أقساط المطور أم القرض العقاري: أيهما أرخص فعلًا وأيهما أنسب لك؟
كيف يعمل كل خيار في الدول الثلاث، وكيف تكتشف كلفة "التقسيط دون فوائد" المخفية في الفرق بين السعرين.
الأرقام متحقق منها: 19 أكتوبر 2026أقساط المطور تناسب غالبًا من يشتري على المخطط ولا يستطيع الحصول على قرض في بلد العقار، وتكلفتها مخفية في الفرق بين سعر التقسيط وسعر الدفع الكامل. القرض البنكي متاح للأجنبي بشروط وحدود: في الإمارات حتى 80% للوافد في المسكن الأول1 و50% للمخطط2، وفي تركيا بفائدة مرتفعة إذ السعر الرئيسي 37%3. اطلب السعرين مكتوبين قبل أن تقارن.
| تمويل الوافد للمسكن الأول في الإمارات | 80% دون 5 ملايين درهم1 |
|---|---|
| تمويل العقار الاستثماري للوافد في الإمارات | 60% من قيمة العقار4 |
| تمويل العقار على الخارطة في الإمارات | 50% من قيمة العقار2 |
| سقف عبء الدين في الإمارات | 50% من إجمالي الدخل5 |
| سعر الفائدة الرئيسي في تركيا | 37%3 |
| سقف التمويل في جورجيا | 90% باللاري و70% بالعملة الأجنبية6 |
حاسبة أقساط المطور
أرسل لي مشاريع بهذه الأقساط
نرسل لك على واتساب مشاريع موثقة بخطط دفع قريبة من أرقامك.
وصل طلبك
سيتواصل معك فريق سهم قريبًا على الرقم الذي كتبته. رقم طلبك:
الحاسبة الكاملة: حاسبة أقساط المطور
ما الفرق بين الخيارين في جملة واحدة؟
في أقساط المطور تدين للمطور، وتدفع له دفعة أولى ثم أقساطًا على فترة البناء وأحيانًا بعد التسليم، دون فائدة معلنة. في القرض العقاري تدين للبنك، ويدفع البنك الثمن للبائع، وتسدده أنت على سنوات مع فائدة، ويُسجل رهن على العقار لصالح البنك.
الفرق العملي للمشتري العربي من خارج البلد: أقساط المطور متاحة لكل من يوقع العقد تقريبًا، بينما القرض البنكي يحتاج دخلًا يثبته البنك، وإقامة أحيانًا، وسياسة بنك تقبل غير المقيمين. لذلك يعتمد أغلب المشترين الأجانب في الدول الثلاث على أقساط المطور. احسب جدول أقساطك في الحاسبة المضمنة في هذه الصفحة.
القرض البنكي للأجانب: الحدود في الدول الثلاث
الحدود الرسمية تضعها البنوك المركزية. لكن الحد الأقصى ليس ما ستحصل عليه بالضرورة، فلكل بنك سياسته مع غير المقيمين.
| البند | تركيا | جورجيا | الإمارات |
|---|---|---|---|
| أقصى نسبة تمويل | حتى 90% للمسكن حتى 5 ملايين ليرة من فئة الطاقة A أو B7، وتنخفض مع القيمة | 90% باللاري، 70% بالعملة الأجنبية6 | 80% للوافد في المسكن الأول1، و60% للاستثماري4 |
| العقار على المخطط | حسب سياسة البنك | حسب سياسة البنك | 50% لكل الفئات2 |
| السعر الرئيسي اليوم | 37%3 | 8.25%8 | يتبع البنك والعرض |
| هل يقرض الأجانب؟ | لم نجد منعًا على أساس الجنسية9 والقرار لكل بنك | قرار كل بنك، وقواعد البنك المركزي لا تغطيه | متاح للوافدين بشروط الدخل وسقف عبء الدين 50%5 |
| أقصى مدة | حسب البنك | حسب البنك | 25 سنة10 |
أقساط المطور: كيف تعمل في كل بلد؟
الهيكل متشابه في الدول الثلاث: دفعة أولى عند التوقيع، ثم أقساط شهرية أو ربعية أو مرتبطة بمراحل البناء، ثم دفعة عند التسليم. بعض المطورين يمدون الأقساط بعد التسليم.
