كيف تبيع عقارك في الخارج، وكم ضريبة تدفع، ومتى؟
ضريبة الربح وقيود الاحتفاظ وخطوات البيع عن بعد في تركيا وجورجيا والإمارات، مع ما يجب أن تخطط له من يوم الشراء.
الأرقام متحقق منها: 19 أكتوبر 2026ضريبة بيع العقار تتوقف على مدة الاحتفاظ. في تركيا يخضع الربح لضريبة الدخل إذا بعت خلال 5 سنوات1 من الشراء. في جورجيا تدفع 5% من الربح2 على المسكن إذا بعت قبل مرور سنتين، ثم يُعفى. في الإمارات لا ضريبة دخل على الأفراد، لكن البيع يحتاج شهادة عدم ممانعة من المطور3. وقد تُفرض ضريبة في بلد إقامتك أيضًا.
| مدة خضوع ربح البيع في تركيا | خلال 5 سنوات من الشراء1 |
|---|---|
| الإعفاء السنوي من ضريبة الربح في تركيا 2026 | أول 150,000 ليرة4 |
| ضريبة ربح بيع المسكن في جورجيا | 5% من الربح2 قبل سنتين |
| قيد عدم البيع لعقار الجنسية التركية | 3 سنوات5 |
| شهادة عدم الممانعة في دبي | مطلوبة لكل بيع في مناطق التملك الحر3 |
| ضريبة الربح في الداخل على عقار في الخارج | حتى 25% من الربح الحقيقي6 |
حاسبة العائد على الاستثمار العقاري
أرسل لي التقرير الكامل على واتساب
نرسل لك الحساب مفصلًا مع أسعار مشاريع موثقة تناسب أرقامك. بلا رسوم.
وصل طلبك
سيتواصل معك فريق سهم قريبًا على الرقم الذي كتبته. رقم طلبك:
الحاسبة الكاملة: حاسبة العائد على الاستثمار العقاري
لماذا تخطط للبيع يوم الشراء؟
أغلب مشكلات البيع تُصنع عند الشراء. سعر شراء غير موثق يرفع ربحك الخاضع للضريبة. وحدة بلا رخصة إسكان تضيق دائرة المشترين. عقار اشتريته للجنسية مقيد بالبيع لسنوات. ورسوم خدمات متأخرة تمنع إصدار شهادة البيع.
قبل أن تشتري، اسأل ثلاثة أسئلة عن الخروج:
- كم سنة يجب أن أحتفظ بالعقار لأتجنب الضريبة أو القيد؟
- من سيشتري مني: ساكن محلي، أم مستثمر أجنبي، أم لا أحد في الشتاء؟
- هل المستندات التي أحصل عليها اليوم كافية لإثبات كلفتي بعد سنوات؟
احسب العائد الكلي بين الإيجار والبيع في أداة العائد على الاستثمار في هذه الصفحة.
ضريبة ربح البيع في الدول الثلاث
الجدول يلخص القاعدة العامة للفرد الذي يبيع مسكنًا. الاستثناءات كثيرة، وحالتك تحتاج محاسبًا مرخصًا. شرح المصطلح في ضريبة الأرباح الرأسمالية.
| البند | تركيا | جورجيا | الإمارات (دبي) |
|---|---|---|---|
| متى يخضع الربح | إذا بعت خلال 5 سنوات1 من الشراء | إذا بعت قبل مرور سنتين7 على التملك | لا ضريبة دخل على الأفراد8 |
| النسبة | شرائح ضريبة الدخل من 15% إلى 40%9 | 5% من الربح2 | خارج ضريبة الشركات10 للفرد غير المرخص |
| تخفيف | أول 150,000 ليرة معفاة4 وتعديل الكلفة بالتضخم إذا بلغت الزيادة 10%11 | معفى بالكامل بعد سنتين | لا ينطبق |
| رسم على البائع عند النقل | 2% على البائع12 | رسم التسجيل 150 لاري13 | 2% على البائع بنص القانون14 ما لم يُتفق على غير ذلك |
في تركيا إذا اشتريت معفى من ضريبة القيمة المضافة كمشترٍ أجنبي غير مقيم ثم بعت خلال 3 سنوات15، يسدد البائع الضريبة المعفاة مع فائدة التأجيل قبل معاملة الطابو. اسأل عن ذلك قبل أن تعرض الشقة للبيع.
