كم تكلف شراء شقة في تركيا فوق سعرها؟
كل رسم وضريبة تدفعها عند الشراء وبعده، ومن يدفع ماذا، وما لم يُنشر رقمه الرسمي بعد.
الأرقام متحقق منها: 19 أكتوبر 2026عند شراء شقة في تركيا يدفع المشتري رسم طابو 2% من السعر المصرح به1 ويدفع البائع مثله، إضافة إلى رسم الصندوق الدوار الذي لم نتحقق من مبلغه لعام 20262 وتأمين الزلازل الإلزامي. الشقة الجديدة من المطور تخضع لضريبة قيمة مضافة 10% حتى 150 مترا صافيا3 إلا إذا تحقق إعفاء الأجنبي غير المقيم4. وبعد الشراء ضريبة عقار سنوية 0.2% في البلديات الكبرى5.
| رسم الطابو | 2% على المشتري و2% على البائع1 |
|---|---|
| غرامة التصريح بسعر أقل | مثل كامل الرسم الناقص6 |
| القيمة المضافة على الجديد حتى 150 مترا | 10%3 |
| إعفاء الأجنبي من القيمة المضافة | إعفاء كامل بشروط4 |
| ضريبة العقار السنوية | 0.1%7 أو 0.2% في البلديات الكبرى5 |
| رسم الصندوق الدوار 2026 | لم يُتحقق منه رسميا2 |
حاسبة تكاليف شراء العقار
أرسل لي التقرير الكامل على واتساب
نرسل لك الحساب مفصلًا مع أسعار مشاريع موثقة تناسب أرقامك. بلا رسوم.
وصل طلبك
سيتواصل معك فريق سهم قريبًا على الرقم الذي كتبته. رقم طلبك:
الحاسبة الكاملة: حاسبة تكاليف شراء العقار
تكاليف يوم الشراء بندا بندا
الجدول يجمع ما تدفعه حتى تستلم الطابو. حيث لا يوجد رقم رسمي محدث كتبنا ذلك صراحة بدل أن نخمّن.
| البند | المبلغ أو النسبة | من يدفع | ملاحظة |
|---|---|---|---|
| رسم الطابو | 2% من السعر المصرح به1 | المشتري، والبائع مثله | يجوز الاتفاق على من يتحمله، لكن كل طرف مسؤول قانونا عن حصته |
| رسم الصندوق الدوار | غير متحقق منه لعام 20262 | المشتري | يصلك برسالة نصية قبل التوقيع |
| ضريبة القيمة المضافة | 10% حتى 150 مترا3 و20% على الزائد8 | المشتري ضمن السعر | على البيع الأول من المطور فقط، والإعفاء ممكن بشروط |
| تأمين الزلازل DASK | قسط يحدده التأمين | المالك | شرط لتسجيل نقل الملكية9 |
| المترجم المحلف | أتعاب يحددها المترجم | المشتري عادة | إلزامي إن لم تتقن التركية10 |
| تقرير التقييم | أتعاب شركة التقييم | المشتري | إلزامي للجنسية، وغير مثبت لغيرها11 |
| عمولة الوسيط | لا نسبة رسمية | حسب الاتفاق | اطلبها مكتوبة قبل المعاينة |
ضريبة القيمة المضافة على الشقة الجديدة ومتى تُعفى منها
تخضع الشقة الجديدة التي يبيعها المطور لأول مرة لضريبة القيمة المضافة. للمباني المرخصة منذ 1 أبريل 2022 النسبة 10% على الجزء حتى 150 مترا مربعا صافيا3، والجزء الزائد يخضع للنسبة العامة 20%8، وهذا مستنتج من القرار لا منصوص عليه حرفيا. في مشاريع التحول الحضري النسبة 1% حتى 150 مترا12. أما المباني المرخصة قبل ذلك التاريخ فتبقى على القواعد القديمة13، وفيها اختبارات لم نتحقق منها من مصدر أولي، فاسأل مستشار المطور الضريبي.
