سند الملكية في الإمارات: ماذا تملك بالضبط؟
الفرق بين سند الملكية النهائي وشهادة عقود المبدئية، وأنواع الحقوق في دبي وأبوظبي والشارقة، وكيف تتأكد أن الورقة التي بيدك تحميك.
الأرقام متحقق منها: 19 أكتوبر 2026في دبي يصدر سند ملكية إلكتروني عند تسجيل البيع برسم 250 درهما1. أما الوحدة على الخارطة فتسجل في السجل العقاري المبدئي (عقود) خلال 90 يوما من تاريخ توقيع العقد2، وأي تصرف غير مسجل فيه باطل3. التملك الحر لغير المواطنين غير مقيد بمدة4 داخل مناطق التملك الحر، بينما تمنح الشارقة الأجانب أساسا حق انتفاع.
| رسم سند الملكية | 250 درهما1 |
|---|---|
| مهلة تسجيل عقود | 90 يوما من تاريخ توقيع العقد2 |
| البيع غير المسجل | التصرف باطل ما لم يقيد في السجل العقاري المبدئي3 |
| أنواع الحقوق في دبي | تملك حر، أو انتفاع، أو إجارة حتى 99 عاما4 |
| الشارقة | تملك حر في مناطق ومشاريع التطوير5، وانتفاع حتى 100 عام6 خارجها |
سند الملكية وشهادة عقود: ورقتان لمرحلتين
شهادة عقود قيد مبدئي يثبت أنك اشتريت وحدة لم تكتمل بعد. تصدر بعد أن يسجل المطور اتفاقية البيع في السجل المبدئي خلال 90 يوما من تاريخ توقيع العقد2.
سند الملكية هو الورقة النهائية التي تصدرها دائرة الأراضي والأملاك عند تسجيل بيع عقار جاهز، أو بعد اكتمال الوحدة ونقلها إلى السجل العقاري. رسمه 250 درهما1 ويصدر إلكترونيا.
الخطر الحقيقي ليس في الفرق بين الورقتين، بل في غياب الأولى. القانون رقم 13 لسنة 2008 ينص على أن كل تصرف في وحدة على الخارطة باطل ما لم يقيد في السجل العقاري المبدئي3.
أنواع الحقوق: تملك حر أم انتفاع أم إجارة طويلة؟
يسمح القانون في دبي لغير المواطنين في مناطق محددة بثلاثة أشكال: تملك حر غير مقيد بمدة أو حق انتفاع أو إيجار حتى 99 عاما4. ما يباع لك عادة في المشاريع السكنية الحديثة هو التملك الحر، لكن اقرأ نوع الحق المكتوب على السند.
- التملك الحر: تملك الرقبة والمنفعة دون مدة، وتبيع وتورث وترهن.
- حق الانتفاع: تستعمل العقار وتستغله لمدة محددة دون أن تملك رقبته.
- الإجارة الطويلة: عقد إيجار لمدة طويلة مسجل، وليس ملكية.
في أبوظبي يملك غير المواطنين داخل المناطق الاستثمارية جميع الحقوق العينية الأصلية والتبعية7 منذ تعديل 2019. في الشارقة تذكر البوابة الرسمية حق انتفاع حتى 100 عام6، وتعديل 2022 قد يكون فتح التملك في مشاريع معتمدة، وهذا غير مؤكد من مصدر رسمي8.
ما تتحقق منه في سند الملكية أو شهادة عقود
- الاسم ورقم الجواز مطابقان لجوازك حرفيا.
- رقم الوحدة والمبنى والمساحة مطابقة للعقد.
- نوع الحق: تملك حر أم انتفاع.
- وجود رهن مسجل على العقار. إن وجد يجب فكه قبل النقل أو أثناءه، ورسم فك الرهن 1,000 درهم9 كرسم أساسي.
- في الخارطة: أن المشروع مسجل وله حساب ضمان، عبر خدمة استعلام حالة المشروع10.
- في إعادة البيع: شهادة عدم ممانعة إلكترونية من المطور11 صادرة عبر تطبيق دبي REST.
الترجمة الإنجليزية الرسمية للقوانين جمعت في 2014، والنص العربي هو المعتمد عند الاختلاف. إذا كان في السند ما لا تفهمه فاسأل محاميا مرخصا في الإمارات.