تركيا: الربح بالليرة قد يكون خسارة بالدولار
في تركيا تُحسب الضريبة على الربح بالليرة. ومع التضخم قد يبدو الربح كبيرًا بالليرة، بينما هو صغير أو سالب بالدولار. خلال عام حتى سبتمبر 2026 ارتفعت أسعار المساكن 22.3% اسميًا وانخفضت 5.7% بالقيمة الحقيقية16.
يخفف القانون ذلك جزئيًا: تُعدل تكلفة الشراء حسب مؤشر أسعار المنتجين إذا بلغت الزيادة 10% أو أكثر11، ثم يُعفى أول 150,000 ليرة من الربح4 في السنة. لهذا يهمك أن يكون سعر الشراء في سند الطابو هو السعر الحقيقي. التصريح بسعر أقل عند الشراء يوفر رسمًا صغيرًا، ويرفع ربحك الخاضع عند البيع، ويعرضك لغرامة تعادل كامل الرسم الناقص17.
وإذا اشتريت للجنسية فالبيع ممنوع قبل انتهاء قيد عدم البيع لمدة 3 سنوات5 المسجل في السجل العقاري. التفاصيل في الجنسية التركية عبر العقار والبيع والخروج في تركيا.
تفكر في بيع عقارك في تركيا أو جورجيا؟
أخبرنا بالمدينة وتاريخ الشراء وما تملكه من مستندات. نتصل بك ونشرح لك الخطوات والكلفة المتوقعة قبل أن تعرض العقار.
وصل طلبك
سيتواصل معك فريق سهم قريبًا على الرقم الذي كتبته. رقم طلبك:
جورجيا: سنتان تفصلان بين الضريبة والإعفاء
القاعدة في جورجيا بسيطة للمسكن: إذا امتلكته أكثر من سنتين7 يُعفى ربح البيع، وإذا بعته قبل ذلك تدفع 5% من الربح2، أي سعر البيع ناقص سعر الشراء. وتُحسب المدة من تاريخ وثيقة الملكية المقدمة للتسجيل، لا من تاريخ عقد المخطط إن اختلف. أما العقار غير السكني فقاعدته مختلفة: 20% ما لم يستوفِ شرط الإعفاء18 وفق قراءة رسمية لم تُحسم فيها حالة التأجير التجاري.
السوق نفسه يتحرك ببطء: ارتفع مؤشر أسعار العقارات السكنية 4.9% سنويًا19 في الربع الثاني من 2026. وإذا كانت إقامتك مبنية على العقار، فتذكر أن الإقامة تنتهي إذا انتهت ملكية العقار20. التفاصيل في البيع والخروج في جورجيا.
مثال محسوب: البيع قبل السنتين وبعدهما
نفترض شقة سكنية اشتريتها بـ 100,000 دولار وبعتها بـ 110,000 دولار. الربح 10,000 دولار.
- البيع بعد 18 شهرًا: الضريبة 5%2 من الربح، أي 500 دولار.
- البيع بعد أكثر من سنتين: معفى7، أي 0 دولار في جورجيا.
إذا كنت مقيمًا ضريبيًا في الداخل، فالربح الحقيقي قد يخضع لضريبة لا تتجاوز 25%6 هناك، أي حتى 2,500 دولار على هذا الربح قبل تعديل التضخم وقبل خصم الضريبة الجورجية وفق اتفاقية منع الازدواج الضريبي مع جورجيا21.
