سند الملكية في تركيا: ماذا تشتري بالضبط؟
الفرق العملي بين كات إرتفاقي وكات ملكيتي، ولماذا تهمك رخصة الإسكان، وما الذي تقرؤه في السجل العقاري قبل التوقيع.
الأرقام متحقق منها: 19 أكتوبر 2026الطابو في تركيا هو سند الملكية المسجل في مديرية الطابو، وله صيغتان للشقق. حق الطبقات (كات إرتفاقي)1 يُسجل لوحدة في مبنى قيد الإنشاء أو سيُبنى. وملكية الطبقات (كات ملكيتي)2 هي الملكية المستقلة لشقة في مبنى مكتمل. يتحول الأول إلى الثاني بعد صدور رخصة الإسكان للمبنى كاملا3، ولا يُسجل نقل الملكية دون تأمين زلازل ساري4.
| كات إرتفاقي | حق على الأرض لوحدة في مبنى قيد البناء1 |
|---|---|
| كات ملكيتي | ملكية مستقلة لوحدة في مبنى مكتمل2 |
| متى يتحول السند | بعد رخصة الإسكان للمبنى كاملا3 |
| تأمين الزلازل | شرط لتسجيل نقل الملكية4 |
| قيد الجنسية | عدم بيع لمدة 3 سنوات5 |
| المناطق العسكرية | تظهر إشارتها في السجل العقاري6 |
ما الذي يثبته الطابو التركي
الطابو هو القيد في السجل العقاري الذي تحفظه المديرية العامة للطابو والمساحة، والورقة التي تستلمها صورة عنه. الملكية تثبت بالقيد في السجل، لذلك العبرة بما هو مسجل لا بما يكتبه البائع في عقد خاص أو إعلان.
في الطابو ستجد نوع الملكية، والمساحة، وحصتك من الأرض، والإشارات المسجلة على العقار. شرح المصطلح في الطابو في القاموس.
كات إرتفاقي أم كات ملكيتي: الفرق العملي
الاسمان يُكتبان في الطابو نفسه، ويحددان ما تملكه فعلا.
| حق الطبقات (كات إرتفاقي) | ملكية الطبقات (كات ملكيتي) | |
|---|---|---|
| ما هو | حق ارتفاق على الأرض لوحدات مستقبلية1 | ملكية مستقلة مرتبطة بحصة من الأرض والأجزاء المشتركة2 |
| متى يصدر | مبنى قيد الإنشاء أو مبنى بلا رخصة إسكان | بعد اكتمال البناء وصدور رخصة الإسكان2 |
| كيف يتحول | بناء على رخصة استخدام للمبنى كاملا3 | هو الصيغة النهائية |
| مقبول للجنسية؟ | نعم، ضمن الأنواع المقبولة7 | نعم7 |
| الخطر الأساسي | مبنى لا يحصل على رخصة الإسكان أبدا | أقل، لكن افحص الإشارات |
التعريفان مفصلان في كات إرتفاقي وكات ملكيتي.
رخصة الإسكان: لماذا تسأل عنها قبل الدفع
رخصة الإسكان هي رخصة استخدام المبنى، وتصدر للمبنى كاملا3 لا لشقتك وحدها. إذا اشتريت وحدة في مبنى بلا رخصة إسكان يبقى سندك بصيغة حق الطبقات، ولو كانت الشقة مسكونة ومفروشة.
يمكن أن يطلب التحويل مالك الأرض أو أي مالك مشارك، لكن الرخصة نفسها مرتبطة بمطابقة المبنى. لذلك الشقة الجاهزة في مبنى بلا إسكان ليست جاهزة قانونيا، وقد تواجه صعوبة عند البيع أو عند الاشتراك في الخدمات. الشرح في الإسكان (رخصة السكن).
أرسل الطابو قبل أن تدفع
نراجع نوع السند والإشارات في السجل مع محام مرخص، ونخبرك بما يحتاج إلى تأكيد قبل التوقيع.
وصل طلبك
سيتواصل معك فريق سهم قريبًا على الرقم الذي كتبته. رقم طلبك:
الطابو الأحمر أو الأزرق؟ اللون ليس المعيار
يتداول الناس أسماء مثل الطابو الأحمر والطابو الأزرق. لا تبنِ قرارك على لون الورقة. اقرأ نوع الملكية المكتوب فيها: هل هو حق طبقات أم ملكية طبقات، وهل الوحدة مستقلة أم حصة مشاعة في أرض.
الحصة المشاعة تعني أنك تملك نسبة من عقار مع آخرين دون وحدة محددة باسمك. هذه الصيغة لا تُقبل للجنسية إذا اكتُسبت بعد 1 فبراير 20237، وهي أصعب في البيع.
الإشارات في السجل العقاري التي يجب أن تقرأها
- إشارة المنطقة العسكرية أو الأمنية: تمنع تملك الأجنبي6.
- قيد الجنسية: إذا اشترى المالك السابق للجنسية يُسجل قيد بعدم البيع لمدة 3 سنوات5، فلا يستطيع البيع قبل انقضائها.
- تعهد الشراء على المخطط لأغراض الجنسية: تعهد بعدم النقل أو الشطب لمدة 3 سنوات8.
- أي رهن أو حجز أو حق لطرف ثالث: اطلب رفعه قبل التوقيع، أو اكتب في العقد كيف سيُرفع ومن يدفع.
