فريق سهم قريبًا على الرقم الذي كتبته. رقم طلبك:
قيود قد تمنعك من البيع أو تكلفك
- شقق الجنسية: يُسجل في السجل العقاري قيد بعدم البيع لمدة 3 سنوات5، فلا يمكن نقل الملكية قبل انقضائه.
- إعفاء ضريبة القيمة المضافة: إذا اشتريت شقة جديدة معفاة ثم بعتها خلال 3 سنوات6 تُسدد الضريبة المعفاة مع فائدة التأجيل قبل معاملة الطابو.
- السند: إن كان طابوك حق طبقات8 بلا رخصة إسكان فقد يتردد المشترون أو يطلبون خصما.
- السعر المصرح به: التصريح بسعر أقل من الحقيقي يعرّض الطرفين لغرامة مثل كامل الرسم الناقص9.
السيولة: من سيشتري منك؟
هذا ما لا يقوله البائعون. في سبتمبر 2026 انخفضت إعادة البيع 15.3% إلى 90,871 مسكنا10 على أساس سنوي، بينما ارتفع البيع الأول. والأجانب اشتروا 1.5% فقط من إجمالي المبيعات11. معنى ذلك أن مشتري شقتك على الأرجح مواطن تركي يقارن بسعر السوق المحلي وبقدرته على التمويل.
إن اشتريت شقة مصممة للأجانب بسعر أعلى من سوق الحي فقد تحتاج وقتا طويلا لبيعها بالسعر نفسه. اطلع على بيانات سوق العقار في تركيا قبل أن تحدد سعر البيع.
الربح بالليرة ليس ربحا بالدولار
ارتفعت أسعار المساكن 22.3% اسميا12 خلال عام حتى سبتمبر 2026، لكنها انخفضت 5.7% بالقيمة الحقيقية13. قد تحقق ربحا بالليرة يخضع للضريبة، بينما تخسر بالدولار بعد التحويل. لذلك قِس قرار البيع بالدولار، واحسب الضريبة بالليرة.
احسب نقطة التعادل لصفقتك في حاسبة نقطة التعادل.
إن كنت مقيما في بلد آخر
ضريبة تركيا ليست الوحيدة. بلد إقامتك قد يفرض ضريبة على الربح نفسه ويخصم ما دفعته في تركيا. لأبناء الداخل مثلا ضريبة على الربح الحقيقي حتى 25%14 مع خصم الضريبة المدفوعة في دولة العقار، وهناك اتفاقية لمنع الازدواج الضريبي مع تركيا15. التفاصيل في الضريبة على عقارك في الخارج.
والدليل العام لبيع عقار في الخارج في بيع عقارك في الخارج. سهم يساعد في تسعير الشقة وعرضها ومتابعة نقل الطابو، والحساب الضريبي يبقى عند محاسبك.
أسئلة شائعة
كم ضريبة بيع العقار في تركيا للاجانب؟
هل الغيت قاعدة الخمس سنوات في تركيا؟
لم نجد في النص الموحد لقانون ضريبة الدخل المحدث في يوليو 2026 أي تعديل يلغيها1. نُشرت مقترحات في الصحافة، فتحقق مع محاسب قبل البيع.
هل يمكن بيع شقة الجنسية قبل 3 سنوات؟
لا، يُسجل قيد بعدم البيع لمدة 3 سنوات5 في السجل العقاري، ولا تُنقل الملكية قبل انقضائه.
من يدفع رسوم الطابو عند البيع؟
القانون يفرض 2% على البائع و2% على المشتري4. يمكن الاتفاق على غير ذلك، لكن المسؤولية القانونية تبقى على كل طرف عن حصته.
هل ادفع ضريبة القيمة المضافة اذا بعت شقة اشتريتها معفاة؟
نعم إذا بعتها خلال 3 سنوات6، فتُسدد الضريبة المعفاة مع فائدة التأجيل قبل نقل الطابو.
