لماذا يضلل رقم العائد السنوي، وكيف تحسب الإيجار شهرًا بشهر؟
المتوسط السنوي يجمع شهرًا ممتلئًا وشهرًا فارغًا في رقم واحد مريح. هذا الدليل يفكك الرقم إلى أشهر، وإلى إجمالي وصافٍ.
الأرقام متحقق منها: 19 أكتوبر 2026العائد السنوي يضلل لأنه متوسط يخفي الموسمية والمصاريف. في أجاريا، وعاصمتها باتومي، بلغ متوسط الزيارات الدولية 424.8 ألف زيارة شهريًا في الربع الثالث من 20251 مقابل 102.0 ألف في الربع الأول من 20261، أي أكثر من أربعة أضعاف. والرقم المعروض غالبًا إجمالي قبل الإدارة والرسوم والضريبة. اطلب الإيجار الصافي لكل شهر، لا نسبة سنوية واحدة.
| زيارات أجاريا شهريًا، صيف 2025 | 424.8 ألف زيارة1 |
|---|---|
| زيارات أجاريا شهريًا، الربع الأول 2026 | 102.0 ألف زيارة1 |
| متوسط زيارات أجاريا الشهري في 2025 | 222.7 ألف زيارة2 |
| ضريبة الإيجار السكني في جورجيا | 5% من إجمالي الإيجار3 |
| إيجارات العقود الجديدة في تركيا خلال عام | ارتفعت 26.6% اسميًا4 |
| مسار ضريبة الإيجار من الخارج لأبناء الداخل | 15% من دخل الإيجار5 |
حاسبة عائد الإيجار الشهري
أرسل لي التقرير الكامل على واتساب
نرسل لك الحساب مفصلًا مع أسعار مشاريع موثقة تناسب أرقامك. بلا رسوم.
وصل طلبك
سيتواصل معك فريق سهم قريبًا على الرقم الذي كتبته. رقم طلبك:
الحاسبة الكاملة: حاسبة عائد الإيجار الشهري
ما المشكلة في رقم واحد للسنة كلها؟
حين يقول لك بائع إن العائد السنوي كذا بالمئة، فهو يعطيك متوسطًا. المتوسط صحيح حسابيًا، لكنه يجيب عن سؤال لا تسأله. أنت لا تعيش سنة متوسطة. أنت تعيش يناير، ثم فبراير، ثم مارس، ورسوم الخدمات والكهرباء والإدارة تُدفع في كل شهر منها.
في الأسواق التي يقوم فيها الإيجار على السياحة، مثل باتومي والمدن الساحلية في تركيا، يأتي معظم دخل السنة في أشهر قليلة. المتوسط يوزع دخل الصيف على الشتاء فيبدو كل شهر مقبولًا. والحقيقة أن الشتاء قد لا يغطي مصاريفه.
لذلك ننشر في سهم الأرقام شهرًا بشهر، ونطلب منك أن تطلبها من أي بائع.
ماذا تقول أرقام الزيارات الرسمية عن باتومي؟
لا تنشر الهيئة الوطنية للإحصاء في جورجيا نسب إشغال للشقق حسب المنطقة، وبيانات الفنادق وطنية ولا تتضمن نسب الإشغال حسب المنطقة6. لكنها تنشر عدد زيارات الزوار الدوليين لكل منطقة، وهو أقرب مؤشر رسمي للطلب على الإيجار اليومي.
الأرقام واضحة: صيف أجاريا يزيد على شتائها بأكثر من أربعة أضعاف. الربع الأول من 2026 أقل من نصف متوسط 2025، والربع الثالث من 2025 قرابة ضعفه. تفاصيل كل ربع في صفحة موسمية أجاريا.
| الفترة | متوسط الزيارات شهريًا | مقارنة بمتوسط 2025 |
|---|---|---|
| متوسط سنة 2025 | 222.7 ألف2 | الأساس |
| الربع الثالث 2025 (الصيف) | 424.8 ألف1 | نحو 1.9 ضعف |
| الربع الثاني 2026 (الربيع) | 207.1 ألف1 | نحو 0.93 |
| الربع الأول 2026 (الشتاء) | 102.0 ألف1 | نحو 0.46 |
الزيارات ليست إشغالًا. هي تقيس الطلب العام، والإشغال يتوقف أيضًا على عدد الشقق المعروضة للإيجار في الموسم نفسه. لكن الاتجاه الموسمي فيها كافٍ لرفض أي نسبة ثابتة لكل الأشهر.