اطلب من البائع أو من محاميك نسخة حديثة من قيد السجل في يوم التوقيع نفسه، لا نسخة قديمة.
تأمين الزلازل DASK: شرط لا يُتجاوز
لا تُسجل مديرية الطابو نقل الملكية في المباني السكنية ما لم تُقدَّم وثيقة تأمين زلازل سارية4. يشمل الإلزام الوحدات الخاضعة لقانون ملكية الطبقات والمباني السكنية المسجلة، ويُجدد سنويا، وتُطلب الوثيقة أيضا عند الاشتراك في الماء والكهرباء.
القسط يحدده التأمين حسب العقار، ولم ندرج رقما لأنه يختلف من شقة لأخرى. الشرح في تأمين الزلازل الإلزامي DASK.
قائمة الفحص قبل التوقيع
- نوع الملكية المكتوب: حق طبقات أم ملكية طبقات أم حصة مشاعة.
- هل للمبنى رخصة إسكان؟ اطلب نسختها.
- هل المساحة ورقم الوحدة في الطابو تطابق الشقة التي عاينتها؟
- هل في السجل إشارة عسكرية أو قيد جنسية أو رهن أو حجز؟
- هل البائع المسجل هو من يوقع، أو وكيله بوكالة سارية؟
- هل وثيقة تأمين الزلازل باسمك قبل الموعد؟
إذا تعذر عليك الفحص بنفسك فسهم يراجع القيد مع محام مرخص ضمن معيار سهم للتحقق. وأنماط التلاعب الشائعة مشروحة في النصب العقاري في تركيا.
أسئلة شائعة
ما الفرق بين كات ارتفاق وكات ملكيتي؟
هل يمكن الحصول على الجنسية بطابو كات ارتفاق؟
نعم، فالأنواع المقبولة منذ 12 ديسمبر 2023 هي الوحدات ذات ملكية الطبقات أو حق الطبقات والأراضي المبني عليها7. الأراضي الزراعية وغير المبنية المشتراة بعد ذلك التاريخ غير مقبولة.
هل الطابو الاحمر افضل من الازرق؟
العبرة بنوع الملكية المكتوب في الطابو لا بلونه. افحص هل هو حق طبقات أم ملكية طبقات أم حصة مشاعة، وهل للمبنى رخصة إسكان.
ما هو تأمين DASK وهل هو الزامي؟
هو تأمين الزلازل الإجباري، ولا تُسجل المديرية نقل الملكية دون وثيقة سارية4. يُجدد سنويا ويُطلب عند الاشتراك في الماء والكهرباء.
ماذا يعني شراء شقة بدون اسكان؟
يبقى سندك بصيغة حق الطبقات3 إلى أن تصدر رخصة الإسكان للمبنى كاملا. اسأل عن سبب غيابها قبل الدفع، فبعض المباني لا تحصل عليها.
هل يستطيع من اشترى للجنسية بيع شقته؟
ليس قبل انقضاء قيد عدم البيع لمدة 3 سنوات5 المسجل في السجل العقاري. إذا عرض عليك أحد شقة عليها هذا القيد فلا يمكن نقلها إليك قبل موعده.
المصادر وتاريخ التحقق
- 1حق الطبقات (طابو قيد الإنشاء)Cumhurbaşkanlığı Mevzuat Bilgi Sistemi (mevzuat.gov.tr), 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu md. 2/c · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 2ملكية الطبقات (طابو الشقة المكتمل)Cumhurbaşkanlığı Mevzuat Bilgi Sistemi (mevzuat.gov.tr), 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu md. 2 · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 3رخصة الإسكان وتحويل الطابوCumhurbaşkanlığı Mevzuat Bilgi Sistemi (mevzuat.gov.tr), 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu md. 3 · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 4تأمين الزلازل الإلزامي عند نقل الملكيةCumhurbaşkanlığı Mevzuat Bilgi Sistemi (mevzuat.gov.tr), 6305 sayılı Afet Sigortaları Kanunu md. 11 · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (Your Key Türkiye portalı), Taşınmaz Edinim Rehberi · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 5قيد عدم البيع لمدة 3 سنواتCumhurbaşkanlığı Mevzuat Bilgi Sistemi (mevzuat.gov.tr), Yönetmelik md. 20/2-b · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 6المناطق العسكرية والأمنيةTapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (Your Key Türkiye portalı), Yabancı Gerçek Kişiler · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 7أنواع العقارات المقبولة للجنسيةTapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (Your Key Türkiye portalı) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (Your Key Türkiye portalı) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 8شراء عقار على المخطط بعقد وعد بالبيع موثقCumhurbaşkanlığı Mevzuat Bilgi Sistemi (mevzuat.gov.tr), Yönetmelik md. 20/2-b · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
نتحقق من كل رقم في صفحة الجهة التي أصدرته. كيف نتحقق
هذه الصفحة معلومات عامة لأغراض تعليمية، وليست استشارة قانونية أو ضريبية أو مالية لحالتك. سهم ليس مكتب محاماة ولا مكتب محاسبة. القوانين والرسوم تتغير: تحقق من الجهة الرسمية أو من محامٍ مرخص قبل أي قرار. لا يوجد عائد أو ربح أو إقامة أو جنسية مضمونة.