التمويل العقاري للأجانب في تركيا: ما المسموح وما يقرره البنك
جدول نسب التمويل الرسمية لعام 2026، وما يعنيه سعر الفائدة التركي لقسطك، ولماذا القرار النهائي بيد البنك لا القانون.
الأرقام متحقق منها: 19 أكتوبر 2026لم نجد في لائحة القروض البنكية ولا في قرارات هيئة الرقابة المصرفية منعا على أساس الجنسية1، وهذا استنتاج من النصوص لا تأكيد من البنوك. هل يقرضك بنك معين؟ هذا قرار البنك وحده. إن وافق فالحد الأقصى 90% لمسكن حتى 5 ملايين ليرة من فئة الطاقة A أو B2 وينخفض مع ارتفاع القيمة، وسعر الفائدة الرئيسي 37%3 يجعل القرض بالليرة مكلفا.
| منع على أساس الجنسية | لم نجده في اللوائح1 |
|---|---|
| أعلى نسبة تمويل | 90% حتى 5 ملايين ليرة، فئة A أو B2 |
| المساكن الأغلى | 40% كحد أقصى لفئة A أو B4 فوق 20 مليون ليرة2 |
| إن كنت تملك مسكنا | تُخفض النسبة بمقدار 75%5 |
| سعر الفائدة الرئيسي | 37% وفق قرار 10 سبتمبر 20263 |
| المبيعات الممولة برهن | 16.4% من مبيعات سبتمبر 20266 |
حاسبة التمويل العقاري
أرسل لي التقرير الكامل على واتساب
نرسل لك الحساب مفصلًا مع أسعار مشاريع موثقة تناسب أرقامك. بلا رسوم.
وصل طلبك
سيتواصل معك فريق سهم قريبًا على الرقم الذي كتبته. رقم طلبك:
الحاسبة الكاملة: حاسبة التمويل العقاري
هل تقرض البنوك التركية الأجانب؟
الجواب الصادق: القانون لا يمنع، والبنك يقرر. لائحة القروض البنكية وقرارات هيئة الرقابة المصرفية تطبق حدود التمويل نفسها على كل المستهلكين1، ولم نجد فيها شرطا يتعلق بالجنسية. هذا ما قرأناه في النصوص، ولم نتحقق من سياسة كل بنك على حدة.
عمليا، البنك هو من يقرر هل يقبل دخلك من الخارج، وبأي عملة، وهل تحتاج إقامة أو حسابا لديه أو كفيلا. لا تبنِ خطة الشراء على قرض قبل موافقة مكتوبة من بنك محدد.
جدول نسب التمويل القصوى لعام 2026
حددت هيئة الرقابة المصرفية في يناير 2026 سقف التمويل حسب قيمة المسكن وفئة شهادة الطاقة. التقييم يجب أن تعده شركة مرخصة.
| قيمة المسكن | فئة الطاقة A أو B | فئة الطاقة C | باقي الفئات |
|---|---|---|---|
| حتى 5 ملايين ليرة2 | 90%2 | 80%2 | 70%2 |
| من 5 إلى 7 ملايين2 | 80%2 | 70%2 | 60%2 |
| من 7 إلى 10 ملايين2 | 70%2 | 60%2 | 50%2 |
| من 10 إلى 20 مليونا2 | 50%2 | 40%2 | 30%2 |
| فوق 20 مليونا2 | 40%4 | 30%4 | 20%4 |
هذه سقوف قصوى لا عروض. البنك قد يمول نسبة أقل بكثير، خصوصا لغير المقيم. شرح المصطلح في نسبة التمويل إلى القيمة.
إن كنت تملك مسكنا في تركيا
إذا كان المقترض أو زوجه أو أولاده القصر يملكون مسكنا تُخفض النسبة المسموحة بمقدار 75%5، وأكد قرار يناير 2026 استمرار هذه القاعدة على الجدول الجديد. لا تُحتسب المساكن في القرى ولا الحصص التي لا تتجاوز النصف.
طريقة تطبيق التخفيض على حالتك يحسبها البنك، فاسأله عن النسبة النهائية كتابيا قبل أن تدفع عربونا.
هل يمكن تمويل صفقتك؟
أرسل قيمة العقار ودخلك وعملته، ونخبرك بالخيارات الممكنة: بنك، أو تقسيط من المطور، أو تمويل من بلدك.
وصل طلبك
سيتواصل معك فريق سهم قريبًا على الرقم الذي كتبته. رقم طلبك:
مثال محسوب: شقة بستة ملايين ليرة
المثال يوضح كم يبقى عليك نقدا حتى لو وافق البنك على أعلى نسبة.
مثال محسوب
شقة قيمتها 6,000,000 ليرة بفئة طاقة C. تقع في شريحة 5 إلى 7 ملايين، فالحد الأقصى 70%2 للفئة C.
- أقصى قرض: 4,200,000 ليرة.
- الدفعة الأولى على الأقل: 1,800,000 ليرة.
- بسعر صرف 49.4463 ليرة للدولار7: سعر الشقة نحو 121,300 دولار والدفعة الأولى نحو 36,400 دولار.
أضف إليها رسم الطابو وباقي تكاليف الشراء، فهي لا تُمول عادة.
افترضنا أن المشتري لا يملك مسكنا آخر وأن البنك يمنح السقف الكامل، وهذا قرار البنك لا حق مكتسب. لم نحسب القسط الشهري لأن سعر الفائدة يحدده كل بنك.
لماذا القرض بالليرة مكلف اليوم
سعر الفائدة الرئيسي للبنك المركزي 37% وفق قرار 10 سبتمبر 20263، والاجتماع التالي مقرر في 22 أكتوبر 2026 فقد يتغير. قروض الإسكان تُسعّر فوق ذلك عادة.