يُعفى المشتري إعفاء كاملا إذا اجتمعت الشروط: أن يكون البيع الأول للمبنى، وأن يُدفع الثمن بعملة أجنبية تُجلب إلى تركيا، وأن تكون أجنبيا غير مقيم في تركيا. وإذا بعت الشقة خلال 3 سنوات14 يسدد البائع الضريبة المعفاة مع فائدة التأجيل قبل معاملة الطابو. والأهم: البائع والمشتري مسؤولان بالتضامن4 إذا لم تتحقق الشروط، فلا تقبل وعدا شفهيا بالإعفاء.
مثال محسوب: شقة جديدة بسعر 150 ألف دولار
هذا المثال يوضح لماذا يغيّر إعفاء القيمة المضافة كلفة الصفقة أكثر من أي بند آخر.
مثال محسوب
شقة جديدة من المطور سعرها 150,000 دولار ومساحتها الصافية أقل من 150 مترا. بسعر صرف 49.4463 ليرة للدولار15 يساوي ذلك 7,416,945 ليرة.
- رسم الطابو على المشتري 2%1: 148,339 ليرة، أي نحو 3,000 دولار.
- إذا تحققت شروط الإعفاء: ضريبة القيمة المضافة صفر.
- إذا لم تتحقق، بنسبة 10%3: نحو 15,000 دولار إضافية.
الفرق بين الحالتين أكبر من رسم الطابو بخمس مرات تقريبا.
افترضنا أن السعر المصرح به هو السعر الفعلي وأنه أعلى من القيمة الضريبية للبلدية. لم نُدخل رسم الصندوق الدوار لأن مبلغه لعام 2026 غير متحقق منه، ولا قسط التأمين ولا الأتعاب.
تقرير تكاليف لعقار محدد
أرسل سعر العقار ومدينته وهل هو جديد من المطور، ونرسل لك جدول التكاليف كاملا مع ما لم يُثبت رسميا.
وصل طلبك
سيتواصل معك فريق سهم قريبًا على الرقم الذي كتبته. رقم طلبك:
لماذا لم يعد التصريح بسعر أقل يوفّر شيئا
يُحسب رسم الطابو على السعر المصرح به، على ألا يقل عن القيمة الضريبية العقارية للبلدية16. كثير من الوسطاء ما زالوا يقترحون كتابة سعر أقل في العقد الرسمي لتخفيف الرسم. منذ القانون 7566 أصبحت الغرامة عند اكتشاف ذلك مثل كامل الرسم الناقص بدلا من 25% سابقا6، إضافة إلى تحصيل الفرق نفسه.
وهناك ضرر ثان: السعر المنخفض في الطابو يصبح تكلفة شرائك عند البيع، فيكبر الربح الخاضع للضريبة إن بعت خلال 5 سنوات17. التفاصيل في بيع العقار في تركيا والخروج.
الضرائب السنوية بعد الشراء
ضريبة العقار تُدفع للبلدية على القيمة الضريبية التي تحددها، لا على سعر السوق: 0.1% سنويا7 للمسكن خارج البلديات الكبرى، و0.2%5 داخلها مثل إسطنبول وأنطاليا. تُدفع على قسطين: الأول في مارس وأبريل ومايو، والثاني في نوفمبر18.
تغيّر قانونان مهمان مؤخرا. أصبحت القيمة الضريبية تزداد بكامل معدل إعادة التقييم بدلا من نصفه19، فالضريبة سترتفع أسرع من قبل. ولعام 2026 وُضع سقف بألا تتجاوز القيمة ثلاثة أضعاف قيمة 202520، لكن السقف لا يسري في بعض حالات تغيير المالك، أي أن المشتري الجديد قد يواجه القيمة الجديدة كاملة.
إذا تجاوزت القيمة الضريبية لمسكنك 17,711,000 ليرة21 تدخل ضريبة المساكن عالية القيمة بنسب 0.3% و0.6% و1%21، ويُعفى منها من يملك مسكنا واحدا فقط في تركيا. الشرح في ضريبة العقار السنوية في تركيا.
ضرائب الإيجار والبيع باختصار
- دخل الإيجار السكني معفى حتى 58,000 ليرة في 202622 بشروط، ثم يخضع لشرائح ضريبة الدخل. انظر تأجير الشقة في تركيا وضريبة الإيجار.
- ربح البيع خلال 5 سنوات17 خاضع للضريبة بعد إعفاء 150,000 ليرة23 في السنة، وبعدها غير خاضع.
