الضريبة على عقارك في الخارج: ما تدفعه لسلطة الضرائب في الداخل
القواعد العامة للإيجار والبيع والتقارير، ومتى يكون كل مسار أوفر، وما لا يغير وضعك في الداخل.
الأرقام متحقق منها: 19 أكتوبر 2026مقيم الداخل الذي يؤجر عقارًا في الخارج يختار كل سنة بين مسار ثابت 15%1 لا يخصم إلا الاستهلاك ولا يعتمد الضريبة المدفوعة في الخارج، ومسار الشرائح التصاعدية الذي يخصمها. ربح البيع يخضع لضريبة حتى 25%2 مع تقرير خلال 30 يومًا3. الشقة في الخارج لا تلغي صفة الشقة الوحيدة في الداخل. لحالتك استشر محاسبًا مرخصًا.
| المسار الثابت على الإيجار | 15% من دخل الإيجار1 |
|---|---|
| خصم الضريبة الأجنبية في المسار الثابت | لا يُعتمد4 |
| ضريبة ربح البيع | حتى 25% من الربح الحقيقي2 |
| مهلة الإبلاغ عن البيع | 30 يومًا من تاريخ البيع3 (ثقة متوسطة) |
| حد الأصول في الخارج الموجب للتقرير | 2,086,000 شيكل5 (ثقة متوسطة) |
| نموذج الدخل من الخارج | النموذج 1324 مع التقرير 13016 (مصدر ثانوي) |
| صفة الشقة الوحيدة في الداخل | الشقة في الخارج لا تحتسب7 |
كيف تدفع الضريبة على إيجار شقتك في الخارج؟ مساران
إذا كنت مقيمًا في الداخل فدخلك من الإيجار في تركيا أو جورجيا أو الإمارات يخضع لضريبة الدخل في الداخل، حتى لو دفعت ضريبة هناك. القانون يعطيك مسارين، والاختيار سنوي:
- المسار الثابت: تدفع 15% من دخل الإيجار1 بدل الشرائح التصاعدية، بشرط ألا يكون الدخل من مصلحة تجارية. لكن لا تخصم أي مصاريف سوى الاستهلاك، ولا تخصم الضريبة التي دفعتها في الخارج4.
- المسار العادي: يدخل صافي الإيجار بعد المصاريف المسموحة في دخلك الخاضع بالشرائح التصاعدية، ثم تخصم الضريبة المدفوعة في الخارج8 من الضريبة المستحقة في الداخل، بشرط أن تُدفع الضريبة الأجنبية خلال 24 شهرًا من نهاية السنة الضريبية8.
لم ندرج هنا مبالغ الشرائح التصاعدية لعام 2026 لأننا لم نتحقق منها. شريحتك تعتمد على مجموع دخلك، ولهذا لا يوجد مسار أفضل للجميع.
| البند | المسار الثابت | المسار العادي |
|---|---|---|
| نسبة الضريبة | 15%1 | شريحتك التصاعدية في الداخل |
| المصاريف المسموحة | الاستهلاك فقط4 | المصاريف المسموحة بالقانون |
| الضريبة المدفوعة في دولة العقار | لا تخصم4 | تخصم من ضريبة الداخل8 |
| يناسب غالبًا | إيجار في دولة لا تفرض ضريبة على الإيجار، ودخل كلي مرتفع | إيجار في دولة تفرض ضريبة، أو دخل كلي منخفض |
متى يكون المسار الثابت أوفر ومتى يكلفك أكثر؟
الفرق الحاسم هو الضريبة التي دفعتها في دولة العقار. في جورجيا ضريبة الإيجار السكني 5% من إجمالي الإيجار9، وفي تركيا شرائح من 15% إلى 40%10 على الجزء الخاضع، أما الإمارات فلا تفرض ضريبة دخل على الأفراد (0%11).
في الإمارات لا توجد ضريبة أجنبية تخسرها، فالسؤال فقط هو هل 15%1 أقل من شريحتك. في جورجيا وتركيا يدفع صاحب المسار الثابت مرتين: هناك ثم في الداخل، دون خصم.