- تركيا: تُسجل الوحدة غالبًا بصيغة حق الطبقات13، واسأل متى يُنقل الطابو إليك: عند التوقيع أم عند السداد الكامل. التفاصيل في تقسيط العقار في تركيا.
- جورجيا: الأقساط هي الطريقة المعتادة لشراء المخطط، والأسعار بالدولار غالبًا. التفاصيل في تقسيط العقار في جورجيا.
- دبي: الأقساط تُدفع إلى حساب ضمان المشروع14، وعند الإخلال يحق للمطور بعد إشعار الدائرة الاحتفاظ بنسبة من 25% إلى 40% من قيمة الوحدة حسب الإنجاز15، وفق نص قديم قد يكون عُدل. التفاصيل في تقسيط العقار في الإمارات.
تريد مقارنة التقسيط بالقرض لعقار محدد؟
أرسل لنا المشروع أو السعر وطريقة الدفع المعروضة. نتصل بك ونحسب معك الكلفة الحقيقية للتقسيط والقسط بعملتك.
وصل طلبك
سيتواصل معك فريق سهم قريبًا على الرقم الذي كتبته. رقم طلبك:
كم يكلفك "التقسيط دون فوائد" فعلًا؟
المطور لا يمول مجانًا. كلفة التمويل تكون غالبًا داخل السعر. الطريقة الوحيدة لرؤيتها: اطلب سعر الدفع الكامل وسعر التقسيط للوحدة نفسها، مكتوبين.
مثال محسوب: الكلفة المخفية في الفرق بين السعرين
نفترض وحدة بأرقام افتراضية للتوضيح:
- سعر التقسيط: 100,000 دولار، دفعة أولى 30% أي 30,000 دولار، والباقي 70,000 دولار على 24 قسطًا شهريًا، أي نحو 2,917 دولارًا للقسط.
- سعر الدفع الكامل: 92,000 دولار.
الفرق 8,000 دولار هو كلفة التمويل. لو قسمته على المبلغ المؤجل 70,000 دولار وعلى سنتين لبدا نحو 5.7% سنويًا. لكن رصيدك لدى المطور يتناقص كل شهر، ومتوسطه نحو 36,458 دولارًا فقط. فالكلفة الحقيقية تقارب 8,000 ÷ 36,458 ÷ 2 = نحو 11% سنويًا.
ولمن يقيس دخله بالشيكل، القسط الشهري نحو 9,011 شيكل بسعر الدولار التمثيلي 3.089 شيكل16.
السعران افتراضيان. بعض المطورين لا يعطون خصمًا للدفع الكامل، فتكون الكلفة صفرًا فعلًا، وبعضهم يعطي خصمًا أكبر. اطلب العرضين مكتوبين وضعهما في الحاسبة.
رسوم القرض التي لا تظهر في سعر الفائدة
القرض البنكي له كلفة فوق الفائدة. في دبي مثلًا يُسجل الرهن لصالح البنك برسم 0.25% من قيمة الرهن17، ويضاف 4,000 درهم زائد الضريبة لشريك الخدمة18. وعند البيع أو السداد المبكر تأتي رسوم فك الرهن19. وفي كل البلدان يطلب البنك تقييمًا وتأمينًا.
وتختبر البنوك في الإمارات قدرتك على السداد بسعر أعلى من سعر العرض، وتخصم إيجار شهرين على الأقل في العقار الاستثماري5. فلا تحسب قدرتك على السداد بالقسط المعلن وحده. شروط البنوك بالتفصيل في التمويل العقاري للأجانب في الإمارات والتمويل العقاري للأجانب في تركيا.
التمويل من بلدك: خيار ثالث يغفله كثيرون
بعض المشترين يأخذون قرضًا في بلدهم بضمان بيت يملكونه، ويشترون في الخارج نقدًا أو بخصم الدفع الكامل. هذا قد يكون أرخص من قرض في بلد العقار، أو من الكلفة المخفية في التقسيط.
لأبناء الداخل: سعر الفائدة لدى البنك المركزي 3.25%20، والبرايم 4.75%21 وفق حساب متداول لم نتحقق منه في صفحة رسمية. والقرض لكل غرض المضمون بشقة يصل حتى 50% من قيمة الشقة، أو 70% بشرط ألا يتجاوز الفائض فوق 50% مبلغ 200,000 شيكل22، وفق قراءة لنص التعليمات. لكنه يضع بيتك رهنًا، ويضيف مخاطر الصرف لأن قرضك بالشيكل والعقار بعملة أخرى. التفاصيل في التمويل من الداخل لشراء عقار في الخارج.