- إن كنت مقيما في الداخل فلبلدك قواعده على الإيجار والبيع في الخارج: راجع الضريبة على عقارك في الخارج.
ما لا تخبرك به قوائم التكاليف المنشورة
- كثير من الأدلة العربية ما زال يذكر نسبة قديمة لضريبة القيمة المضافة أو غرامة التصريح قبل تعديل 2025.
- رسم الصندوق الدوار لا يظهر في معظم القوائم، ونحن لم نتحقق من مبلغه لعام 2026، فاطلب الرقم من المديرية أو انتظر الرسالة النصية قبل التوقيع.
- قسط تأمين الزلازل ليس دفعة واحدة: يُجدد سنويا9، ويُطلب أيضا عند الاشتراك في الماء والكهرباء.
- المشتري الجديد قد لا يستفيد من سقف زيادة ضريبة العقار.
احسب صفقتك في حاسبة تكاليف الشراء، أو اطلب من سهم تقرير تكاليف مفصلا لعقار محدد.
أسئلة شائعة
كم رسوم الطابو في تركيا؟
هل الاجنبي معفى من ضريبة القيمة المضافة في تركيا؟
كم ضريبة العقار السنوية في تركيا؟
كم رسم الصندوق الدوار في الطابو 2026؟
لم نتمكن من التحقق من المبلغ الرسمي لعام 20262. ترسل لك المديرية الرسوم برسالة نصية قبل التوقيع، فاعتمد ذلك الرقم.
ماذا يحدث اذا كتبت سعرا اقل في الطابو؟
تُفرض الفروقات مع غرامة تعادل مثل كامل الرسم الناقص6، كما يكبر ربحك الخاضع للضريبة عند البيع. اكتب السعر الحقيقي.
من يدفع رسوم الطابو المشتري ام البائع؟
القانون يفرض 2% على كل طرف1 بشكل منفصل. يمكن أن يتفق الطرفان تعاقديا على غير ذلك، لكن المسؤولية القانونية تبقى على كل طرف عن حصته.
المصادر وتاريخ التحقق
- 1رسم سند الملكية (طابو) على البيع لكل طرفCumhurbaşkanlığı Mevzuat Bilgi Sistemi (mevzuat.gov.tr), 492 sayılı Harçlar Kanunu (4) sayılı tarife 20/a · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 2رسوم الصندوق الدوار لمديرية الطابو لعام 2026Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (Your Key Türkiye portalı) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM), Sıkça Sorulan Sorular · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026تقديريلم نجده في مصدر رسمي، استخدمه للاسترشاد فقط
- 3ضريبة القيمة المضافة على المساكن الجديدة حتى 150 مترا مربعا صافياResmî Gazete, Cumhurbaşkanı Kararı 5359 (scanned PDF, OCR read) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026Resmî Gazete, Cumhurbaşkanı Kararı 7346 · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 4إعفاء المشتري الأجنبي غير المقيم من ضريبة القيمة المضافةCumhurbaşkanlığı Mevzuat Bilgi Sistemi (mevzuat.gov.tr), 3065 sayılı KDV Kanunu md. 13/i · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 5ضريبة العقار على المساكن في البلديات الكبرىCumhurbaşkanlığı Mevzuat Bilgi Sistemi (mevzuat.gov.tr), 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu md. 8 · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 6غرامة التصريح بسعر أقل من الحقيقيCumhurbaşkanlığı Mevzuat Bilgi Sistemi (mevzuat.gov.tr), 492 sayılı Harçlar Kanunu md. 63 dipnot 22 · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 7ضريبة العقار السنوية على المساكنCumhurbaşkanlığı Mevzuat Bilgi Sistemi (mevzuat.gov.tr), 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu md. 8 · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 8ضريبة القيمة المضافة على الجزء الذي يتجاوز 150 مترا مربعاResmî Gazete, Cumhurbaşkanı Kararı 5359 · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026تحقق جزئيالمصدر الرسمي لا يذكر كل التفاصيل، أو هناك فرق بين مصدرين
