الاحتيال العقاري في الإمارات: الأنماط الحقيقية وكيف تتحقق بنفسك
الحيل التي تتكرر مع المشترين من الخارج، والأداة الرسمية التي تكشف كل واحدة منها قبل أن تدفع.
الأرقام متحقق منها: 19 أكتوبر 2026معظم الاحتيال في دبي يمر من ثلاث ثغرات: الدفع لحساب غير حساب الضمان، وبيع وحدة على الخارطة غير مسجلة في عقود، والبيع دون شهادة عدم ممانعة من المطور. تكشفها كلها بأدوات رسمية: خدمة استعلام حالة المشروع1 لحساب الضمان، وشهادة عقود باسمك خلال 90 يوما من تاريخ توقيع العقد2، وشهادة عدم ممانعة إلكترونية3 لإعادة البيع.
| التحقق من المشروع والضمان | خدمة مشروعي في تطبيق دبي REST وموقع الدائرة1 |
|---|---|
| مهلة تسجيل عقود | 90 يوما من تاريخ توقيع العقد2 |
| البيع غير المسجل | باطل4 |
| شهادة عدم الممانعة | مطلوبة لكل بيع في مناطق التملك الحر3 |
| الوسيط | يجب أن يكون مسجلا لدى مؤسسة التنظيم العقاري5 |
فحص مخاطر الصفقة العقارية
هذه قائمة فحص وليست رأيًا قانونيًا. خدمة سهم لمراجعة حالات النصب هي مراجعة للحالة وإحالة إلى محامٍ مرخص، وليست استشارة قانونية.
اطلب مراجعة حالتك
نراجع أوراق صفقتك ونحيلك إلى محامٍ مرخص عند الحاجة. لا نقدم استشارة قانونية.
وصل طلبك
سيتواصل معك فريق سهم قريبًا على الرقم الذي كتبته. رقم طلبك:
الحاسبة الكاملة: فحص مخاطر الصفقة العقارية
الأنماط التي تتكرر مع المشتري من الخارج
هذه أنماط عامة نعرضها لتعرف ما تبحث عنه، وليست قصصا عن جهات بعينها.
- الحساب البديل: رسالة تقول إن رقم الحساب تغير، أو طلب تحويل العربون إلى حساب شخصي لتسريع الحجز.
- الوحدة غير المسجلة: وسيط يبيع وحدة على الخارطة باسم مشتر سابق دون نقلها في عقود، أو يبيع الوحدة نفسها لأكثر من شخص.
- المشروع غير المسجل: مشروع يسوق بصور ونموذج، لكنه غير موجود في سجل الدائرة أو ليس له حساب ضمان.
- الوسيط غير المرخص: شخص على واتساب يقدم نفسه كوكيل مطور، ولا يظهر في سجل مؤسسة التنظيم العقاري.
- الوعد بما لا يملكه أحد: إيجار ثابت لسنوات، أو وعد بأن الشراء يمنحك الإقامة تلقائيا، أو وعد ببيع الوحدة بسعر أعلى عند التسليم.
- الوكالة الواسعة: طلب وكالة عامة تشمل البيع والرهن واستلام الأموال لإتمام شراء بسيط.
كيف تتحقق من المشروع وحساب الضمان
قبل أي دفعة ابحث عن المشروع بالاسم أو الرقم في خدمة استعلام حالة المشروع لدى الدائرة أو في تطبيق دبي REST. تعرض لك الخدمة تسجيل المشروع ونسبة إنجازه وبيانات حساب الضمان1.
- هل المشروع مسجل؟ إن لم يكن، توقف.
- هل المطور في قائمة المطورين المرخصين؟
- هل رقم حساب الضمان في الخدمة يطابق الرقم في اتفاقية البيع وفي فاتورة الدفع؟
- هل نسبة الإنجاز قريبة مما يقوله البائع؟
القانون يلزم المطور بأن يكون الحساب مستقلا باسم المشروع ومخصصا للبناء فقط6. المال الذي يذهب إلى حساب آخر خرج من هذه الحماية.
عقود: الورقة التي تثبت أن الوحدة لك
بعد التوقيع يجب أن يسجل المطور العقد في السجل المبدئي خلال 90 يوما من تاريخ توقيع العقد2، وتصلك شهادة تسجيل مبدئي إلكترونية. القانون رقم 13 لسنة 2008 ينص على أن التصرف غير المسجل باطل4.
- اطلب شهادة عقود باسمك، لا إيصال دفع ولا خطاب ترحيب.
- في شراء وحدة من مشتر سابق: اطلب شهادة عقود باسمه أولا، ثم سجل النقل باسمك.
- إذا مرت المهلة دون شهادة، اسأل المطور كتابيا، ثم الدائرة.
عندك عرض مشكوك فيه؟
أرسل اسم المشروع ورقم الحساب المطلوب والعقد إن وجد، ونراجع الحالة ونحيلك إلى محام مرخص إن احتاج الأمر. هذه مراجعة وإحالة، وليست استشارة قانونية.
وصل طلبك
سيتواصل معك فريق سهم قريبًا على الرقم الذي كتبته. رقم طلبك:
شهادة عدم الممانعة: حماية مشتري إعادة البيع
في الشقة الجاهزة لا تسجل الدائرة البيع دون شهادة عدم ممانعة إلكترونية من المطور3 تصدر عبر تطبيق دبي REST. الشهادة تؤكد عادة أن رسوم الخدمات مسددة.
- لا تدفع الثمن قبل صدور شهادة عدم الممانعة وتحديد موعد النقل لدى أمين التسجيل.