وإذا كان سؤالك عن الحكم الشرعي لكل هيكل، فشرحنا الهياكل دون فتوى في دليل شراء العقار والتمويل الحلال.
مخاطر العملة في الأقساط
الأقساط تُحدد غالبًا بالدولار أو الدرهم، ودخلك قد يكون بالشيكل أو الدينار أو غيره. أي تغير في سعر الصرف خلال سنتين أو ثلاث يغير قيمة قسطك بعملتك.
في جورجيا يضيف البنك المركزي قيدًا آخر: التمويل بالعملة الأجنبية محدود بـ 70%6 لحماية المقترضين من مخاطر الصرف، وفق صفحة لا تحمل تاريخ سريان. وفي تركيا القروض بالليرة بفائدة مرتفعة، والسعر الرئيسي 37%3 وقد يتغير في الاجتماع التالي.
قبل التوقيع احسب القسط بعملتك بسعر اليوم، ثم بسعر أسوأ بـ 10%. إذا لم تستطع تحمل الثاني، فالجدول أطول مما تحتمل.
ما الذي يسوء في الخيارين؟
في أقساط المطور:
- دفعة كبيرة عند التسليم لم تحسب لها.
- غرامات تأخير تتراكم، أو فسخ مع خصم كبير من المدفوع.
- سعر تقسيط أعلى بكثير من سعر النقد دون أن تسأل.
- طابو لا يُنقل إليك حتى آخر قسط.
في القرض البنكي:
- قبول مبدئي يسقط عند التقييم أو التحقق من الدخل.
- رسوم تسجيل وتقييم وتأمين لم تكن في الحساب.
- فائدة متغيرة ترتفع بعد سنوات التثبيت الأولى.
- صعوبة البيع قبل سداد القرض وفك الرهن.
أسئلة شائعة
هل التقسيط من المطور افضل من القرض البنكي؟
للمشتري الأجنبي على المخطط غالبًا نعم، لأن القرض صعب أو محدود. لكن كلفة التقسيط مخفية في الفرق بين سعر التقسيط وسعر الدفع الكامل، فاطلب السعرين مكتوبين واحسب الكلفة السنوية الحقيقية.
هل يمكن للاجنبي الحصول على قرض عقاري في دبي؟
هل يوجد قرض عقاري للاجانب في تركيا؟
كيف اعرف كلفة التقسيط بدون فوائد؟
اطلب سعر الدفع الكامل وسعر التقسيط للوحدة نفسها. الفرق بينهما هو كلفة التمويل. وقسمه على متوسط رصيدك لدى المطور، لا على المبلغ المؤجل كله، لتعرف الكلفة السنوية الحقيقية.
ماذا يحدث اذا تاخرت في دفع قسط للمطور؟
يتوقف على العقد: غرامة، أو فسخ مع خصم. في دبي يحق للمطور بعد إشعار الدائرة الاحتفاظ بنسبة من 25% إلى 40% من قيمة الوحدة15 حسب الإنجاز، وفق نص قد يكون عُدل. اقرأ بند الإخلال قبل التوقيع.
هل اخذ قرض من بنك في بلدي لشراء شقة في الخارج؟
هو خيار يستخدمه بعضهم، وقد يكون أرخص من قرض في بلد العقار. لكنه يضع بيتك رهنًا ويضيف مخاطر الصرف. لأبناء الداخل يصل القرض لكل غرض حتى 50% من قيمة الشقة22 في القاعدة الأساسية. استشر مستشارًا ماليًا مرخصًا.
