التمويل من الداخل: هل ترهن بيتك لتشتري في الخارج؟
ما تسمح به تعليمات البنك المركزي في الداخل، وكم قد يكلفك القرض، ومتى يكون الرهن خطأ.
الأرقام متحقق منها: 19 أكتوبر 2026قروض السكن العادية في الداخل مخصصة للشراء داخل البلاد. لتمويل شقة في الخارج يلجأ الناس إلى قرض لكل غرض برهن بيت في الداخل، وسقفه الأساسي 50% من قيمة الشقة1، ويمكن حتى 70% إذا لم يتجاوز الفائض فوق 50% مبلغ 200,000 شيكل1. سعر البنك المركزي 3.25%2. الخطر: بيتك مرهون مقابل أصل في دولة أخرى وبعملة أخرى.
| قرض لكل غرض برهن شقة | حتى 50% من قيمة الشقة1 (ثقة متوسطة) |
|---|---|
| التوسع المسموح | حتى 70% إذا لم يتجاوز الفائض 200,000 شيكل1 |
| سقف قرض السكن للشقة الوحيدة | 75%3 |
| سقف قرض السكن لشقة استثمارية | 50%3 |
| سعر فائدة البنك المركزي | 3.25% منذ 3 أيلول 20262 |
| سعر البرايم | 4.75% محسوب4 (غير مؤكد رسميًا) |
حاسبة التمويل العقاري
أرسل لي التقرير الكامل على واتساب
نرسل لك الحساب مفصلًا مع أسعار مشاريع موثقة تناسب أرقامك. بلا رسوم.
وصل طلبك
سيتواصل معك فريق سهم قريبًا على الرقم الذي كتبته. رقم طلبك:
الحاسبة الكاملة: حاسبة التمويل العقاري
لماذا لا تنفعك سقوف قرض السكن العادية؟
تعليمات 329 للبنك المركزي في الداخل تحدد سقف قرض السكن بـ 75% للشقة الوحيدة، و70% للشقة البديلة، و50% للشقة الاستثمارية3، ونسبة القسط إلى الدخل 50%3 ومدة 30 سنة3 كحد أقصى. هذه السقوف تخص الشراء داخل البلاد.
البنك في الداخل لا يرهن شقة في باتومي أو دبي. لذلك الطريق المعتاد لمن يريد تمويلًا من الداخل هو قرض مضمون برهن بيت يملكه هنا، وليس قرضًا على العقار في الخارج.
القرض لكل غرض برهن بيتك: كم يمول البنك؟
القرض لكل غرض المضمون برهن شقة هو قرض لا يستخدم لشراء عقار في الداخل. يسمح البند 10أ من التعليمات للبنك بأن يتجاوز السقف حتى 70% بشرط ألا يزيد الجزء فوق 50% على 200,000 شيكل1. نص التوسع حرفي، أما السقف الأساسي 50%1 فمستنتج من صياغة البند ولم نجد صفحة شرح رسمية تؤكده، لذلك ثقتنا به متوسطة.
والقروض لكل غرض حتى 120,000 شيكل1 معفاة من قيد الفائدة المتغيرة.
في البلدات العربية تحديدًا، كثير من البيوت غير مسجلة في الطابو، وقد يصعب ذلك رهنها. هذه ملاحظة سياق لم نتحقق منها رسميًا، فاسأل البنك أولًا هل يقبل بيتك ضمانًا قبل أن تحسب أي شيء.
مثال محسوب: كم قد يمول البنك؟
بيت قيمته 800,000 شيكل:
- السقف الأساسي: 800,000 × 50% = 400,000 شيكل.
- حد 70%1: 800,000 × 70% = 560,000 شيكل. الجزء فوق 50%1 هو 160,000 شيكل، وهو أقل من 200,000 شيكل1، فيمكن أن يصل القرض إلى 560,000 شيكل.
بيت قيمته 1,500,000 شيكل:
- السقف الأساسي: 750,000 شيكل.
- حد 70%1 هو 1,050,000 شيكل، لكن الجزء فوق 50%1 سيكون 300,000 شيكل، وهو أكثر من الحد. اسأل البنك كيف يطبق الشرط على حالتك، ولا تفترض أنك ستحصل على 70%1.
قيم البيوت افتراضية. البنك يحدد القيمة بتقييمه، ويطبق أيضًا اختبار القدرة على السداد.