مثال محسوب: شقة مؤجرة في جورجيا
افترض أن إيجار شقتك في تبليسي 24,000 شيكل في السنة.
- الضريبة في جورجيا بنسبة 5%9: 24,000 × 5% = 1,200 شيكل.
- في المسار الثابت تدفع في الداخل 15%1: 24,000 × 15% = 3,600 شيكل. لا تخصم منها الـ 1,200 شيكل، فيصبح المجموع 4,800 شيكل، أي 20% من الإيجار.
- في المسار العادي تُحسب ضريبة الداخل بشريحتك على صافي الإيجار بعد المصاريف، ثم تخصم منها 1,200 شيكل. إذا كانت شريحتك منخفضة قد يكون المجموع أقل بوضوح.
الافتراضات: إيجار سنوي 24,000 شيكل، دون استهلاك ودون مصاريف، وضريبة جورجية على إجمالي الإيجار. المثال لتوضيح الفرق فقط وليس حسابًا لحالتك.
الضريبة عند بيع العقار في الخارج
العقار في الخارج يعد أصلًا في قانون ضريبة الدخل، وربح الفرد الحقيقي من بيعه يخضع لضريبة لا تتجاوز 25%2. تخصم منها الضريبة المدفوعة في دولة العقار وفق قواعد الخصم أو الاتفاقية.
عند البيع يجب أن تقدم تقريرًا لمأمور التقييم خلال 30 يومًا من تاريخ البيع3 تحسب فيه الربح أو الخسارة، وتدفع دفعة مقدمة، حتى لو بعت بخسارة. مدة الثلاثين يومًا منصوص عليها في القانون، أما رقم النموذج 13993 فرأيناه في عنوان صفحة حكومية فقط ولم نفتح نصها، فتأكد منه مع محاسبك.
ما يحدث في دولة العقار يختلف:
- تركيا: الربح من بيع عقار خلال 5 سنوات من شرائه خاضع لضريبة الدخل12 هناك.
- جورجيا: معفى بعد سنتين من التملك13، وقبلها 5% من الربح14.
- الإمارات: دخل الفرد من بيع العقار أو تأجيره غير خاضع لضريبة الشركات15 إذا لم يتطلب ترخيصًا.
الإعفاء هناك لا يعني إعفاء في الداخل. إذا لم تدفع شيئًا في جورجيا بعد سنتين، فلا يوجد ما تخصمه، وتبقى ضريبة الداخل كاملة.
احصل على مستندات عقارك جاهزة لمحاسبك
أخبرنا بالدولة ونوع العقار. نرسل لك قائمة بالمستندات التي يحتاجها محاسبك من دولة العقار: العقد، وسند الملكية، وإيصالات التحويل، وكشوف الإيجار إذا كان عقارك معنا.
وصل طلبك
سيتواصل معك فريق سهم قريبًا على الرقم الذي كتبته. رقم طلبك:
متى يلزمك تقرير سنوي لسلطة الضرائب؟
كثير من مشتري العقار في الخارج يظنون أن التقرير السنوي للأثرياء فقط. هذه الحدود التي وجدناها، وكلها بثقة متوسطة لأنها من نص موحد غير رسمي ويجب تأكيد مبالغ 2026 على موقع سلطة الضرائب:
- الأصول في الخارج: إذا ملكت أنت أو زوجك أو أولادك القاصرون أصولًا في الخارج بقيمة 2,086,000 شيكل أو أكثر في أي يوم من السنة5، فلا يسري عليك الإعفاء من التقرير السنوي.
- الدخل من الخارج: الإيجار من الخارج لا يعفيك من التقرير إلا إذا لم يتجاوز 375,000 شيكل ودفعت عنه دفعة ضريبة مقدمة16.
- النموذج: يُفصل الدخل من الخارج والضريبة الأجنبية في النموذج 1324 الذي يرفق بالتقرير السنوي 13016، وفق مصادر ثانوية لأن صفحات النماذج الرسمية لم تفتح لنا.
عمليًا: مالك شقة مؤجرة في الخارج يبلغ سلطة الضرائب ويدفع دفعات مقدمة، أو يقدم تقريرًا سنويًا.
