دبي أم إسطنبول: أين تشتري شقتك وما الذي تقارنه فعلًا؟
مدينتان بأكبر سوقين للمشتري العربي، بعملتين مختلفتين جدًا، وبيانات رسمية غير متكافئة.
الأرقام متحقق منها: 19 أكتوبر 2026إسطنبول أرخص للمتر، بمتوسط نحو 1,903 دولار1 من تقييمات القروض، ورسومها أقل (2% طابو على المشتري2)، وتفتح باب الجنسية من 400,000 دولار3. دبي رسم تسجيلها 4%4، لكنها لا تفرض ضريبة دخل5 على الإيجار، وعملتها مربوطة بالدولار6. وسيط سعر المتر لشقق دبي المبيعة نحو 4,986 دولار7 من صفقات مسجلة، لكنه مقياس مختلف عن تقييمات إسطنبول فلا تقارنهما رقما برقم.
| سعر المتر في إسطنبول | 90,844 ليرة، نحو 1,903 دولار1 |
|---|---|
| سعر المتر في دبي | 18,311 درهم، نحو 4,986 دولار7 (وسيط صفقات الشقق) |
| رسم التسجيل في دبي | 4% من قيمة البيع4 |
| طابو المشتري في إسطنبول | 2%2 |
| تغير الأسعار خلال سنة | إسطنبول +26.8%8 بالليرة، دبي -4.5%9 (ثقة متوسطة) |
| صفقات دبي في 2025 | أكثر من 270,000 صفقة10 |
| مبيعات المساكن في إسطنبول 2025 | 280,262 صفقة11 (ثقة متوسطة) |
حاسبة تكاليف شراء العقار
أرسل لي التقرير الكامل على واتساب
نرسل لك الحساب مفصلًا مع أسعار مشاريع موثقة تناسب أرقامك. بلا رسوم.
وصل طلبك
سيتواصل معك فريق سهم قريبًا على الرقم الذي كتبته. رقم طلبك:
الحاسبة الكاملة: حاسبة تكاليف شراء العقار
المدينتان جنبًا إلى جنب
قبل الجدول تنبيه: أرقام إسطنبول من البنك المركزي التركي ومعهد الإحصاء، وأرقام دبي محسوبة منا من سجلات دائرة الأراضي والأملاك: وسيط صفقات بيع الشقق ووسيط عقود الإيجار الجديدة في الربع الثالث 2026. المقياسان مختلفان: تقييم بنكي في إسطنبول وسعر صفقة في دبي، فقارن الاتجاه لا الرقم الدقيق.
| البند | دبي | إسطنبول |
|---|---|---|
| رسم التسجيل | 4%4، والنص 2% على كل طرف12 والعرف أن يدفعها المشتري | 2% على المشتري و2% على البائع2 |
| ضريبة القيمة المضافة على المسكن | لا ضريبة على المشتري الفرد13 | إعفاء كامل14 للأجنبي غير المقيم في التسليم الأول بشروط |
| ضريبة العقار السنوية | لا ضريبة سنوية15 (ثقة منخفضة)، ورسوم خدمات | 0.2%16 من القيمة الضريبية |
| ضريبة الإيجار | 0%5 | شرائح 15% إلى 40%17 بعد إعفاء 58,000 ليرة18 |
| ضريبة ربح البيع | غير خاضع لضريبة الشركات19 للفرد دون ترخيص | خاضع إذا بيع خلال 5 سنوات20 |
| سعر المتر | نحو 4,986 دولار7 (وسيط صفقات الشقق) | نحو 1,903 دولار1 |
| الإيجار الشهري للمتر | 86 درهم21 (وسيط العقود الجديدة للشقق) | 475 ليرة22 |
| تغير الأسعار خلال سنة | -4.5%9 (ثقة متوسطة) | +26.8%8 بالليرة |
| حجم السوق | أكثر من 270,000 صفقة بقيمة 917 مليار درهم10 في 2025 | 280,262 صفقة11 في 2025، منها 7,989 للأجانب23 (ثقة متوسطة) |
| الإقامة والجنسية | ذهبية من 2,000,000 درهم24 | جنسية من 400,000 دولار3 |
| العملة | 3.6725 درهم للدولار6 بسعر ثابت | 49.4463 ليرة للدولار25 في 16 أكتوبر 2026، وتتحرك |
ماذا يقول الإيجار مقارنة بالسعر في إسطنبول؟
إسطنبول من المدن القليلة التي ينشر لها رقم رسمي للسعر وآخر للإيجار للمتر نفسه، فيمكن حساب عائد إجمالي نظري. في دبي صار لدينا الرقمان من سجلات الدائرة، لكن الصفقات والعقود تسجل بأسماء مناطق لا تتطابق دائما، فلا نحسب عائدا للمدينة. مثال منطقة واحدة بالاسم نفسه في السجلين في عائد الإيجار في دبي.