كم تكلفك الفائدة؟
سعر الفائدة الأساسي لدى البنك المركزي في الداخل 3.25% منذ 3 أيلول 20262، بعد تخفيضات من 4.25% في نهاية 20252. القرار التالي مقرر في 21 تشرين الأول 20262، فقد يتغير الرقم.
البنوك تسعر القروض عادة على البرايم زائد أو ناقص هامش. المتعارف عليه أن البرايم سعر البنك المركزي زائد نقطة ونصف، أي 4.75%4، لكن هذا رقم محسوب لم نتحقق منه على صفحة رسمية.
مثال محسوب: فائدة سنة على قرض لكل غرض
قرض 300,000 شيكل بفائدة تساوي البرايم المحسوب 4.75%4: الفائدة في السنة الأولى نحو 300,000 × 4.75% = 14,250 شيكل، أي نحو 1,187.5 شيكل شهريًا قبل سداد أي جزء من الأصل.
إذا كانت الشقة في الخارج تؤجر بـ 1,000 شيكل شهريًا في المتوسط، فالإيجار لا يغطي الفائدة وحدها، وتدفع الباقي من راتبك.
الافتراضات: فائدة ثابتة تساوي البرايم دون هامش، وإيجار افتراضي. الهامش الفعلي يحدده البنك حسب ملفك.
قارن طرق الدفع على شقة محددة
أرسل الميزانية بالشيكل والدولة. نرسل لك جدول الدفع نقدًا وبالتقسيط من مطور تحققنا منه، لتعرضه على البنك وتقارن.
وصل طلبك
سيتواصل معك فريق سهم قريبًا على الرقم الذي كتبته. رقم طلبك:
تمويل من الداخل أم في دولة العقار أم تقسيط المطور؟
قبل أن ترهن بيتك قارن الطرق الثلاث. تقسيط المطور لا يرهن بيتك، لكنه يربطك بمطور واحد ومشروع لم يكتمل. والتمويل في دولة العقار يرهن العقار نفسه، لكن البنوك هناك تقرر حسب سياستها هل تقرض غير المقيم. المقارنة الكاملة في تقسيط المطور أم تمويل البنك، والتفاصيل في التمويل العقاري للأجانب في جورجيا والتمويل العقاري للأجانب في الإمارات.
| الخيار | السقف المنشور | ما يرهن | ملاحظة |
|---|---|---|---|
| قرض لكل غرض في الداخل | 50% من قيمة بيتك1 | بيتك في الداخل | ثقة متوسطة في السقف الأساسي |
| قرض في جورجيا | 70% بالعملة الأجنبية5 | العقار في جورجيا | ثقة متوسطة، وإقراض غير المقيم قرار البنك |
| قرض في الإمارات لعقار استثماري | 60% من قيمة العقار6 | العقار في الإمارات | على الخارطة 50%7 |
| قرض في تركيا | حتى 90%8 حسب القيمة وفئة الطاقة | العقار في تركيا | لم نجد منعًا على أساس الجنسية9، غير مؤكد بنكًا بنكًا |
| تقسيط المطور | يحدده المطور | لا شيء، لكن أموالك عند المطور | اقرأ العقد وجدول الدفع |
ما الذي يخطئ فيه من يرهن بيته لعقار في الخارج؟
- القرض بالشيكل والعقار بالدولار أو اللاري أو الليرة. إذا انخفضت عملة العقار، تبقى ديونك كما هي وتنخفض قيمة ما اشتريت.
- الإيجار في المدن الساحلية موسمي. القسط يأتي كل شهر، والمستأجر لا يأتي كل شهر.
- الشقة على الخارطة لا تؤجر قبل التسليم. ستدفع الفائدة سنة أو سنتين دون أي دخل.
- إذا تأخر المطور أو تعثر، يبقى قرضك في الداخل قائمًا وبيتك مرهونًا.
- الفائدة متغيرة غالبًا. انخفاض سعر البنك المركزي في 2026 لا يعني أنه سيبقى منخفضًا.
- قرض الخطة البديلة الذي يرهن البيت الأصلي يضعف الخطة نفسها.
إذا كنت تشتري كخطة أمان لعائلتك، فاقرأ العقار كخطة بديلة قبل أن ترهن البيت الذي تسكنه.
هل القرض بالفائدة مقبول لك؟
كثير من المشترين يسألون عن الحكم الشرعي للقرض البنكي. لا نصدر فتوى. نشرح الفرق بين الدفع النقدي وتقسيط المطور دون فائدة معلنة والتمويل البنكي في الشراء بين النقد والتقسيط والتمويل، والقرار لك بعد استشارة عالم تثق به.