ماذا يحدث لصافي الشهر حين ينخفض الطلب؟
الدخل ينخفض في الشتاء، لكن جزءًا من المصاريف ثابت لا ينخفض. هذا ما يجعل الشهر الضعيف أضعف مما يبدو.
مثال محسوب: شهر صيفي مقابل شهر شتوي
نستخدم وحدات افتراضية لا مبالغ حقيقية، لأن المقصود الشكل لا الرقم.
- دخل شهر صيفي: 100 وحدة.
- إذا تبع الدخل الزيارات بالنسبة نفسها، فدخل شهر شتوي: 100 × 102.0 ÷ 424.8 = نحو 24 وحدة.
- عمولة إدارة نفترضها 20% من الدخل: 20 وحدة صيفًا ونحو 4.8 وحدة شتاءً.
- مصاريف ثابتة نفترضها 15 وحدة شهريًا: رسوم خدمات، وإنترنت، وكهرباء أساسية.
الصافي صيفًا: 100 - 20 - 15 = 65 وحدة. الصافي شتاءً: 24 - 4.8 - 15 = نحو 4.2 وحدة.
الدخل نزل إلى نحو الربع، لكن الصافي نزل إلى نحو 6% من صافي الصيف. ولو كانت المصاريف الثابتة أعلى قليلًا لصار الشهر الشتوي خسارة.
النسب افتراضية للتوضيح. نسبة الزيارات مأخوذة من بيانات الهيئة الوطنية للإحصاء، وافتراض أن الدخل يتبعها تبسيط. الإيجار الفعلي يختلف حسب المشروع والموقع والسعر.
تريد الأرقام الشهرية لمشروع محدد؟
أرسل اسم المشروع أو المدينة وميزانيتك. نرسل لك تقريرًا بالإيجار الصافي المتوقع شهرًا بشهر مع افتراضاته، لا نسبة سنوية واحدة.
وصل طلبك
سيتواصل معك فريق سهم قريبًا على الرقم الذي كتبته. رقم طلبك:
العائد الإجمالي مقابل الصافي: ما الذي يُخصم؟
الرقم الذي يُعرض في الإعلانات هو غالبًا العائد الإجمالي: الإيجار المتوقع مقسومًا على سعر الشقة. قبل أن يصل المال إليك تُخصم منه بنود كثيرة:
- عمولة شركة الإدارة، وهي في الإيجار اليومي أعلى منها في الإيجار السنوي.
- التنظيف والغسيل وتبديل المستهلكات بين ضيف وآخر.
- رسوم الخدمات السنوية للمبنى، وفي دبي تجد الرسم المعتمد لكل مشروع في مؤشر رسوم الخدمات لدى الدائرة7.
- الكهرباء والماء والإنترنت في الأشهر الفارغة.
- الضريبة في بلد العقار: في جورجيا 5% من إجمالي الإيجار3 للسكن، وفي تركيا شرائح من 15% إلى 40%8 بعد الإعفاء والمصاريف، وفي الإمارات 0%9 على الأفراد.
- الضريبة في بلدك. أبناء الداخل مثلًا يختارون بين مسار 15% من دخل الإيجار5 والمسار العادي بالشرائح، والتفاصيل في دليل ضريبة العقار في الخارج لأبناء الداخل.
- استبدال الأثاث مع الوقت، وهو بند ينساه الجميع.
تعريف دقيق للمصطلح في العائد الصافي.
مثال محسوب: من عائد معلن إلى عائد صافٍ
نفترض شقة في باتومي سعرها 100,000 دولار، وعرضًا يقول إن العائد الإجمالي 8%، أي 8,000 دولار في السنة.
- عمولة إدارة نفترضها 20% من الإيجار: 1,600 دولار.
- مصاريف ثابتة نفترضها: 1,200 دولار في السنة.
