كيف تتحقق من مطور عقاري في الخارج قبل أن تدفع له؟

ما الذي يعنيه التحقق من المطور فعلًا؟

كلمة "مطور موثوق" في الإعلان لا تعني شيئًا. التحقق يعني أسئلة محددة لها أجوبة في مستندات رسمية، وهي ثلاث طبقات:

1. الطبقة القانونية: من يملك الأرض؟ هل عليها رهن لبنك؟ هل توجد رخصة بناء تطابق ما يُباع؟ هل يحق للأجنبي التملك في هذا الموقع؟
2. طبقة الإنجاز: هل يستطيع المطور إنهاء المشروع؟ أين يذهب مال المشترين؟ كم وصلت نسبة البناء؟
3. طبقة السجل: ماذا سلم المطور من قبل؟ هل سلم في الموعد؟ هل صدرت للمباني السابقة رخص السكن والطابو النهائي؟

الإعلان والجولة في مكتب المبيعات لا يجيبان عن أي من هذه الطبقات. المستندات وحدها تجيب. هذا ما يسمى العناية الواجبة.

دبي: الأدوات الرسمية موجودة، فاستخدمها بنفسك

دبي أسهل الدول الثلاث في التحقق، لأن الدائرة تنشر الأدوات:

• حالة المشروع: ابحث عن المشروع بالاسم أو الرقم في خدمة استعلام حالة المشروع1 لترى تسجيله ونسبة إنجازه وبيانات حساب الضمان، وتأكد أن المطور مدرج في قائمة المطورين المرخصين.
• حساب الضمان: القانون يلزم كل مطور يبيع على الخارطة بـ حساب ضمان باسم المشروع لا يجوز الحجز عليه لدائني المطور3.
• التطبيق الرسمي: تطبيق دبي REST6 يتيح لك كل ذلك وأنت خارج الدولة.
• الوسيط: تأكد أن الوسيط مسجل لدى مؤسسة التنظيم العقاري7. شرح المؤسسة في ريرا.

المشكلة في دبي ليست غياب الأدوات، بل أن المشترين لا يستخدمونها ويكتفون برسالة من الوسيط. أحياء المدينة ومشاريعها في أين تشتري في دبي.

تركيا: الأرض والرخصة والطابو

في تركيا لا توجد أداة عامة واحدة مثل دبي، فتطلب المستندات من المطور وتتحقق منها عبر وكيلك أو محاميك:

• طابو الأرض: باسم من؟ وهل عليه رهن؟ وهل الأرض مسجلة بصيغة تسمح بالبناء السكني؟
• رخصة البناء: تطابق عدد الطوابق والوحدات المعروضة؟
• حق الطبقات: هل يُسجل لك طابو حق الطبقات8 عند الشراء، أم مجرد عقد خاص؟
• مشاريع سابقة: هل صدرت لها رخصة الإسكان9؟ مبانٍ قديمة بلا رخصة إسكان علامة تحذير.
• قيود الأجانب: لا يجوز للأجانب التملك في المناطق العسكرية والأمنية المحظورة10، ولا يجوز أن يتجاوز ما يملكه الأجانب 10% من مساحة الأملاك الخاصة في القضاء4. عند بلوغ السقف ترفض مديرية الطابو معاملات الأجانب الجديدة هناك.

أنواع الطابو بالتفصيل في سند الملكية في تركيا.

جورجيا: السجل العام وتاريخ المطور

في جورجيا يحق للأجانب تملك العقارات غير الزراعية دون قيد خاص بالجنسية11، والسجل العام مفتوح وسهل. استخدمه:

• مستخرج قطعة الأرض: يكلف عبر الإنترنت 13 لاري خلال يوم عمل واحد2 ويظهر المالك والرهون المسجلة. أرض مرهونة لبنك تعني أن البنك شريك في مصير مشروعك.
• تصنيف الأرض: الأجنبي لا يتملك أرضًا زراعية إلا بالإرث5، فتحقق من التصنيف في السجل، خاصة في المشاريع خارج المدن.
• رخصة البناء: من البلدية، مع عدد الطوابق المسموح.
• شركة المطور: هل هي شركة مسجلة؟ بيع الشقة الجديدة من مطور مسجل في ضريبة القيمة المضافة يخضع لنسبة 18%12 تكون عادة مضمنة في السعر، فاطلب أن يذكر العقد ذلك.

لأن جورجيا لا تملك نظام حساب ضمان مثل دبي في المصادر التي راجعناها، فسجل المطور السابق هو أهم ما تبحث عنه. شرح المستخرج في مستخرج السجل العقاري، وأنواع الملكية في سند الملكية في جورجيا.

جدول التحقق: ماذا تطلب وأين تجده

اطبع هذا الجدول وضع علامة أمام كل سطر قبل الدفعة الأولى.

لماذا زيارة مشروع سابق أقوى من أي كتيب؟

المطور يُعرف بما سلمه، لا بما يعد به. اطلب قائمة بمشاريعه المكتملة، واختر واحدًا منها بنفسك، لا الذي يقترحه هو. ثم اذهب إليه أو اطلب فيديو مباشرًا مؤرخًا من شخص لا يعمل لدى المطور.

ما تبحث عنه:

• هل المبنى مسكون فعلًا؟ نوافذ مضاءة ليلًا وسيارات وصناديق بريد مستعملة.
• حالة المداخل والمصاعد والممرات بعد سنوات من التسليم.
• هل صدر الطابو النهائي للوحدات، أم ما زال الملاك ينتظرون؟
• ماذا يقول السكان عن التسليم والصيانة، إن استطعت أن تسأل.

مطور ليس له مشروع مكتمل واحد يمكن زيارته ليس بالضرورة سيئًا، لكنه يطلب منك أن تتحمل مخاطرة أكبر، فاطلب سعرًا وشروطًا تعكس ذلك.

علامات تحذير من الواقع

• الدفع لحساب شخصي أو لشركة غير التي توقع العقد.
• رفض إعطاء رقم قطعة الأرض أو مستخرجها، بحجة "السرية".
• عقد بلغة لا تقرؤها مع رفض الترجمة قبل التوقيع.
• ضغط زمني: "آخر وحدة"، "السعر يرتفع غدًا".
• ضمان إيجار مرتفع لسنوات، دون شرح من أين يأتي المال.
• مكتب مبيعات فاخر ومشاريع سابقة غير موجودة.
• تغيير اسم الشركة بين المشاريع، فلا تجد سجلًا واحدًا لها.

هذه العلامات هي مداخل الأنماط الموصوفة في تشريح النصب العقاري، والفرق بين مخاطر المخطط والجاهز في دليل المخطط مقابل الجاهز.

كيف نتحقق من المشاريع في سهم؟

لا نعرض مشروعًا قبل أن يمر بقائمة تحقق مكتوبة تشمل ملكية الأرض والتراخيص ووجهة المال وسجل المطور. شرحنا هذه القائمة في معيار سهم للتحقق. وإذا كان أمامك مطور لم نتحقق منه ونريد أن نراجعه معك، أرسل لنا اسمه أو اسم المشروع.