المصادر وتاريخ التحقق
- 1الحد الأقصى لنسبة التمويل للوافد لمسكنه الأول بقيمة حتى 5 ملايين درهمCentral Bank of the UAE Rulebook (Regulations Regarding Mortgage Loans, Art. 3) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 2الحد الأقصى لنسبة التمويل لشراء العقار على الخارطة لجميع الفئاتCentral Bank of the UAE Rulebook (Regulations Regarding Mortgage Loans, Art. 3) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 3سعر الفائدة الرئيسي للبنك المركزي التركيTürkiye Cumhuriyet Merkez Bankası, PPK Kararı 10.09.2026 · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası, 1 Hafta Repo · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 4الحد الأقصى لنسبة التمويل للوافد في العقار الثاني أو الاستثماريCentral Bank of the UAE Rulebook (Regulations Regarding Mortgage Loans, Art. 3) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 5الحد الأقصى لنسبة عبء الدينCentral Bank of the UAE Rulebook (Regulations Regarding Mortgage Loans, Art. 3) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 6الحد الأقصى لنسبة القرض إلى قيمة العقارNational Bank of Georgia · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026تحقق جزئيالمصدر الرسمي لا يذكر كل التفاصيل، أو هناك فرق بين مصدرين
- 7الحد الأقصى لنسبة التمويل العقاريBankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu, Kurul Kararı 11364 · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 8سعر الفائدة الرئيسي للبنك الوطني الجورجيNational Bank of Georgia, monetary policy rate API · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026National Bank of Georgia, next update · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 9هل يحق للأجانب الحصول على قرض عقاري تركيCumhurbaşkanlığı Mevzuat Bilgi Sistemi (mevzuat.gov.tr), Bankaların Kredi İşlemlerine İlişkin Yönetmelik md. 12 · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026تقديريلم نجده في مصدر رسمي، استخدمه للاسترشاد فقط
- 10أقصى مدة للقرض العقاري وشرط السنCentral Bank of the UAE Rulebook (Regulations Regarding Mortgage Loans, Art. 3) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 11تخفيض نسبة التمويل لمن يملك مسكناBankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu, Kurul Kararı 10656 · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 12الحد الأقصى لمبلغ التمويل العقاري للوافدينCentral Bank of the UAE Rulebook (Regulations Regarding Mortgage Loans, Art. 3) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 13حق الطبقات (طابو قيد الإنشاء)Cumhurbaşkanlığı Mevzuat Bilgi Sistemi (mevzuat.gov.tr), 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu md. 2/c · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 14حساب الضمان الإلزامي لمشاريع البيع على الخارطة (القانون رقم 8 لسنة 2007)Dubai Land Department (Dubai Real Estate Legislation compilation, Law No. 8 of 2007, Art. 9) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026Dubai Land Department (Dubai Real Estate Legislation compilation, Law No. 8 of 2007, Art. 6) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 15ما يحق للمطور الاحتفاظ به عند إخلال مشتري الوحدة على الخارطةDubai Land Department (Dubai Real Estate Legislation compilation, Law No. 9 of 2009) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026تحقق جزئيالمصدر الرسمي لا يذكر كل التفاصيل، أو هناك فرق بين مصدرين
- 16سعر الدولار بالشيكل الجديد (السعر التمثيلي)البنك المركزي في الداخل (edge.boi.gov.il) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 17رسوم تسجيل الرهن العقاريDubai Land Department (Mortgage registration application) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026Dubai Land Department (Dubai Real Estate Legislation compilation, Executive Council Resolution No. 30 of 2013) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 18رسوم شريك الخدمة عند تسجيل الرهنDubai Land Department (Mortgage registration application) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 19رسوم فك الرهن العقاريDubai Land Department (Dubai Real Estate Legislation compilation, Executive Council Resolution No. 30 of 2013) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026Dubai Land Department (Registering the sale of a mortgaged property) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026تحقق جزئيالمصدر الرسمي لا يذكر كل التفاصيل، أو هناك فرق بين مصدرين
- 20سعر الفائدة لدى البنك المركزي في الداخلالبنك المركزي في الداخل (edge.boi.gov.il) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 21سعر البرايمتقديريلم نجده في مصدر رسمي، استخدمه للاسترشاد فقط
- 22قرض لكل غرض مقابل رهن الشقة في الداخل (لتمويل شراء في الخارج)البنك المركزي في الداخل (boi.org.il) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026تحقق جزئيالمصدر الرسمي لا يذكر كل التفاصيل، أو هناك فرق بين مصدرين
نتحقق من كل رقم في صفحة الجهة التي أصدرته. كيف نتحقق
هذه الصفحة معلومات عامة لأغراض تعليمية، وليست استشارة قانونية أو ضريبية أو مالية لحالتك. سهم ليس مكتب محاماة ولا مكتب محاسبة. القوانين والرسوم تتغير: تحقق من الجهة الرسمية أو من محامٍ مرخص قبل أي قرار. لا يوجد عائد أو ربح أو إقامة أو جنسية مضمونة.