- ضريبة الإيجار السكني 5%3 من الإجمالي: 400 دولار.
- احتياطي لاستبدال الأثاث نفترضه: 500 دولار في السنة.
الصافي: 8,000 - 1,600 - 1,200 - 400 - 500 = 4,300 دولار، أي 4.3% بدل 8%. وهذا قبل أي ضريبة في بلدك، وقبل أن تعرف هل يتحقق الإجمالي المعلن أصلًا.
نسبة 8% هنا مثال لعرض تسويقي، لا تقدير منا للسوق. ضع أرقام عرضك الحقيقي في حاسبة العائد في هذه الصفحة.
تركيا ودبي: التضخم والعملة يغيران الصورة
في تركيا لا تكفي الموسمية. الإيجار بالليرة، وأنت تقيس عائدك غالبًا بالدولار. خلال عام حتى سبتمبر 2026 ارتفعت إيجارات العقود الجديدة 26.6% اسميًا، وفي إسطنبول 35.5%4، لكنها انخفضت 2.4% بالقيمة الحقيقية4. وأسعار المساكن ارتفعت 22.3% اسميًا وانخفضت 5.7% بالقيمة الحقيقية10. أي أن الرقم الاسمي الكبير قد يخفي تراجعًا في القوة الشرائية. أرقام المدن الساحلية في عائد الإيجار في أنطاليا.
في دبي الإيجار السنوي هو الغالب، والسوق كبير: سجلت دبي 1.38 مليون عقد إيجار في 202511. لكن زيادة الإيجار عند التجديد مقيدة بـ سقف يتدرج من 0% إلى 20%12 حسب الفارق عن متوسط إيجار المثل، وفق نص المرسوم الذي لم نتحقق من تعديلاته الأحدث. فلا تبنِ حسابك على زيادات سنوية حرة. التفاصيل في عائد الإيجار في دبي.
ما الأسئلة التي تطلبها من أي بائع؟
قبل أن تقبل أي رقم، اطلب هذه الأمور مكتوبة:
- الإيجار الصافي المدفوع للمالك في كل شهر من آخر 24 شهرًا، لوحدة مشابهة في المبنى نفسه.
- عدد الليالي المؤجرة في كل شهر، لا نسبة الإشغال السنوية.
- قائمة كل ما تخصمه شركة الإدارة، ونسبتها، ومن يدفع التنظيف والمستهلكات.
- رسوم الخدمات السنوية للمبنى ومن يحدد زيادتها.
- كشف حساب بنكي أو تقرير شهري حقيقي لمالك حالي، مع حجب اسمه.
إذا رفض البائع تقديم الأرقام الشهرية، فهذا جواب بحد ذاته. نتائج باتومي تحديدًا في عائد الإيجار في باتومي.
علامات الرقم المصنوع للتسويق
- "حتى" قبل النسبة. "عائد حتى كذا" يصف أفضل شهر في أفضل سنة.
- رقم مستدير ثابت لكل الأشهر. السوق الموسمي لا ينتج رقمًا ثابتًا.
- رقم على مستوى المشروع. متوسط المشروع يخلط الشقة المطلة على البحر بالشقة الخلفية.
- إشغال دون سعر الليلة. إشغال مرتفع بسعر ليلة منخفض قد يعطي دخلًا أقل من إشغال متوسط بسعر جيد.
- ضمان ثابت لسنوات. راجع النمط الخامس في تشريح النصب العقاري.
وإذا كنت تفكر في شقة داخل مبنى فندقي، فطريقة توزيع الدخل هناك مختلفة، وشرحناها في دليل الشقق الفندقية.
كيف تستخدم هذا الحساب قبل الشراء؟
ضع في حاسبة العائد في هذه الصفحة سعر الشقة، والإيجار المتوقع لكل موسم، والمصاريف الثابتة، ونسبة الإدارة، والضريبة. ثم اسأل نفسك سؤالًا واحدًا: هل أتحمل أشهر الشتاء دون أن أبيع أو أقترض؟
إذا كان الجواب نعم، فالعقار مناسب لهدفك حتى لو كان المتوسط السنوي أقل جاذبية. وإذا كان الجواب لا، فابحث عن سوق إيجاره سنوي، أو عن شقة تصلح للإيجار الطويل في الشتاء. طرق التأجير وعقود الإدارة في دليل تأجير العقار في الخارج.