تصريح رأس المال: لماذا تحتفظ بكل ورقة من الآن؟
لا يوجد واجب دوري تلقائي لتقديم تصريح رأس المال، لكن مأمور التقييم يحق له أن يطلبه كتابيًا17، ويشمل العقار في الخارج وأصول الزوج والأولاد القاصرين.
إذا طُلب منك بعد خمس سنوات أن تشرح من أين جاء ثمن شقة باتومي، فستحتاج إلى:
- كشوف الحساب التي خرج منها المال.
- أصل المال: بيع أرض، أو مدخرات، أو قرض، أو هبة موثقة.
- عقد الشراء وإيصالات التحويل للمطور أو البائع.
- سند الملكية في دولة العقار.
من جمع الثمن نقدًا ثم أودعه دفعة واحدة سيجد صعوبة في الشرح. التفاصيل في تحويل المال من بنوك الداخل.
اتفاقيات منع الازدواج الضريبي مع تركيا وجورجيا والإمارات
الاتفاقية تحدد أي دولة تفرض الضريبة أولًا، وتضمن خصم ما دفعته هناك من ضريبة الداخل في المسار العادي. لا تنفعك في المسار الثابت لأن الخصم ممنوع فيه.
| الدولة | الاتفاقية | درجة التحقق |
|---|---|---|
| تركيا | موقعة في 14 آذار 1996، ونشرت المصادقة التركية في 24 أيار 199818 | عالية، ولم نجد ما يدل على إلغائها رغم قطع العلاقات التجارية |
| جورجيا | سارية منذ 22 تشرين الثاني 201119 | عالية، وتجيز لجورجيا فرض الضريبة على الإيجار والربح هناك |
| الإمارات | موقعة في 31 أيار 2021 وسارية منذ 29 كانون الأول 202120 | متوسطة، من مصادر ثانوية |
هل يغير شراء شقة في الخارج وضعك في الداخل؟
هذه أهم نقطة للعائلات التي تخطط لشراء بيت في الداخل لاحقًا. قانون ضريبة العقارات يعرف العقار بأنه أرض داخل البلاد فقط، لذلك:
- لا ضريبة شراء في الداخل21 على شقة في تركيا أو جورجيا أو الإمارات، ولا تنطبق عليها إعفاءات ضريبة الشبح عند بيعها. ربح بيعها يخضع لضريبة الأرباح في قانون ضريبة الدخل.
- الشقة في الخارج لا تحتسب7 عند تحديد الشقة الوحيدة. من يملك شقة في الخارج ثم يشتري أول شقة في الداخل يبقى مؤهلًا لشرائح الشقة الوحيدة إذا استوفى بقية الشروط، ومنها احتساب الزوجين والأولاد القاصرين مشتريًا واحدًا. أما الشقة في الضفة الغربية فتحتسب وفق تعريف القانون.
للمقارنة، الشريحة المعفاة للشقة الوحيدة حتى 1,978,745 شيكل بنسبة 0%22، والشقة الإضافية 8% حتى 6,055,070 شيكل و10% فوق ذلك23. المبالغ بثقة متوسطة، ونسب الشقة الإضافية مؤقتة حتى 31 كانون الأول 202623.
أخطاء نراها عند مشتري الداخل
- اختيار المسار الثابت لشقة في جورجيا أو تركيا دون مقارنة، ثم دفع الضريبة مرتين.
- الظن أن غياب ضريبة الإيجار في الإمارات يعني عدم وجود شيء يبلغ عنه في الداخل.
- نسيان تقرير الثلاثين يومًا عند البيع، خصوصًا عند البيع بخسارة.
- تحويل الثمن من حسابات أقارب أو نقدًا، ثم العجز عن إثبات مصدر المال.
- الاعتماد على كلام الوسيط في دولة العقار عن ضرائب الداخل. هو لا يعرفها.