السعران افتراضيان للتوضيح، وليسا توقعًا لأسعار السوق. حساب الضريبة في بلدك يتوقف على الربح الحقيقي بعد التضخم وعلى قواعد الخصم، فراجعه مع محاسب مرخص.
دبي: شهادة عدم الممانعة ورسوم الخدمات المتأخرة
لا ضريبة دخل على ربح البيع للفرد في الإمارات. لكن البيع في مناطق التملك الحر لا يُسجل دون شهادة عدم ممانعة إلكترونية من المطور3 تُطلب عبر تطبيق دبي REST، وتؤكد عادة سداد رسوم الخدمات المستحقة. رسومها يحددها كل مطور ولا يوجد رقم رسمي موحد منشور22، فاطلب جدول الرسوم كتابيًا. شرح الشهادة في شهادة عدم الممانعة.
إذا كان العقار مرهونًا فهناك خطوة فك الرهن، ورسمها الأساسي 1,000 درهم23 وفق جدول الدائرة، مع رسوم إجرائية أخرى قد تضاف. والسوق يتغير: تشير بيانات من مصدر ثانوي إلى تغير سنوي -4.5% في أسعار السكن24 حتى سبتمبر 2026، فلا تبنِ خطة خروجك على ارتفاع مستمر. التفاصيل في البيع والخروج في الإمارات.
خطوات البيع وأنت خارج البلد
- اطلب مستخرجًا حديثًا يظهر أن العقار باسمك وما عليه من رهون أو قيود.
- سدد ما عليك: رسوم الخدمات، وضريبة العقار السنوية، والفواتير، لأن بعضها يمنع النقل.
- حدد سعرًا من صفقات فعلية لا من أسعار العرض.
- وكالة بيع محدودة بالعقار والسعر الأدنى، تنتهي بعد النقل. في دبي تصلح وكالة البيع سنتين25.
- استلم الثمن إلى حساب باسمك بحوالة موثقة، لا نقدًا ولا عبر حساب الوكيل.
- احتفظ بملف البيع كاملًا: العقد، والسند، وإيصالات الرسوم، وكشف الحوالة. ستحتاجه للإقرار الضريبي.
من يملك مستندات شراء كاملة يبيع أسرع، لأن المشتري ومحاميه لا يجدان ما يسألان عنه.
ما يُبلَّغ عنه في بلدك بعد البيع
بيع العقار في الخارج حدث ضريبي في بلد إقامتك أيضًا. لأبناء الداخل مثلًا: يخضع الربح الحقيقي لضريبة لا تتجاوز 25%6، مع خصم الضريبة المدفوعة في بلد العقار وفق قواعد الخصم أو المعاهدة. ووفق مصدر رسمي لم نتحقق من رقم نموذجه، يجب تقديم تقرير خلال 30 يومًا من تاريخ البيع26 مع دفعة مقدمة.
المهلة قصيرة، والتأخير يجر غرامات. جهز ملف الشراء والبيع قبل التوقيع، وراجع محاسبًا مرخصًا. الشرح الكامل في ضريبة العقار في الخارج لأبناء الداخل.
ما الذي يسوء عند البيع؟
- سعر شراء غير حقيقي في السند. ربح أكبر على الورق، وضريبة أكبر.
- رسوم خدمات متأخرة في دبي. لا شهادة عدم ممانعة قبل سدادها.
- بيع قبل انتهاء قيد الجنسية أو مدة الإعفاء. تخسر الإعفاء أو يتعطل البيع.
- وحدة بلا رخصة إسكان في تركيا. المشتري الحذر يطلب خصمًا أو ينسحب.
- البيع في الموسم الخطأ في المدن السياحية، حين يقل المشترون الزائرون.
- وكالة بيع مفتوحة تبقى سارية بعد الصفقة.
- نسيان التقرير في بلدك حتى تصل رسالة من سلطة الضرائب.