ماذا تسأل البنك قبل أن توقع؟
- هل يقبل البنك بيتي ضمانًا، وهل هو مسجل بشكل يسمح بالرهن؟
- ما السقف الفعلي لقرض لكل غرض على بيتي، وكيف يطبق شرط الفائض فوق 50%1؟
- ما الفائدة: برايم زائد كم، وهل هي متغيرة؟
- ما القسط الشهري الكامل، وما نسبته من دخلي؟
- هل يحق للبنك طلب سداد مبكر إذا تغيرت قيمة البيت؟
- ما رسوم فتح الملف والتقييم والتأمين؟
وبعد القرض يبقى التحويل للخارج بمستندات واضحة. اقرأ تحويل المال من بنوك الداخل.
أسئلة شائعة
هل بنوك الداخل تعطي قرض سكن (مشكنتا) لشقة في الخارج؟
قرض السكن العادي وسقوفه مخصصة للشراء داخل البلاد. الطريق المعتاد هو قرض لكل غرض برهن بيت في الداخل، وسقفه الأساسي 50% من قيمة البيت1 بثقة متوسطة. القرار النهائي للبنك.
كم ممكن آخذ قرض على بيتي لشراء شقة في جورجيا؟
كم سعر الفائدة في البنك المركزي اليوم؟
هل البيت غير المسجل في الطابو ينفع ضمان للقرض؟
قد يصعب ذلك. كثير من البيوت في البلدات العربية غير مسجلة، وهذه ملاحظة سياق لم نتحقق منها رسميًا. اسأل البنك عن شروط الضمان قبل أي حساب.
أيهما أفضل: قرض من الداخل أو تقسيط من المطور؟
لا جواب واحد. القرض يرهن بيتك ويحملك فائدة، وتقسيط المطور لا يرهن بيتك لكنه يربط أموالك بمطور ومشروع لم يكتمل. افحص المطور أولًا، ثم قارن القسط الشهري بالشيكل في الحالتين.
المصادر وتاريخ التحقق
- 1قرض لكل غرض مقابل رهن الشقة في الداخل (لتمويل شراء في الخارج)البنك المركزي في الداخل (boi.org.il) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026تحقق جزئيالمصدر الرسمي لا يذكر كل التفاصيل، أو هناك فرق بين مصدرين
- 2سعر الفائدة لدى البنك المركزي في الداخلالبنك المركزي في الداخل (edge.boi.gov.il) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 3سقوف نسبة التمويل للقروض السكنية (تعليمات البنك المركزي 329)البنك المركزي في الداخل (boi.org.il) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 4سعر البرايمتقديريلم نجده في مصدر رسمي، استخدمه للاسترشاد فقط
- 5الحد الأقصى لنسبة القرض إلى قيمة العقارNational Bank of Georgia · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026تحقق جزئيالمصدر الرسمي لا يذكر كل التفاصيل، أو هناك فرق بين مصدرين
- 6الحد الأقصى لنسبة التمويل للوافد في العقار الثاني أو الاستثماريCentral Bank of the UAE Rulebook (Regulations Regarding Mortgage Loans, Art. 3) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 7الحد الأقصى لنسبة التمويل لشراء العقار على الخارطة لجميع الفئاتCentral Bank of the UAE Rulebook (Regulations Regarding Mortgage Loans, Art. 3) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 8الحد الأقصى لنسبة التمويل العقاريBankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu, Kurul Kararı 11364 · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 9هل يحق للأجانب الحصول على قرض عقاري تركيCumhurbaşkanlığı Mevzuat Bilgi Sistemi (mevzuat.gov.tr), Bankaların Kredi İşlemlerine İlişkin Yönetmelik md. 12 · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026تقديريلم نجده في مصدر رسمي، استخدمه للاسترشاد فقط
نتحقق من كل رقم في صفحة الجهة التي أصدرته. كيف نتحقق
هذه الصفحة معلومات عامة لأغراض تعليمية، وليست استشارة قانونية أو ضريبية أو مالية لحالتك. سهم ليس مكتب محاماة ولا مكتب محاسبة. القوانين والرسوم تتغير: تحقق من الجهة الرسمية أو من محامٍ مرخص قبل أي قرار. لا يوجد عائد أو ربح أو إقامة أو جنسية مضمونة.