ما هو الشراء على الخارطة (Off-plan)؟

يُعرف أيضًا باسم: البيع على المخطط، قيد الانشاء، أوف بلان، الشراء على المخطط

في دبي يحمي المشتري نظامان. الأول حساب الضمان: يلزم القانون كل مطور يبيع على الخارطة بفتح حساب ضمان باسم المشروع1، فتدفع إليه لا إلى حساب المطور. والثاني التسجيل في السجل المبدئي (أوقود) خلال 90 يوما من تاريخ توقيع العقد2. وهذا سوق كبير: 132,500 صفقة بيع على الخارطة3 في 2025 وفق الدائرة.

في تركيا يوقع المشتري عادة عقد وعد بالبيع لدى كاتب العدل، وقد يحصل على طابو كات إرتفاكي إذا كان قائمًا للمشروع. وفي جورجيا يوقع عقدًا مع المطور وتبقى الأرض مسجلة باسمه حتى الإنجاز غالبًا. في البلدين لم نجد في المصادر التي راجعناها نظام حساب ضمان إلزاميًا مماثلًا لدبي، فالحماية تعتمد على صياغة العقد وسجل المطور.

ما تفحصه: ترخيص المشروع، وسجل المطور في مشاريع سابقة، وجدول الدفعات المرتبط بنسب الإنجاز، وما يحدث عند التأخير. والتمويل البنكي محدود، إذ لا تتجاوز نسبة التمويل للعقار على الخارطة 50%4 في الإمارات. الخطأ الشائع هو الالتزام بأقساط أكبر من قدرتك على أمل البيع قبل التسليم؛ إذا أخللت بالدفع في دبي قد يحتفظ المطور بما بين 25% و40% من قيمة الوحدة5 حسب نسبة الإنجاز، وفق نص قد يكون عُدّل لاحقًا. قارن الخيارين في الشراء على الخارطة أم الجاهز.

أسئلة شائعة

هل الشراء على الخارطة في دبي آمن؟

يوفر القانون حمايات فعلية: حساب ضمان للمشروع وتسجيل إلزامي في السجل المبدئي. لكنه لا يلغي مخاطر التأخير أو تغير السوق. تحقق من المشروع وحساب الضمان عبر خدمة استعلام حالة المشروع في تطبيق دبي REST6 قبل أي دفعة.

هل يمكن بيع عقار على الخارطة قبل التسليم؟

في دبي يجوز ذلك وفق شروط المطور، ويحتاج النقل إلى شهادة عدم ممانعة وتعديل التسجيل المبدئي. وفي تركيا انتبه إلى أن البيع خلال 3 سنوات7 يُسقط إعفاء ضريبة القيمة المضافة إن كنت استفدت منه.

المصادر وتاريخ التحقق

1. 1
   حساب الضمان الإلزامي لمشاريع البيع على الخارطة (القانون رقم 8 لسنة 2007)Dubai Land Department (Dubai Real Estate Legislation compilation, Law No. 8 of 2007, Art. 9) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026Dubai Land Department (Dubai Real Estate Legislation compilation, Law No. 8 of 2007, Art. 6) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
2. 2
   المهلة القصوى لتسجيل عقد بيع على الخارطة في السجل المبدئيDubai Land Department (Request to register the initial sale) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
3. 3
   صفقات دبي العقارية في 2025: القيمة والعددGovernment of Dubai Media Office (DLD data) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026Dubai Land Department (About DLD) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
4. 4
   الحد الأقصى لنسبة التمويل لشراء العقار على الخارطة لجميع الفئاتCentral Bank of the UAE Rulebook (Regulations Regarding Mortgage Loans, Art. 3) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
5. 5
   ما يحق للمطور الاحتفاظ به عند إخلال مشتري الوحدة على الخارطةDubai Land Department (Dubai Real Estate Legislation compilation, Law No. 9 of 2009) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026تحقق جزئيالمصدر الرسمي لا يذكر كل التفاصيل، أو هناك فرق بين مصدرين
6. 6
   كيف يتحقق المشتري من تسجيل المشروع وحساب الضمان (خدمة مشروعي)Dubai Land Department (Project Status Enquiry) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
7. 7
   مدة الاحتفاظ المطلوبة للإعفاء من ضريبة القيمة المضافةCumhurbaşkanlığı Mevzuat Bilgi Sistemi (mevzuat.gov.tr), 3065 sayılı KDV Kanunu md. 13/i · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق

نتحقق من كل رقم في صفحة الجهة التي أصدرته. كيف نتحقق

هذه الصفحة معلومات عامة لأغراض تعليمية، وليست استشارة قانونية أو ضريبية أو مالية لحالتك. سهم ليس مكتب محاماة ولا مكتب محاسبة. القوانين والرسوم تتغير: تحقق من الجهة الرسمية أو من محامٍ مرخص قبل أي قرار. لا يوجد عائد أو ربح أو إقامة أو جنسية مضمونة.