أسئلة شائعة
كم ضريبة بيع العقار في تركيا للاجانب؟
هل يوجد ضريبة على بيع الشقة في جورجيا؟
هل يوجد ضريبة على بيع العقار في دبي؟
لا توجد ضريبة دخل على الأفراد في الإمارات، ودخل الفرد من بيع عقار خارج ضريبة الشركات10 ما لم يُمارس بترخيص. لكن البيع يحتاج شهادة عدم ممانعة من المطور وسداد رسوم الخدمات.
متى استطيع بيع عقار الجنسية التركية؟
يُسجل على العقار قيد بعدم البيع لمدة 3 سنوات5. البيع قبل ذلك غير ممكن ما دام القيد قائمًا، ويؤثر في ملف الجنسية.
هل ابلغ عن بيع شقتي في الخارج لسلطة الضرائب؟
هل استطيع بيع عقاري في الخارج دون سفر؟
نعم، بوكالة بيع مصدقة ومحدودة بالعقار والسعر الأدنى. استلم الثمن إلى حساب باسمك، واجعل الوكالة تنتهي بعد النقل.
المصادر وتاريخ التحقق
- 1ضريبة الأرباح الرأسمالية على البيع خلال 5 سنواتCumhurbaşkanlığı Mevzuat Bilgi Sistemi (mevzuat.gov.tr), 193 sayılı GVK Mükerrer md. 80/6 · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 2ضريبة أرباح بيع المسكن خلال أقل من سنتينLegislative Herald of Georgia (Matsne), Tax Code of Georgia, consolidated 30/09/2026, Article 81(3) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 3شهادة عدم ممانعة إلكترونية من المطور شرط لتسجيل إعادة البيع في مناطق التملك الحرDubai Land Department (Property Sale Registration service) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 4الإعفاء السنوي من ضريبة الأرباح الرأسمالية لعام 2026Cumhurbaşkanlığı Mevzuat Bilgi Sistemi (mevzuat.gov.tr), 193 sayılı GVK Mükerrer md. 80 · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 5قيد عدم البيع لمدة 3 سنواتCumhurbaşkanlığı Mevzuat Bilgi Sistemi (mevzuat.gov.tr), Yönetmelik md. 20/2-b · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 6ضريبة الأرباح الرأسمالية على بيع عقار في الخارجNevo legal database, Income Tax Ordinance s.91(b)(1) · مصدر ثانوي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026Nevo legal database, Income Tax Ordinance s.88 definition of asset · مصدر ثانوي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 7إعفاء أرباح بيع المسكن المملوك أكثر من سنتينLegislative Herald of Georgia (Matsne), Tax Code of Georgia, consolidated 30/09/2026, Article 82(1)(f.a) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 8لا توجد ضريبة دخل على الأفرادUAE Government portal u.ae (Taxation) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 9شرائح ضريبة الدخل لعام 2026Cumhurbaşkanlığı Mevzuat Bilgi Sistemi (mevzuat.gov.tr), 193 sayılı GVK md. 103 · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 10ضريبة الشركات: استثناء دخل الأفراد من الاستثمار العقاري (قرار مجلس الوزراء رقم 49 لسنة 2023)UAE Ministry of Finance (Cabinet Decision No. 49 of 2023) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026UAE Ministry of Finance (Cabinet Decision No. 49 of 2023, Art. 2) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 11تعديل تكلفة الشراء حسب التضخمCumhurbaşkanlığı Mevzuat Bilgi Sistemi (mevzuat.gov.tr), 193 sayılı GVK Mükerrer md. 81 · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 12رسم سند الملكية (طابو) على البيع لكل طرفCumhurbaşkanlığı Mevzuat Bilgi Sistemi (mevzuat.gov.tr), 492 sayılı Harçlar Kanunu (4) sayılı tarife 20/a · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 13رسوم تسجيل نقل الملكية في السجل العقاري الوطني (الخدمة العادية)National Agency of Public Registry (NAPR) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026Georgia Today (news, Jan 2024) · مصدر ثانوي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 14من يدفع رسوم الـ 4%: النص القانوني مقابل العرف السائدDubai Land Department (Dubai Real Estate Legislation