كم يستغرق بيع شقة في تركيا؟
لا توجد إحصاءات رسمية لمدة البيع. ما نعرفه أن إعادة البيع انخفضت 15.3%10 في سبتمبر 2026، فالسوق الثانوي أبطأ من سوق المشاريع الجديدة حاليا.
المصادر وتاريخ التحقق
- 1ضريبة الأرباح الرأسمالية على البيع خلال 5 سنواتCumhurbaşkanlığı Mevzuat Bilgi Sistemi (mevzuat.gov.tr), 193 sayılı GVK Mükerrer md. 80/6 · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 2الإعفاء السنوي من ضريبة الأرباح الرأسمالية لعام 2026Cumhurbaşkanlığı Mevzuat Bilgi Sistemi (mevzuat.gov.tr), 193 sayılı GVK Mükerrer md. 80 · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 3تعديل تكلفة الشراء حسب التضخمCumhurbaşkanlığı Mevzuat Bilgi Sistemi (mevzuat.gov.tr), 193 sayılı GVK Mükerrer md. 81 · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 4رسم سند الملكية (طابو) على البيع لكل طرفCumhurbaşkanlığı Mevzuat Bilgi Sistemi (mevzuat.gov.tr), 492 sayılı Harçlar Kanunu (4) sayılı tarife 20/a · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 5قيد عدم البيع لمدة 3 سنواتCumhurbaşkanlığı Mevzuat Bilgi Sistemi (mevzuat.gov.tr), Yönetmelik md. 20/2-b · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 6مدة الاحتفاظ المطلوبة للإعفاء من ضريبة القيمة المضافةCumhurbaşkanlığı Mevzuat Bilgi Sistemi (mevzuat.gov.tr), 3065 sayılı KDV Kanunu md. 13/i · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 7شرائح ضريبة الدخل لعام 2026Cumhurbaşkanlığı Mevzuat Bilgi Sistemi (mevzuat.gov.tr), 193 sayılı GVK md. 103 · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 8حق الطبقات (طابو قيد الإنشاء)Cumhurbaşkanlığı Mevzuat Bilgi Sistemi (mevzuat.gov.tr), 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu md. 2/c · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 9غرامة التصريح بسعر أقل من الحقيقيCumhurbaşkanlığı Mevzuat Bilgi Sistemi (mevzuat.gov.tr), 492 sayılı Harçlar Kanunu md. 63 dipnot 22 · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 10إجمالي مبيعات المساكن في سبتمبر 2026Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK), Konut ve İş Yeri Satış İstatistikleri, Eylül 2026 · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 11مبيعات المساكن للأجانب في سبتمبر 2026Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK), Eylül 2026 · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 12التغير السنوي الاسمي في مؤشر أسعار المساكن سبتمبر 2026Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası, Konut Fiyat Endeksi Eylül 2026 · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 13التغير السنوي الحقيقي في مؤشر أسعار المساكنTürkiye Cumhuriyet Merkez Bankası, Konut Fiyat Endeksi Eylül 2026 · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 14ضريبة الأرباح الرأسمالية على بيع عقار في الخارجNevo legal database, Income Tax Ordinance s.91(b)(1) · مصدر ثانوي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026Nevo legal database, Income Tax Ordinance s.88 definition of asset · مصدر ثانوي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 15اتفاقية منع الازدواج الضريبي مع تركياResmî Gazete (Official Gazette of Türkiye), issue 23351 · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
نتحقق من كل رقم في صفحة الجهة التي أصدرته. كيف نتحقق
هذه الصفحة معلومات عامة لأغراض تعليمية، وليست استشارة قانونية أو ضريبية أو مالية لحالتك. سهم ليس مكتب محاماة ولا مكتب محاسبة. القوانين والرسوم تتغير: تحقق من الجهة الرسمية أو من محامٍ مرخص قبل أي قرار. لا يوجد عائد أو ربح أو إقامة أو جنسية مضمونة.