- 9تأمين الزلازل الإلزامي عند نقل الملكيةCumhurbaşkanlığı Mevzuat Bilgi Sistemi (mevzuat.gov.tr), 6305 sayılı Afet Sigortaları Kanunu md. 11 · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (Your Key Türkiye portalı), Taşınmaz Edinim Rehberi · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 10المترجم المحلف في مكتب الطابوTapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (Your Key Türkiye portalı), Taşınmaz Edinim Rehberi · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 11تقرير التقييم العقاري الإلزامي للمشترين الأجانبTapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (Your Key Türkiye portalı), SSS Bölüm 10 · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (Your Key Türkiye portalı), Yabancı Gerçek Kişiler · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026تحقق جزئيالمصدر الرسمي لا يذكر كل التفاصيل، أو هناك فرق بين مصدرين
- 12ضريبة القيمة المضافة في مشاريع التحول الحضريResmî Gazete, Cumhurbaşkanı Kararı 5359 · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 13ضريبة القيمة المضافة للمباني المرخصة قبل 1 أبريل 2022Resmî Gazete, Cumhurbaşkanı Kararı 5359 · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026تحقق جزئيالمصدر الرسمي لا يذكر كل التفاصيل، أو هناك فرق بين مصدرين
- 14مدة الاحتفاظ المطلوبة للإعفاء من ضريبة القيمة المضافةCumhurbaşkanlığı Mevzuat Bilgi Sistemi (mevzuat.gov.tr), 3065 sayılı KDV Kanunu md. 13/i · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 15سعر صرف الدولار مقابل الليرة التركيةTürkiye Cumhuriyet Merkez Bankası, Gösterge Niteliğindeki Kurlar · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 16أساس احتساب رسم الطابوCumhurbaşkanlığı Mevzuat Bilgi Sistemi (mevzuat.gov.tr), 492 sayılı Harçlar Kanunu md. 63 · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 17ضريبة الأرباح الرأسمالية على البيع خلال 5 سنواتCumhurbaşkanlığı Mevzuat Bilgi Sistemi (mevzuat.gov.tr), 193 sayılı GVK Mükerrer md. 80/6 · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 18مواعيد دفع ضريبة العقارCumhurbaşkanlığı Mevzuat Bilgi Sistemi (mevzuat.gov.tr), 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu md. 30 · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 19التحديث السنوي للقيمة الضريبية العقاريةCumhurbaşkanlığı Mevzuat Bilgi Sistemi (mevzuat.gov.tr), 1319 sayılı Kanun md. 29 dipnot 33 · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 20سقف زيادة القيمة الضريبية العقارية لعام 2026Resmî Gazete, Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği (Seri No: 89) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026Cumhurbaşkanlığı Mevzuat Bilgi Sistemi (mevzuat.gov.tr), 1319 sayılı Kanun Geçici Madde 23 · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 21حد ضريبة المساكن عالية القيمة لعام 2026Cumhurbaşkanlığı Mevzuat Bilgi Sistemi (mevzuat.gov.tr), 1319 sayılı Kanun md. 42 dipnot 42 · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 22إعفاء دخل الإيجار السكني السنوي لعام 2026Cumhurbaşkanlığı Mevzuat Bilgi Sistemi (mevzuat.gov.tr), 193 sayılı GVK md. 21 · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026Gelir İdaresi Başkanlığı (GİB), Türkiye'de Yerleşmiş Olmayanlar (Dar Mükellefler) İçin Kira Geliri Rehberi, Şubat 2026 · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 23الإعفاء السنوي من ضريبة الأرباح الرأسمالية لعام 2026Cumhurbaşkanlığı Mevzuat Bilgi Sistemi (mevzuat.gov.tr), 193 sayılı GVK Mükerrer md. 80 · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
نتحقق من كل رقم في صفحة الجهة التي أصدرته. كيف نتحقق
هذه الصفحة معلومات عامة لأغراض تعليمية، وليست استشارة قانونية أو ضريبية أو مالية لحالتك. سهم ليس مكتب محاماة ولا مكتب محاسبة. القوانين والرسوم تتغير: تحقق من الجهة الرسمية أو من محامٍ مرخص قبل أي قرار. لا يوجد عائد أو ربح أو إقامة أو جنسية مضمونة.