إذا أردت تقريرًا بالأرقام الشهرية لمشروع محدد قبل أن تقرر، اطلبه منا أسفل الصفحة.
أسئلة شائعة
كم نسبة الاشغال في باتومي؟
ما الفرق بين العائد الاجمالي والعائد الصافي؟
الإجمالي هو الإيجار مقسومًا على السعر. الصافي هو ما يبقى بعد الإدارة والتنظيف ورسوم الخدمات والمرافق والضريبة واستبدال الأثاث. الفرق بينهما في الإيجار اليومي كبير، وقد يقارب نصف الإجمالي.
هل الايجار اليومي في باتومي مربح في الشتاء؟
كم ضريبة الايجار في جورجيا؟
دخل تأجير المسكن للأفراد يخضع لضريبة 5% من إجمالي الإيجار3 إذا لم يخصم المالك أي مصاريف. ويسري ذلك على المالك الأجنبي أيضًا.
لماذا يعرض المطور عائد مرتفع جدا؟
غالبًا لأنه يعرض رقمًا إجماليًا، أو أفضل موسم، أو يحسب على سعر غير السعر الذي تدفعه. اطلب الصافي الشهري لوحدة مشابهة من آخر سنتين، وكشفًا لما تخصمه شركة الإدارة.
المصادر وتاريخ التحقق
- 1موسمية الزيارات إلى أجارياGeostat, Inbound tourism, visited regions (quarterly sheet) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 2متوسط الزيارات الشهرية للزوار الدوليين إلى أجاريا (باتومي) في 2025Geostat, Inbound tourism, visited regions · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 3ضريبة دخل الإيجار السكني للأفرادLegislative Herald of Georgia (Matsne), Tax Code of Georgia, consolidated 30/09/2026, Article 81(2) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 4التغير السنوي في مؤشر إيجارات المستأجرين الجددTürkiye Cumhuriyet Merkez Bankası, Yeni Kiracı Kira Endeksi Eylül 2026 · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 5مسار ضريبة ثابتة 15% على دخل الإيجار من عقار في الخارج (البند 122أ من أمر ضريبة الدخل)Nevo legal database, consolidated Income Tax Ordinance (פקודת מס הכנסה) · مصدر ثانوي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 6عدد النزلاء الأجانب في الفنادق في جورجيا 2025Geostat, Main indicators of hotels and hotel-type enterprises · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 7مؤشر رسوم الخدمات (أداة رسمية لمعرفة رسوم الخدمة لكل مشروع)Dubai Land Department (Service Charge Index) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 8شرائح ضريبة الدخل لعام 2026Cumhurbaşkanlığı Mevzuat Bilgi Sistemi (mevzuat.gov.tr), 193 sayılı GVK md. 103 · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 9لا توجد ضريبة دخل على الأفرادUAE Government portal u.ae (Taxation) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 10التغير السنوي الاسمي في مؤشر أسعار المساكن سبتمبر 2026Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası, Konut Fiyat Endeksi Eylül 2026 · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 11عقود الإيجار المسجلة في دبي عام 2025Dubai Land Department (news release) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 12الحد الأقصى لزيادة الإيجار عند التجديد (المرسوم رقم 43 لسنة 2013) ومؤشر الإيجاراتDubai Land Department (Decree No. 43 of 2013 PDF) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026Dubai Land Department (Rental Index) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026تحقق جزئيالمصدر الرسمي لا يذكر كل التفاصيل، أو هناك فرق بين مصدرين
نتحقق من كل رقم في صفحة الجهة التي أصدرته. كيف نتحقق
هذه الصفحة معلومات عامة لأغراض تعليمية، وليست استشارة قانونية أو ضريبية أو مالية لحالتك. سهم ليس مكتب محاماة ولا مكتب محاسبة. القوانين والرسوم تتغير: تحقق من الجهة الرسمية أو من محامٍ مرخص قبل أي قرار. لا يوجد عائد أو ربح أو إقامة أو جنسية مضمونة.