كيف تشتري عقارا في تركيا خطوة بخطوة

قبل أي عربون: تحقق من أهليتك ومن العقار

منذ تعديل 2012 يحدد رئيس الجمهورية الدول التي يحق لمواطنيها التملك، والقائمة الحالية تضم 185 دولة1 لكنها غير منشورة. الطريقة الرسمية لمعرفة وضع جنسيتك هي سؤال أي مديرية طابو. اطلب الجواب مكتوبا إن استطعت.

ثم افحص العقار نفسه: هل هو داخل منطقة عسكرية أو أمنية8؟ هذه الإشارة تظهر في السجل العقاري. وهل بلغ تملك الأجانب في القضاء 10% من مساحة الأملاك الخاصة9؟ عندها ترفض المديرية معاملات الأجانب الجديدة هناك. وما نوع السند؟ الفرق بين حق الطبقات وملكية الطبقات مشروح في سند الملكية في تركيا.

الخطوات بالترتيب من الاتفاق إلى الطابو

1. تحقق من أهلية جنسيتك ومن السجل العقاري للشقة.
2. احصل على رقم هوية أجنبي، أو تخصصه لك مديرية الطابو أثناء الطلب10، ويمكن متابعة المعاملة بالرقم الضريبي إذا تعذر ذلك.
3. اتفق على السعر واكتب السعر الحقيقي في العقد، فالرسم يُحسب على ما تصرح به على ألا يقل عن القيمة الضريبية للبلدية11.
4. حوّل الثمن بالعملة الأجنبية إلى بنك في تركيا وبعه للبنك، فيرسل البنك شهادة DAB إلى مديرية الطابو2.
5. استخرج وثيقة تأمين الزلازل3 للشقة.
6. قدّم الطلب، فتصلك رسوم الطابو والصندوق الدوار برسالة نصية12 قبل التوقيع، ثم ادفعها.
7. احضر التوقيع بنفسك أو بوكيل، مع جواز السفر وصورة حديثة ومترجم محلف5 إذا لم يتقن أحد الأطراف التركية.
8. استلم الطابو وراجع اسمك ونوع السند ومساحته قبل أن تغادر المكتب.

تقرير التقييم: إلزامي أم لا؟

هنا تعارض في المصدر الرسمي نفسه، ونذكره كما هو. تقول بوابة المديرية العامة للطابو للأجانب إن تقرير التقييم لم يعد إلزاميا في عمليات الشراء العادية6، وإنه يُشترط فقط في الشراء بهدف الجنسية عبر مستند TTB13. لكن الصفحة نفسها ما زالت تعرض نموذجا قديما يذكر التقييم خطوة في المعاملة، ولم نتمكن من تحميل التعميم المحدث للتأكد.

عمليا: اسأل مديرية الطابو التي ستسجل فيها، قبل موعد التوقيع، هل تطلب تقريرا في حالتك. وإذا كان هدفك الجنسية فالتقييم إلزامي بلا خلاف، والشرح في الجنسية التركية عن طريق العقار.

أسئلة حسب الجنسية: السوري والفلسطيني والأردني والعراقي والمصري والسعودي

القاعدة العامة واحدة لكل الجنسيات: القائمة غير منشورة1، ويمكن معرفة وضع أي جنسية من أي مديرية طابو. لم نجد في المصادر الرسمية التي راجعناها نصا خاصا بأي جنسية عربية بعينها، ولذلك لا نكتب قيودا لم تُنشر. ما يلي هو ما نعرفه وما لم نتحقق منه.

المناطق المحظورة وسقوف التملك

• المناطق العسكرية المحظورة ومناطق الأمن: لا يتملك فيها الأجنبي8، والإشارة مسجلة في السجل العقاري في كل الولايات.
• مناطق الأمن الخاصة تحتاج إذن الولاية، وعقارات المواقع الأثرية تحتاج رأي الوزارة المختصة.
• سقف القضاء: 10% من مساحة الأملاك الخاصة9، وعند بلوغه تُرفض معاملات الأجانب الجديدة فيه.
• سقف الفرد: 30 هكتارا7 في عموم تركيا.
• الأرض غير المبنية: يجب تقديم مشروع لها خلال سنتين17، وإلا تخضع للتصفية.

هذه القيود جغرافية لا تتعلق بجنسيتك، وهي سبب شائع لرفض المعاملة في آخر لحظة.

ما الذي يتعثر في الواقع

• يدفع المشتري عربونا نقدا، ثم يكتشف أن الطابو يطلب شهادة DAB لا تصدر إلا لمال حُوّل وبيع لبنك تركي.
• يُكتب في العقد سعر أقل لتخفيف الرسم، والغرامة اليوم مثل كامل الرسم الناقص18 بعد أن كانت أقل بكثير.
• يوقع المشتري دون مترجم محلف معتمد فتتأخر المعاملة.
• يُباع له طابو حق طبقات على أنه طابو نهائي.
• يكتشف يوم التوقيع أن رسوم الصندوق الدوار والمبالغ النهائية لم تُحسب في ميزانيته.

لحساب ما ستدفعه فعلا استخدم حاسبة تكاليف الشراء، وراجع التكاليف والضرائب في تركيا.

إذا كنت لا تستطيع السفر

كل الخطوات السابقة يمكن أن ينجزها وكيل بوكالة رسمية. في دول اتفاقية لاهاي تكفي المصادقة بالأبوستيل19، وفي غيرها تمر الوكالة بالقنصلية التركية. وهناك بديل رسمي آخر هو ممثلية الطابو في برلين20. الشرح الكامل في الشراء عن بعد بوكالة في تركيا.

فريق سهم يتابع المعاملة في تركيا ويراجع العقد والسجل قبل أن تدفع، ويحيلك إلى محام مرخص حين يلزم.