مثال محسوب: العائد الإجمالي النظري لشقة متوسطة في إسطنبول
شقة 100 متر بمتوسط 90,844 ليرة1 للمتر: 9,084,400 ليرة.
إيجار شهري بمتوسط 475 ليرة22 للمتر: 47,500 ليرة شهريًا، أي 570,000 ليرة في السنة.
العائد الإجمالي النظري: 570,000 ÷ 9,084,400 = نحو 6.3% قبل الضريبة والصيانة وأشهر الشغور.
الرقمان متوسطان للمدينة كلها: السعر من تقييمات القروض والإيجار متوسط الربع الثالث 2026. شقة بعينها قد تختلف كثيرًا، والحساب بالليرة لا بالدولار.
الليرة والدرهم: لماذا تهم العملة أكثر من سعر المتر؟
الدرهم مربوط بالدولار6، فسعر شقتك في دبي بالدولار لا يتحرك إلا مع السوق. الليرة تتحرك: أسعار إسطنبول ارتفعت 26.8%8 بالليرة خلال سنة، لكن أسعار المساكن في تركيا كلها انخفضت 5.7% بالقيمة الحقيقية26. ارتفاع السعر بالليرة لا يعني أنك ربحت بالدولار.
الشيء نفسه في الإيجار: إيجارات العقود الجديدة في إسطنبول ارتفعت 35.5%27 خلال سنة بالليرة. اسأل دائمًا كم تساوي بالدولار يوم تقبضها. وفي دبي انخفضت الأسعار 4.5%9 خلال سنة حتى سبتمبر 2026 وفق مصدر بثقة متوسطة.
قارن مشروعًا في دبي وآخر في إسطنبول
أخبرنا بالميزانية. نرسل لك مشروعين بالأسعار الكاملة والإيجار شهرًا بشهر وكل الرسوم، لتقارن صافي ما يبقى لك.
وصل طلبك
سيتواصل معك فريق سهم قريبًا على الرقم الذي كتبته. رقم طلبك:
الشراء على الخارطة: ما الذي يحميك في كل مدينة؟
في دبي يلزم القانون المطور بحساب ضمان مستقل باسم المشروع28، ويحتجز 5% لمدة سنة بعد الإنجاز29 لإصلاح العيوب. والبيع على الخارطة يسجل في السجل المبدئي خلال 90 يومًا30، وإلا عد التصرف باطلًا31. ادفع لحساب الضمان، لا لحساب المطور.
في إسطنبول تشتري الوحدة قيد الإنشاء بحق الطبقات32، ولا يصبح طابوك نهائيًا قبل رخصة الإسكان للمبنى كاملًا33. لم نوثق نظام حساب ضمان إلزاميًا مشابهًا. افحص المطور وتاريخ مشاريعه السابقة قبل أي دفعة، كما نشرح في على الخارطة أم جاهز.
من تناسبه دبي؟
- من يريد أصلًا بعملة مربوطة بالدولار.
- من يريد دخل إيجار دون ضريبة دخل هناك، ويقبل رسوم خدمات سنوية.
- من يريد إقامة ذهبية لأسرته، أو إقامة سنتين للمالك المنفرد دون حد أدنى34 بثقة متوسطة.
- من يشتري على الخارطة ويريد حماية حساب الضمان.
ما يجب أن تقبله: كلفة دخول أعلى، وسوق تراجعت أسعاره خلال السنة الأخيرة وفق مصدر بثقة متوسطة. التفاصيل في العقارات في دبي.
من تناسبه إسطنبول؟
- من يريد سعر متر أقل ومدينة كبيرة للسكن والعمل.
- من هدفه الجنسية ويقبل قيد عدم البيع 3 سنوات35.
- من يبيع بعد 5 سنوات20 ليخرج من ضريبة الربح هناك.
ما يجب أن تقبله: عملة متقلبة، وضريبة إيجار بالشرائح، وتفاوت كبير بين الأحياء لا يظهر في متوسط المدينة. اقرأ أين تشتري في إسطنبول وأسعار الشقق في إسطنبول.
ما لا يظهر في المقارنات المنشورة
- مقارنة سعر متر دبي بسعر متر إسطنبول في معظم المقالات تخلط سعر عرض بسعر تقييم. لا تقارن رقمين من نوعين مختلفين.
- العائد المعلن في دبي لا يخصم رسوم الخدمات، والعائد المعلن في إسطنبول لا يخصم انخفاض الليرة.
- في دبي قد يطلب منك الوسيط عمولة 2% كعرف سوقي36 وليست نسبة قانونية، وفق مصدر ثانوي.
- لأبناء الداخل: أهلية التملك في تركيا لحاملي جواز السفر الذي يحمله أبناء الداخل لم تتأكد رسميًا، والدخول إلى الإمارات بتأشيرة عند الوصول37 وفق مصدر ثانوي. التفاصيل في قواعد الدخول لحاملي جوازات الداخل.
إذا أردت مقارنة مشروعين حقيقيين بالأرقام الشهرية، فاطلبها أدناه.
