التقسيط من المطور في الإمارات: كيف تعمل خطط الدفع وما يحميك فيها؟
خطط الدفع أثناء البناء وبعد التسليم، والحمايات القانونية التي تملكها فعلا، وما تخسره إذا توقفت عن السداد.
الأرقام متحقق منها: 19 أكتوبر 2026التقسيط في دبي هو في الغالب شراء على الخارطة بجدول دفع يضعه المطور. تحميك ثلاث أدوات: حساب ضمان مستقل باسم كل مشروع1 لا يصرف إلا على البناء، وتسجيل العقد في عقود خلال 90 يوما من تاريخ توقيع العقد2، واحتجاز 5% من المبالغ المودعة لمدة سنة3 بعد الإنجاز. إذا توقفت عن الدفع يحق للمطور الاحتفاظ بجزء مما دفعته حسب نسبة الإنجاز.
| حساب الضمان | حساب ضمان مستقل باسم كل مشروع1 |
|---|---|
| مهلة تسجيل عقود | 90 يوما من تاريخ توقيع العقد2 |
| رسم عقود | 4% من قيمة البيع (2% على البائع و2% على المشتري)4 |
| الاحتجاز بعد الإنجاز | 5% من المبالغ المودعة لمدة سنة3 |
| ما يحتفظ به المطور عند الإخلال (تحقق جزئي) | من 25% إلى 40% من قيمة الوحدة حسب نسبة الإنجاز5 |
| تمويل البنك للخارطة | 50% من قيمة العقار6 كحد أقصى |
حاسبة أقساط المطور
أرسل لي مشاريع بهذه الأقساط
نرسل لك على واتساب مشاريع موثقة بخطط دفع قريبة من أرقامك.
وصل طلبك
سيتواصل معك فريق سهم قريبًا على الرقم الذي كتبته. رقم طلبك:
الحاسبة الكاملة: حاسبة أقساط المطور
ثلاثة أشكال لخطة الدفع
لا يوجد جدول دفع رسمي واحد. كل مطور يضع جدوله، والأرقام في الإعلانات شروط تجارية لا قانونية. الأشكال الشائعة:
- الدفع أثناء البناء: دفعة أولى عند الحجز، ثم أقساط مرتبطة بمراحل البناء أو بتواريخ، والباقي عند التسليم.
- [الدفع بعد التسليم](/glossary/post-handover-plan/): تستلم الشقة وتبقى مدينا للمطور بجزء من الثمن تسدده على أشهر أو سنوات.
- الدفعة الكبيرة عند التسليم: تدفع جزءا صغيرا أثناء البناء، ثم مبلغا كبيرا عند التسليم تموله غالبا بقرض بنكي أو بمالك.
اسأل عن نوع الجدول قبل السعر. خطتان بالسعر نفسه قد تكلفانك مبلغين مختلفين إذا اختلف توقيت الدفعات.
الحمايات التي يعطيك إياها القانون
- [حساب الضمان](/glossary/escrow/): القانون رقم 8 لسنة 2007 يلزم كل مطور يبيع على الخارطة بفتح حساب ضمان مستقل باسم المشروع لدى وكيل ضمان معتمد1، يخصص للبناء فقط ولا يجوز الحجز عليه لدائني المطور.
- سقف التسويق: لا يجوز صرف أكثر من 5% من المبيعات على التسويق3.
- الاحتجاز للعيوب: يبقى 5% من المبالغ المدفوعة لمدة سنة3 بعد الإنجاز لضمان إصلاح العيوب.
- [عقود](/glossary/oqood/): تسجيل البيع في السجل المبدئي خلال 90 يوما2، وأي تصرف غير مسجل باطل7.
هذه الحمايات لا تعمل إلا إذا دفعت إلى حساب الضمان نفسه. تحقق من رقمه في خدمة استعلام حالة المشروع8 قبل أول تحويل.
نصوص القانون رقم 8 لسنة 2007 والقانون رقم 13 لسنة 2008 مأخوذة من مجموعة تشريعات الدائرة لعام 2014. لم نتحقق مما إذا كانت عدلت بعد ذلك.
ماذا يحدث إذا توقفت عن الدفع؟
هذا السؤال الذي لا تجيب عنه الإعلانات. بعد إشعار من الدائرة مدته 30 يوما، يحدد القانون ما يحق للمطور الاحتفاظ به حسب نسبة إنجاز المشروع:
- إذا بلغ الإنجاز 80%5: يحتفظ المطور بكل ما دفعت ويطالبك بالباقي.