عندك ورقة ولا تعرف ماذا تثبت؟
أرسل صورة شهادة عقود أو سند الملكية أو العقد، ونراجع معك ما تثبته وما ينقصها، ونحيلك إلى محام مرخص إن احتاج الأمر.
وصل طلبك
سيتواصل معك فريق سهم قريبًا على الرقم الذي كتبته. رقم طلبك:
مناطق التملك الحر: لماذا لا تكفي القائمة القديمة
كثير من المقالات تنشر قائمة بمناطق التملك الحر في دبي. الرقم الأصلي في اللائحة رقم 3 لسنة 2006 هو 23 منطقة12، ومنها دبي مارينا ونخلة جميرا وتلال الإمارات والجداف وجزر العالم. أضيفت مناطق بعد ذلك بقرارات لاحقة، فالرقم ليس العدد الحالي.
في أبوظبي تذكر البوابة الحكومية 9 مناطق13 استثمارية، منها جزيرة ياس والسعديات والريم والماريه، وقد تكون القائمة أقدم من قرارات المجلس التنفيذي الأحدث.
القاعدة العملية: لا تسأل هل المنطقة تملك حر، بل هل هذا المشروع بعينه مسجل للبيع لغير المواطنين. هذا ما تؤكده الدائرة أو مركز أبوظبي العقاري.
ماذا يحدث إذا مت أو أردت نقل العقار لابنك؟
التملك الحر يورث، لكن إجراءات الإرث في الإمارات لغير المسلمين وللمسلمين تختلف، ولم نتحقق منها هنا. استشر محاميا مرخصا في الإمارات قبل الشراء إذا كان الإرث يهمك.
الهبة لقريب ممكنة، ورسمها في جدول الدائرة لعام 2013 0.125% من قيمة العقار بحد أدنى 2,000 درهم14. هذا الرقم بتحقق جزئي لأن صفحة الخدمة الحالية لم تفتح، وقد تكون عدلت. وإذا كان المالك قاصرا فبيع عقاره أو رهنه يحتاج إلى حكم من الجهة القضائية المختصة15.
ما لا يقوله البائع عن الورقة
- إيصال الدفع للمطور ليس ملكية. الملكية تبدأ بقيد عقود ثم السند.
- شراء وحدة على الخارطة من مشتر سابق يحتاج قيدا جديدا في السجل المبدئي، وإلا فالتصرف باطل.
- بعض المطورين يشترطون سداد نسبة من الثمن قبل السماح بإعادة البيع. اسأل عن ذلك كتابيا قبل الشراء.
- السند لا يذكر رسوم الخدمات المتأخرة. شهادة عدم الممانعة هي التي تكشفها عادة.
إذا وصلك عرض لا تعرف كيف تتحقق منه فاستخدم فحص المخاطر أو اقرأ الاحتيال العقاري في الإمارات.
أسئلة شائعة
كم رسوم اصدار سند الملكية في دبي؟
ما الفرق بين عقود وسند الملكية؟
عقود قيد مبدئي لوحدة على الخارطة يسجل خلال 90 يوما من تاريخ توقيع العقد2. سند الملكية هو الوثيقة النهائية للعقار المكتمل. كلاهما يصدر من الدائرة، والأول شرط لصحة التصرف في الخارطة.
هل التملك في دبي للاجانب دائم؟
في مناطق التملك الحر نعم، فالقانون يجيز التملك الحر دون قيد زمني4. تأكد من نوع الحق المكتوب على السند، لأن القانون يعرف أيضا الانتفاع والإجارة الطويلة.
هل يملك الاجنبي العقار في الشارقة ملكية حرة؟
كيف اتاكد ان الشقة غير مرهونة؟
اطلب من البائع سند الملكية وتحقق من الدائرة قبل الدفع. إذا كانت مرهونة فالبنك يجب أن يوافق ويفك الرهن، ورسمه الأساسي 1,000 درهم9 مع رسوم إجرائية إضافية.