هذه الصفحة معلومات عامة عن القواعد، وليست استشارة ضريبية. قبل أن تختار المسار أو تقدم التقرير، اجلس مع محاسب مرخص في الداخل ومعه عقد الإيجار والضريبة المدفوعة هناك. وإذا كنت تقارن بين الدول، فاقرأ التكاليف والضرائب في جورجيا والتكاليف والضرائب في تركيا والتكاليف والضرائب في الإمارات.
أسئلة شائعة
كم ضريبة الإيجار من شقة في الخارج على أبناء الداخل؟
تختار بين 15%1 ثابتة على دخل الإيجار دون مصاريف سوى الاستهلاك ودون خصم الضريبة الأجنبية، وبين الشرائح التصاعدية مع خصم الضريبة المدفوعة في دولة العقار. الأوفر يعتمد على شريحتك وعلى ضريبة دولة العقار، فاحسبه مع محاسب مرخص.
هل اقدر اخصم الضريبة اللي دفعتها في تركيا من ضريبة الداخل؟
كم ضريبة بيع شقة في الخارج؟
هل لازم اقدم تقرير سنوي اذا عندي شقة في الخارج؟
هل شقة في تركيا تخليني افقد اعفاء الشقة الوحيدة؟
لا. الشقة في الخارج لا تحتسب7 في تعريف الشقة الوحيدة لضريبة الشراء في الداخل. الشقة في الضفة الغربية هي التي تحتسب. تبقى بقية الشروط قائمة.
هل في اتفاقية ازدواج ضريبي مع الامارات؟
نعم وفق مصادر ثانوية: موقعة في 31 أيار 2021 وسارية منذ 29 كانون الأول 202120. لكن الإمارات لا تفرض ضريبة دخل على إيجار الأفراد، فلا توجد عادة ضريبة أجنبية تخصمها، وتبقى ضريبة الداخل كاملة.
المصادر وتاريخ التحقق
- 1مسار ضريبة ثابتة 15% على دخل الإيجار من عقار في الخارج (البند 122أ من أمر ضريبة الدخل)Nevo legal database, consolidated Income Tax Ordinance (פקודת מס הכנסה) · مصدر ثانوي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 2ضريبة الأرباح الرأسمالية على بيع عقار في الخارجNevo legal database, Income Tax Ordinance s.91(b)(1) · مصدر ثانوي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026Nevo legal database, Income Tax Ordinance s.88 definition of asset · مصدر ثانوي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 3الإبلاغ عن بيع أصل في الخارج خلال 30 يوما مع دفعة مقدمةgov.il service page title (seen in search index only) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026Nevo legal database, Income Tax Ordinance s.91(d)(1) · مصدر ثانوي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026تحقق جزئيالمصدر الرسمي لا يذكر كل التفاصيل، أو هناك فرق بين مصدرين
- 4مسار 15%: لا خصم للمصاريف سوى الاستهلاك، ولا خصم للضريبة الأجنبيةNevo legal database, Income Tax Ordinance s.122A(b) · مصدر ثانوي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 5إلزامية تقديم تقرير سنوي عند تجاوز قيمة الأصول في الخارج حدا معيناHebrew Wikisource, Income Tax (Exemption from Filing a Return) Regulations 1988, reg. 3(a)(6)(b) · مصدر ثانوي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026تحقق جزئيالمصدر الرسمي لا يذكر كل التفاصيل، أو هناك فرق بين مصدرين
- 6الإبلاغ عن الدخل من الخارج في النموذج 1324 (ملحق د للنموذج 1301)BSH CPA (accounting firm), article on reporting foreign income · مصدر ثانوي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026تحقق جزئيالمصدر الرسمي لا يذكر كل التفاصيل، أو هناك فرق بين مصدرين
- 7امتلاك شقة في الخارج لا يلغي صفة الشقة الوحيدة لضريبة الشراء في الداخلالبنك المركزي في الداخل (boi.org.il) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026Hebrew Wikisource, Real Estate Taxation Law s.9(c1c)(4)(a) · مصدر ثانوي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 8المسار العادي: الشرائح التصاعدية مع خصم الضريبة الأجنبيةNevo legal database, Income Tax Ordinance s.200(a) · مصدر ثانوي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026Nevo legal database, Income Tax Ordinance s.207B · مصدر ثانوي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 9ضريبة دخل الإيجار السكني للأفرادLegislative Herald of Georgia (Matsne), Tax