- إذا بلغ 60%5: يحتفظ بما لا يزيد على 40% من قيمة الوحدة5.
- إذا بدأ البناء دون 60%5: يحتفظ بما لا يزيد على 25%5.
- إذا لم يبدأ البناء لأسباب خارجة عن إرادته: يحتفظ بما لا يزيد على 30% من المدفوعات5.
هذه القاعدة بتحقق جزئي: مصدرها نص 2009 في مجموعة 2014، وتشير تقارير إلى تعديل لاحق لم نجد نصه الموحد. اسأل محاميا مرخصا عن النص الساري قبل أن تبني قرارك عليه.
اطلب جدول دفع مفصلا
أخبرنا بميزانيتك ومدة التقسيط التي تناسبك، ونرسل لك جداول دفع حقيقية مع ما يجب أن تتحقق منه في كل عقد.
وصل طلبك
سيتواصل معك فريق سهم قريبًا على الرقم الذي كتبته. رقم طلبك:
مثال محسوب: النقد المطلوب وما قد تخسره
نفترض خطة دفع للتوضيح فقط، وليست خطة مطور محدد.
مثال محسوب
شقة على الخارطة سعرها 1,000,000 درهم، بخطة نفترضها: 10% عند الحجز، و50% أثناء البناء، و40% عند التسليم.
- عند الحجز: 100,000 درهم، ومعها حصتك من رسم عقود 2% على المشتري4: 20,000 درهم، و10 دراهم رسوم معرفة و10 دراهم رسوم ابتكار4. المجموع 120,020 درهما.
- أثناء البناء تدفع 500,000 درهم على دفعات.
- عند التسليم يبقى 400,000 درهم. إن أردت تمويلها بقرض فالوحدة تصبح جاهزة ويطبق البنك سقف العقار الجاهز حسب نوعه، أما قبل التسليم فلا يتجاوز التمويل 50%6.
لو توقفت بعد دفع 300,000 درهم والمشروع بدأ ولم يبلغ 60%5، فقد يحتفظ المطور بما يصل إلى 25%5 من قيمة الوحدة، أي 250,000 درهم، ولا يعود إليك وفق هذه القاعدة إلا 50,000 درهم.
النسب في الخطة افتراضية. قاعدة الاحتفاظ عند الإخلال بتحقق جزئي وقد تكون عدلت. افترضنا أن المطور لا يتحمل جزءا من رسم عقود ضمن عرض ترويجي.
خطط الدفع بعد التسليم: ما الذي يتغير؟
بعد التسليم يكتمل المشروع وينتهي دور حساب الضمان تقريبا، ويصبح ما تبقى عليك دينا للمطور بموجب عقدك. اقرأ في العقد:
- هل يبقى العقار مرهونا للمطور حتى آخر قسط؟ وهل يمنعك ذلك من البيع أو التأجير؟
- ما غرامة التأخير، ومتى يحق للمطور فسخ العقد؟
- هل تصدر سند الملكية باسمك عند التسليم أم بعد آخر قسط؟
- هل يسمح لك ببيع الوحدة قبل السداد الكامل، وبأي شرط؟
الخطة بعد التسليم تبدو أرخص لأن الأقساط صغيرة، لكنها تؤجل الدين ولا تلغيه. احسب الإيجار المتوقع بعد رسوم الخدمات قبل أن تفترض أنه يغطي القسط.
قائمة فحص قبل توقيع خطة تقسيط
- المطور مرخص والمشروع مسجل وله حساب ضمان، من خدمة مشروعي8.
- رقم حساب الضمان في العقد يطابق رقم الدائرة.
- موعد تسجيل عقود مكتوب، ولا يتجاوز 90 يوما2.
- من يدفع رسم عقود مكتوب صراحة.
- تاريخ التسليم المتوقع، وما يحق لك إن تأخر.
- شروط إعادة البيع قبل السداد الكامل.
- رسوم الخدمات المتوقعة بعد التسليم.
لفحص المطور نفسه اقرأ كيف تتحقق من المطور، ولتجربة جدولك استخدم حاسبة الأقساط.
التقسيط أم القرض البنكي؟
أقساط المطور لا تحتاج عادة إثبات دخل، والبنك لا يمول الخارطة بأكثر من 50% من قيمة العقار6. لذلك يلجأ أغلب من لا يملكون الثمن كاملا إلى خطة المطور. لكن القرض على شقة جاهزة يعطيك عقارا مكتملا ودخلا من أول شهر.