compilation, Executive Council Resolution No. 30 of 2013, Art. 3) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026Dubai Land Department (Property Sale Registration service) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 15مدة الاحتفاظ المطلوبة للإعفاء من ضريبة القيمة المضافةCumhurbaşkanlığı Mevzuat Bilgi Sistemi (mevzuat.gov.tr), 3065 sayılı KDV Kanunu md. 13/i · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 16التغير السنوي الاسمي في مؤشر أسعار المساكن سبتمبر 2026Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası, Konut Fiyat Endeksi Eylül 2026 · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 17غرامة التصريح بسعر أقل من الحقيقيCumhurbaşkanlığı Mevzuat Bilgi Sistemi (mevzuat.gov.tr), 492 sayılı Harçlar Kanunu md. 63 dipnot 22 · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 18ضريبة أرباح بيع العقار غير السكني للأفرادLegislative Herald of Georgia (Matsne), Tax Code of Georgia, consolidated 30/09/2026, Article 82(1)(f.c) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026تحقق جزئيالمصدر الرسمي لا يذكر كل التفاصيل، أو هناك فرق بين مصدرين
- 19مؤشر أسعار العقارات السكنية، الربع الثاني 2026 مقارنة بالعام السابقNational Statistics Office of Georgia (Geostat), RPPI · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026Geostat, RPPI category page · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 20مدة الإقامة قصيرة الأجل وشمول الأسرةMatsne, Law of Georgia on the Legal Status of Aliens and Stateless Persons, consolidated 15/04/2026, Article 16(1)(f) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 21اتفاقية منع الازدواج الضريبي مع جورجياMinistry of Finance of Georgia, treaty text file · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026Ministry of Finance of Georgia, Double Taxation Avoidance Treaty table · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 22رسوم شهادة عدم الممانعة من المطور (يحددها كل مطور)Dubai Land Department (Dubai Real Estate Legislation compilation, Law No. 13 of 2008, Art. 7) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026تقديريلم نجده في مصدر رسمي، استخدمه للاسترشاد فقط
- 23رسوم فك الرهن العقاريDubai Land Department (Dubai Real Estate Legislation compilation, Executive Council Resolution No. 30 of 2013) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026Dubai Land Department (Registering the sale of a mortgaged property) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026تحقق جزئيالمصدر الرسمي لا يذكر كل التفاصيل، أو هناك فرق بين مصدرين
- 24التغير السنوي في أسعار السكن في دبيValuStrat, Dubai VPI Residential Values September 2026 (report summary page) · مصدر ثانوي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026تحقق جزئي
- 25مدة صلاحية الوكالة في المعاملات العقاريةDubai Land Department (Frequently Asked Questions) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 26الإبلاغ عن بيع أصل في الخارج خلال 30 يوما مع دفعة مقدمةgov.il service page title (seen in search index only) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026Nevo legal database, Income Tax Ordinance s.91(d)(1) · مصدر ثانوي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026تحقق جزئيالمصدر الرسمي لا يذكر كل التفاصيل، أو هناك فرق بين مصدرين
نتحقق من كل رقم في صفحة الجهة التي أصدرته. كيف نتحقق
هذه الصفحة معلومات عامة لأغراض تعليمية، وليست استشارة قانونية أو ضريبية أو مالية لحالتك. سهم ليس مكتب محاماة ولا مكتب محاسبة. القوانين والرسوم تتغير: تحقق من الجهة الرسمية أو من محامٍ مرخص قبل أي قرار. لا يوجد عائد أو ربح أو إقامة أو جنسية مضمونة.