Code of Georgia, consolidated 30/09/2026, Article 81(2) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 10شرائح ضريبة الدخل لعام 2026Cumhurbaşkanlığı Mevzuat Bilgi Sistemi (mevzuat.gov.tr), 193 sayılı GVK md. 103 · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 11لا توجد ضريبة دخل على الأفرادUAE Government portal u.ae (Taxation) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 12ضريبة الأرباح الرأسمالية على البيع خلال 5 سنواتCumhurbaşkanlığı Mevzuat Bilgi Sistemi (mevzuat.gov.tr), 193 sayılı GVK Mükerrer md. 80/6 · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 13إعفاء أرباح بيع المسكن المملوك أكثر من سنتينLegislative Herald of Georgia (Matsne), Tax Code of Georgia, consolidated 30/09/2026, Article 82(1)(f.a) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 14ضريبة أرباح بيع المسكن خلال أقل من سنتينLegislative Herald of Georgia (Matsne), Tax Code of Georgia, consolidated 30/09/2026, Article 81(3) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 15ضريبة الشركات: استثناء دخل الأفراد من الاستثمار العقاري (قرار مجلس الوزراء رقم 49 لسنة 2023)UAE Ministry of Finance (Cabinet Decision No. 49 of 2023) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026UAE Ministry of Finance (Cabinet Decision No. 49 of 2023, Art. 2) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 16الإعفاء من التقرير للدخل من الخارج محدود بسقف وبدفع دفعة مقدمةHebrew Wikisource, Income Tax (Exemption from Filing a Return) Regulations 1988, reg. 1 and Schedule 4 · مصدر ثانوي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026تحقق جزئيالمصدر الرسمي لا يذكر كل التفاصيل، أو هناك فرق بين مصدرين
- 17تصريح رأس المال يقدم عند طلب مأمور التقييمNevo legal database, Income Tax Ordinance s.135(1)(a) · مصدر ثانوي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 18اتفاقية منع الازدواج الضريبي مع تركياResmî Gazete (Official Gazette of Türkiye), issue 23351 · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 19اتفاقية منع الازدواج الضريبي مع جورجياMinistry of Finance of Georgia, treaty text file · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026Ministry of Finance of Georgia, Double Taxation Avoidance Treaty table · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 20اتفاقية منع الازدواج الضريبي مع الإماراتOrbitax tax news · مصدر ثانوي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026تحقق جزئيالمصدر الرسمي لا يذكر كل التفاصيل، أو هناك فرق بين مصدرين
- 21لا ضريبة شراء ولا ضريبة شبح في الداخل على عقار في الخارجHebrew Wikisource, consolidated Real Estate Taxation (Betterment and Purchase) Law 5723-1963, s.1 · مصدر ثانوي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 22ضريبة الشراء في الداخل: الشريحة المعفاة للشقة الوحيدةHebrew Wikisource, Real Estate Taxation Law s.9(c1c)(3) with annotated amounts · مصدر ثانوي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026تحقق جزئيالمصدر الرسمي لا يذكر كل التفاصيل، أو هناك فرق بين مصدرين
- 23ضريبة الشراء على شقة إضافية في الداخل (نسب مؤقتة)Hebrew Wikisource, Real Estate Taxation Law s.9(c1f) · مصدر ثانوي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026تحقق جزئيالمصدر الرسمي لا يذكر كل التفاصيل، أو هناك فرق بين مصدرين
نتحقق من كل رقم في صفحة الجهة التي أصدرته. كيف نتحقق
هذه الصفحة معلومات عامة لأغراض تعليمية، وليست استشارة قانونية أو ضريبية أو مالية لحالتك. سهم ليس مكتب محاماة ولا مكتب محاسبة. القوانين والرسوم تتغير: تحقق من الجهة الرسمية أو من محامٍ مرخص قبل أي قرار. لا يوجد عائد أو ربح أو إقامة أو جنسية مضمونة.