إن كان دخلك بالدولار أو بعملة أخرى فهناك خطر ثان: القسط بالليرة ثابت، لكن قيمة الليرة تتحرك. وانتبه إلى أن ارتفاع الأسعار 22.3% اسميا8 رافقه انخفاض حقيقي 5.7%9، فلا تفترض أن ارتفاع سعر الشقة سيغطي الفائدة.
التقييم في ملف القرض
يعتمد البنك على تقرير تقييم من شركة مرخصة، ونسبة التمويل تُحسب على القيمة المقدرة لا على السعر الذي اتفقت عليه. منذ القانون 7579 في مايو 2026 تُرسل تقارير التقييم المعدة للتمويل إلكترونيا إلى مديرية الطابو10، فالقيمة التي يقدّرها البنك أصبحت مسجلة لدى الطابو أيضا.
إذا جاء التقييم أقل من السعر فالفرق تدفعه نقدا. لذلك اطلب التقييم قبل أن تلتزم بالسعر.
بدائل يلجأ إليها أغلب المشترين
نسبة المبيعات الممولة برهن في تركيا كلها 16.4% في سبتمبر 20266، فأغلب الصفقات نقدية أو بالتقسيط. أمامك بديلان:
- التقسيط من المطور على المشاريع قيد الإنشاء، ومقارنته في تقسيط المطور أم تمويل البنك والتقسيط من المطور في تركيا.
- تمويل من بلدك برهن عقار تملكه هناك. لأبناء الداخل الشرح في التمويل من الداخل.
إذا كان سؤال الفائدة يهمك من جهة شرعية فاقرأ الشراء بين النقد والتقسيط والتمويل، والحكم لعالم تثق به. واحسب قسطك في حاسبة التمويل العقاري.
أسئلة شائعة
هل يحصل الاجنبي على قرض عقاري في تركيا؟
لم نجد منعا على أساس الجنسية1 في اللوائح، لكن هل يقرضك بنك معين فهذا قرار البنك. اطلب موافقة مكتوبة قبل أي التزام.
كم نسبة التمويل العقاري في تركيا 2026؟
كم سعر الفائدة على القروض العقارية في تركيا؟
السعر الرئيسي للبنك المركزي 37%3، وكل بنك يحدد فائدة قرض الإسكان فوقه. اسأل البنك عن العرض المكتوب ومدته.
هل يمكن اخذ قرض بالدولار لشراء شقة في تركيا؟
لم نتحقق من وجود قروض سكنية بالعملة الأجنبية للأفراد في المصادر التي راجعناها. اسأل البنك مباشرة، وانتبه إلى أن البنك هو من يقرر العملة والشروط.
هل يحسب البنك التمويل على سعر الشراء ام التقييم؟
على القيمة في تقرير التقييم المعد من شركة مرخصة2. إذا جاء التقييم أقل من السعر دفعت الفرق نقدا.
هل القرض العقاري يؤهل للجنسية التركية؟
شرط الجنسية أن يُحوَّل المبلغ بالعملة الأجنبية ويُباع لبنك تركي11 مع إيصالات التحويل. اسأل محاميا عن أثر التمويل على ملفك قبل الشراء.
المصادر وتاريخ التحقق
- 1هل يحق للأجانب الحصول على قرض عقاري تركيCumhurbaşkanlığı Mevzuat Bilgi Sistemi (mevzuat.gov.tr), Bankaların Kredi İşlemlerine İlişkin Yönetmelik md. 12 · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026تقديريلم نجده في مصدر رسمي، استخدمه للاسترشاد فقط
- 2الحد الأقصى لنسبة التمويل العقاريBankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu, Kurul Kararı 11364 · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 3سعر الفائدة الرئيسي للبنك المركزي التركيTürkiye Cumhuriyet Merkez Bankası, PPK Kararı 10.09.2026 · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası, 1 Hafta Repo · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 4نسبة التمويل للمساكن فوق 20 مليون ليرةBankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu, Kurul Kararı 11364 · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 5تخفيض نسبة التمويل لمن يملك مسكناBankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu, Kurul Kararı 10656 · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 6المبيعات الممولة برهن عقاري في سبتمبر 2026Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK), Eylül 2026 · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 7سعر صرف الدولار مقابل الليرة التركيةTürkiye Cumhuriyet Merkez Bankası, Gösterge Niteliğindeki Kurlar · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 8التغير السنوي الاسمي في مؤشر أسعار المساكن سبتمبر 2026Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası, Konut Fiyat Endeksi Eylül 2026 · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 9التغير السنوي الحقيقي في مؤشر أسعار المساكنTürkiye Cumhuriyet Merkez Bankası, Konut Fiyat Endeksi Eylül 2026 · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 10إلزام إرسال تقارير التقييم إلكترونيا إلى مديرية الطابوCumhurbaşkanlığı Mevzuat Bilgi Sistemi (mevzuat.gov.tr), 2644 sayılı Tapu Kanunu Ek Madde 4 · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 11بيع العملة الأجنبية لبنك تركي ثم للبنك المركزيCumhurbaşkanlığı Mevzuat Bilgi Sistemi (mevzuat.gov.tr), Yönetmelik md. 20/10 · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (Your Key Türkiye portalı), SSS Bölüm 9 Ç · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
نتحقق من كل رقم في صفحة الجهة التي أصدرته. كيف نتحقق
هذه الصفحة معلومات عامة لأغراض تعليمية، وليست استشارة قانونية أو ضريبية أو مالية لحالتك. سهم ليس مكتب محاماة ولا مكتب محاسبة. القوانين والرسوم تتغير: تحقق من الجهة الرسمية أو من محامٍ مرخص قبل أي قرار. لا يوجد عائد أو ربح أو إقامة أو جنسية مضمونة.