- الشهادة الورقية أو صورة شاشة يرسلها البائع ليست بديلا عن الإلكترونية.
- إذا كان العقار مرهونا، تأكد أن البنك سيفك الرهن يوم النقل.
قائمة فحص قبل التحويل
- المشروع مسجل والمطور مرخص ورقم حساب الضمان مطابق.
- الوسيط مسجل، والعمولة مكتوبة في عقد الوساطة.
- عقد التفاهم أو اتفاقية البيع يذكر رقم الوحدة والسعر ومن يدفع الرسوم.
- الوكالة محددة الغرض والوحدة، ولا تشمل استلام الأموال.
- موعد تسجيل عقود مكتوب.
- لا وعد بإيجار أو إقامة أو بيع بسعر أعلى في أي ورقة أو رسالة.
- رسوم الخدمات معروفة من المؤشر الرسمي7.
لتقييم عرض بعينه استخدم فحص مخاطر العرض، وللتشريح الكامل للحيل في كل الدول اقرأ تشريح الاحتيال العقاري.
الإقامة الذهبية لا تمنحها جهة تبيع لك شقة، بل الهيئة الاتحادية بعد طلبك وحضورك. أي عرض يربط الدفع بوعد إقامة يحتاج تحققا من الشروط الرسمية في صفحة الإقامة الذهبية.
إذا وقعت المشكلة
- أوقف أي دفعة جديدة.
- اجمع كل ما لديك: العقود، الإيصالات، رسائل واتساب، أرقام الحسابات.
- تحقق من وضع المشروع والوحدة في خدمات الدائرة.
- تواصل مع محام مرخص في الإمارات، فالشكوى الرسمية والقضايا تحتاجه.
سهم لا يقدم استشارة قانونية. ما نقدمه هو مراجعة الحالة وإحالة إلى محام، عبر صفحة فحص الحالة.
أسئلة شائعة
كيف اتاكد ان المشروع مسجل في دبي؟
ابحث عنه بالاسم أو الرقم في خدمة استعلام حالة المشروع1 في تطبيق دبي REST أو موقع الدائرة. تعرض الخدمة التسجيل ونسبة الإنجاز وبيانات حساب الضمان.
هل ادفع للمطور مباشرة؟
لا. في الخارطة ادفع إلى حساب الضمان المستقل باسم المشروع6 فقط، وطابق رقمه مع خدمة الدائرة. المال المحول لحساب آخر يخرج من حماية القانون.
ماذا لو لم يسجل المطور عقدي في عقود؟
كيف اعرف ان الوسيط مرخص في دبي؟
الدائرة تطلب التأكد من أن الوسيط مسجل لدى مؤسسة التنظيم العقاري5. اطلب رقم تسجيله وتحقق منه في خدمات الدائرة قبل أي دفعة.
هل الايجار المضمون من المطور حقيقي؟
هو وعد تجاري في عقد، ويعتمد على ملاءة من وعد به وعلى بنود العقد. اقرأ من يدفع إذا لم يتحقق الإيجار، ولا تحسب عائدك على أساسه وحده.
دفعت لشخص ولم يسجل الشقة باسمي، ماذا افعل؟
أوقف أي دفعة، واجمع المستندات والرسائل، وتحقق من وضع الوحدة لدى الدائرة، ثم تواصل مع محام مرخص في الإمارات. يمكنك طلب مراجعة الحالة والإحالة عبر صفحة فحص الحالة.
المصادر وتاريخ التحقق
- 1كيف يتحقق المشتري من تسجيل المشروع وحساب الضمان (خدمة مشروعي)Dubai Land Department (Project Status Enquiry) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 2المهلة القصوى لتسجيل عقد بيع على الخارطة في السجل المبدئيDubai Land Department (Request to register the initial sale) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 3شهادة عدم ممانعة إلكترونية من المطور شرط لتسجيل إعادة البيع في مناطق التملك الحرDubai Land Department (Property Sale Registration service) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 4بطلان التصرف في الوحدات على الخارطة غير المسجلة (القانون رقم 13 لسنة 2008)Dubai Land Department (Dubai Real Estate Legislation compilation, Law No. 13 of 2008) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 5عمولة الوسيط العقاري عند البيع (عرف سوقي وليست نسبة قانونية)Dubai Land Department (Frequently Asked Questions) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026fäm Properties (broker guide) · مصدر ثانوي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026تقديريلم نجده في مصدر رسمي، استخدمه للاسترشاد فقط
- 6حساب الضمان الإلزامي لمشاريع البيع على الخارطة (القانون رقم 8 لسنة 2007)Dubai Land Department (Dubai Real Estate Legislation compilation, Law No. 8 of 2007, Art. 9) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026Dubai Land Department (Dubai Real Estate Legislation compilation, Law No. 8 of 2007, Art. 6) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 7مؤشر رسوم الخدمات (أداة رسمية لمعرفة رسوم الخدمة لكل مشروع)Dubai Land Department (Service Charge Index) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
نتحقق من كل رقم في صفحة الجهة التي أصدرته. كيف نتحقق
هذه الصفحة معلومات عامة لأغراض تعليمية، وليست استشارة قانونية أو ضريبية أو مالية لحالتك. سهم ليس مكتب محاماة ولا مكتب محاسبة. القوانين والرسوم تتغير: تحقق من الجهة الرسمية أو من محامٍ مرخص قبل أي قرار. لا يوجد عائد أو ربح أو إقامة أو جنسية مضمونة.