المصادر وتاريخ التحقق
- 1رسوم إصدار شهادة سند الملكيةDubai Land Department (Property Sale Registration service) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 2المهلة القصوى لتسجيل عقد بيع على الخارطة في السجل المبدئيDubai Land Department (Request to register the initial sale) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 3بطلان التصرف في الوحدات على الخارطة غير المسجلة (القانون رقم 13 لسنة 2008)Dubai Land Department (Dubai Real Estate Legislation compilation, Law No. 13 of 2008) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 4الأساس القانوني لتملك الأجانب في دبي (القانون رقم 7 لسنة 2006، المادة 4)Dubai Land Department (Dubai Real Estate Legislation compilation, Law No. 7 of 2006) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 5الشارقة: تملك حر مطلق لكل الجنسيات في مناطق ومشاريع التطوير العقاريSharjah Government Media Bureau (sgmb.ae), Sharjah Executive Council decision, 1 Nov 2022 · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 6الشارقة: حق انتفاع للأجانب حتى 100 عام (قرار المجلس التنفيذي رقم 26 لسنة 2014)UAE Government portal u.ae · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026تحقق جزئيالمصدر الرسمي لا يذكر كل التفاصيل، أو هناك فرق بين مصدرين
- 7أبوظبي: تملك الأجانب في المناطق الاستثمارية (القانون رقم 19 لسنة 2005 المعدل بالقانون رقم 13 لسنة 2019)Abu Dhabi Real Estate Centre (ADREC), Property Ownership legislation · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 8الشارقة: استثناءات تملك غير الخليجيين (القانون رقم 2 لسنة 2022 المعدل للقانون رقم 5 لسنة 2010)Sharjah Government Media Bureau (sgmb.ae), Ruler issues Law No. (2) of 2022 amending Law No. (5) of 2010 on real estate registration, 31 Oct 2022 · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026GCC Board Directors Institute (republishing Al Tamimi & Co legal update) · مصدر ثانوي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 9رسوم فك الرهن العقاريDubai Land Department (Dubai Real Estate Legislation compilation, Executive Council Resolution No. 30 of 2013) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026Dubai Land Department (Registering the sale of a mortgaged property) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026تحقق جزئيالمصدر الرسمي لا يذكر كل التفاصيل، أو هناك فرق بين مصدرين
- 10كيف يتحقق المشتري من تسجيل المشروع وحساب الضمان (خدمة مشروعي)Dubai Land Department (Project Status Enquiry) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 11شهادة عدم ممانعة إلكترونية من المطور شرط لتسجيل إعادة البيع في مناطق التملك الحرDubai Land Department (Property Sale Registration service) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 12مناطق التملك الحر المحددة (اللائحة رقم 3 لسنة 2006)Dubai Land Department (Dubai Real Estate Legislation compilation, Regulation No. 3 of 2006) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026UAE Government portal u.ae · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 13المناطق الاستثمارية المتاحة للأجانب في أبوظبي (حسب بوابة u.ae)UAE Government portal u.ae · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026تحقق جزئيالمصدر الرسمي لا يذكر كل التفاصيل، أو هناك فرق بين مصدرين
- 14رسوم تسجيل هبة العقارDubai Land Department (Dubai Real Estate Legislation compilation, Executive Council Resolution No. 30 of 2013) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026تحقق جزئيالمصدر الرسمي لا يذكر كل التفاصيل، أو هناك فرق بين مصدرين
- 15لا يوجد حد أدنى للسن لتملك العقار في دبيDubai Land Department (Frequently Asked Questions) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026UAE Government portal u.ae · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 16رسوم تسجيل بيع العقار (رسوم النقل) لدى دائرة الأراضي والأملاكDubai Land Department (Property Sale Registration service) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026Dubai Land Department (Dubai Real Estate Legislation compilation, Executive Council Resolution No. 30 of 2013) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
نتحقق من كل رقم في صفحة الجهة التي أصدرته. كيف نتحقق
هذه الصفحة معلومات عامة لأغراض تعليمية، وليست استشارة قانونية أو ضريبية أو مالية لحالتك. سهم ليس مكتب محاماة ولا مكتب محاسبة. القوانين والرسوم تتغير: تحقق من الجهة الرسمية أو من محامٍ مرخص قبل أي قرار. لا يوجد عائد أو ربح أو إقامة أو جنسية مضمونة.