المقارنة الرقمية بين الطريقين في أقساط المطور مقابل القرض، وشروط البنوك في التمويل العقاري للأجانب في الإمارات. ومن يسأل عن الحكم الشرعي فليقرأ دليل الشراء الحلال ثم يسأل عالما يثق به.
أسئلة شائعة
هل يمكن شراء شقة في دبي بالتقسيط بدون بنك؟
نعم، عبر خطة دفع من المطور على الخارطة. الجدول يحدده المطور وليس جهة رسمية. ادفع دائما إلى حساب الضمان المستقل باسم المشروع1.
ما هو حساب الضمان في دبي؟
حساب يلزم القانون كل مطور يبيع على الخارطة بفتحه باسم المشروع لدى وكيل ضمان معتمد1، ويصرف على البناء فقط ولا يحجز عليه لدائني المطور. تتحقق من رقمه في خدمة مشروعي لدى الدائرة.
ماذا يحدث اذا تاخرت في دفع الاقساط للمطور؟
بعد إشعار رسمي يحق للمطور الاحتفاظ بجزء مما دفعت حسب نسبة الإنجاز، من 25% إلى 40% من قيمة الوحدة5 في أغلب الحالات. هذه القاعدة بتحقق جزئي وقد تكون عدلت، فاسأل محاميا مرخصا.
كم رسوم عقود في دبي؟
4% من قيمة البيع (2% على البائع و2% على المشتري)4 مع رسوم معرفة وابتكار صغيرة. قد يتحمل المطور جزءا منها ضمن عرض، وهذا شرط تجاري في عقدك.
هل خطة الدفع بعد التسليم آمنة؟
هي دين للمطور بعد استلامك الشقة، وأمانها يتوقف على بنود العقد: الرهن، وغرامة التأخير، وحق الفسخ، وموعد إصدار السند باسمك. اقرأها قبل التوقيع واطلب رأي محام مرخص.
هل تقبل الشقة على الخارطة للاقامة الذهبية؟
تقبل الهيئة الاتحادية شراء وحدات على الخارطة بقيمة إجمالية 2,000,000 درهم9 من مطور معتمد. صفحة الدائرة في دبي تطلب سند ملكية ولا تذكر الخارطة، فتأكد من إجراء دبي قبل الشراء.
المصادر وتاريخ التحقق
- 1حساب الضمان الإلزامي لمشاريع البيع على الخارطة (القانون رقم 8 لسنة 2007)Dubai Land Department (Dubai Real Estate Legislation compilation, Law No. 8 of 2007, Art. 9) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026Dubai Land Department (Dubai Real Estate Legislation compilation, Law No. 8 of 2007, Art. 6) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 2المهلة القصوى لتسجيل عقد بيع على الخارطة في السجل المبدئيDubai Land Department (Request to register the initial sale) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 3احتجاز 5% في حساب الضمان لمدة سنة بعد الإنجازDubai Land Department (Frequently Asked Questions) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 4رسوم تسجيل بيع العقار على الخارطة في السجل العقاري المبدئي (عقود)Dubai Land Department (Request to register the initial sale) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 5ما يحق للمطور الاحتفاظ به عند إخلال مشتري الوحدة على الخارطةDubai Land Department (Dubai Real Estate Legislation compilation, Law No. 9 of 2009) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026تحقق جزئيالمصدر الرسمي لا يذكر كل التفاصيل، أو هناك فرق بين مصدرين
- 6الحد الأقصى لنسبة التمويل لشراء العقار على الخارطة لجميع الفئاتCentral Bank of the UAE Rulebook (Regulations Regarding Mortgage Loans, Art. 3) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 7بطلان التصرف في الوحدات على الخارطة غير المسجلة (القانون رقم 13 لسنة 2008)Dubai Land Department (Dubai Real Estate Legislation compilation, Law No. 13 of 2008) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 8كيف يتحقق المشتري من تسجيل المشروع وحساب الضمان (خدمة مشروعي)Dubai Land Department (Project Status Enquiry) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 9الإقامة الذهبية: يقبل العقار على الخارطة إذا اشتري من مطور معتمدFederal Authority for Identity, Citizenship, Customs and Port Security (ICP) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
نتحقق من كل رقم في صفحة الجهة التي أصدرته. كيف نتحقق
هذه الصفحة معلومات عامة لأغراض تعليمية، وليست استشارة قانونية أو ضريبية أو مالية لحالتك. سهم ليس مكتب محاماة ولا مكتب محاسبة. القوانين والرسوم تتغير: تحقق من الجهة الرسمية أو من محامٍ مرخص قبل أي قرار. لا يوجد عائد أو ربح أو إقامة أو جنسية مضمونة.