أسئلة شائعة
دبي ام اسطنبول للاستثمار؟
كم سعر المتر في دبي مقارنة باسطنبول؟
كم رسوم تسجيل الشقة في دبي واسطنبول؟
هل اسعار العقارات في دبي نازلة؟
هل اسعار اسطنبول ترتفع فعلا؟
كم ايجار المتر في اسطنبول؟
المتوسط الرسمي 475 ليرة للمتر شهريًا22 في الربع الثالث 2026. على شقة 100 متر يعني نحو 47,500 ليرة شهريًا كمتوسط للمدينة، والأحياء تختلف كثيرًا.
المصادر وتاريخ التحقق
- 1متوسط سعر المتر المربع للسكن في إسطنبولTCMB EVDS, Konut Birim Fiyatları (Çeyreklik) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 2رسم سند الملكية (طابو) على البيع لكل طرفCumhurbaşkanlığı Mevzuat Bilgi Sistemi (mevzuat.gov.tr), 492 sayılı Harçlar Kanunu (4) sayılı tarife 20/a · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 3الحد الأدنى لقيمة العقار للحصول على الجنسية التركيةCumhurbaşkanlığı Mevzuat Bilgi Sistemi (mevzuat.gov.tr), Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik md. 20/2-b · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (Your Key Türkiye portalı) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 4رسوم تسجيل بيع العقار (رسوم النقل) لدى دائرة الأراضي والأملاكDubai Land Department (Property Sale Registration service) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026Dubai Land Department (Dubai Real Estate Legislation compilation, Executive Council Resolution No. 30 of 2013) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 5لا توجد ضريبة دخل على الأفرادUAE Government portal u.ae (Taxation) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 6سعر ربط الدرهم الإماراتي بالدولار الأمريكيCentral Bank of the UAE (daily exchange rates, August 2026 PDF) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 7وسيط سعر المتر المربع للشقق المبيعة في دبيDubai Land Department (DLD), Open Data: Transactions (registered sales), computed by Sahim · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 8التغير السنوي في أسعار السكن في إسطنبولTCMB, Konut Fiyat Endeksi, Eylül 2026 (bulletin) and EVDS regional series · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 9التغير السنوي في أسعار السكن في دبيValuStrat, Dubai VPI Residential Values September 2026 (report summary page) · مصدر ثانوي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026تحقق جزئي
- 10صفقات دبي العقارية في 2025: القيمة والعددGovernment of Dubai Media Office (DLD data) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026Dubai Land Department (About DLD) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 11إجمالي مبيعات المساكن في إسطنبولTÜİK annual housing sales 2025, as reproduced by Ekonomist (20 Jan 2026) · مصدر ثانوي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026تحقق جزئي
- 12من يدفع رسوم الـ 4%: النص القانوني مقابل العرف السائدDubai Land Department (Dubai Real Estate Legislation compilation, Executive Council Resolution No. 30 of 2013, Art. 3) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026Dubai Land Department (Property Sale Registration service) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 13ضريبة القيمة المضافة على العقار السكنيUAE Ministry of Finance (Value Added Tax) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026UAE Ministry of Finance (Value Added Tax) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 14إعفاء المشتري الأجنبي غير المقيم من ضريبة القيمة المضافةCumhurbaşkanlığı Mevzuat Bilgi Sistemi (mevzuat.gov.tr), 3065 sayılı KDV Kanunu md. 13/i · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 15لا توجد ضريبة عقارية سنوية في دبيUAE Government portal u.ae (Taxation) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026تقديريلم نجده في مصدر رسمي، استخدمه للاسترشاد فقط
- 16ضريبة العقار على المساكن في البلديات الكبرىCumhurbaşkanlığı Mevzuat Bilgi Sistemi (mevzuat.gov.tr), 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu md. 8 · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 17شرائح ضريبة الدخل لعام 2026Cumhurbaşkanlığı Mevzuat Bilgi Sistemi (mevzuat.gov.tr), 193 sayılı GVK md. 103 · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 18إعفاء دخل الإيجار السكني السنوي لعام 2026Cumhurbaşkanlığı Mevzuat Bilgi Sistemi (mevzuat.gov.tr), 193 sayılı GVK md. 21 · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026Gelir İdaresi Başkanlığı (GİB), Türkiye'de Yerleşmiş Olmayanlar (Dar Mükellefler) İçin Kira Geliri Rehberi, Şubat 2026 · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 19ضريبة الشركات: استثناء دخل الأفراد من الاستثمار العقاري (قرار مجلس الوزراء رقم 49 لسنة 2023)UAE Ministry of Finance (Cabinet Decision No. 49 of 2023) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026UAE Ministry of Finance (Cabinet Decision No. 49 of 2023, Art. 2) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 20ضريبة الأرباح الرأسمالية على البيع خلال 5 سنواتCumhurbaşkanlığı Mevzuat Bilgi Sistemi (mevzuat.gov.tr), 193 sayılı GVK Mükerrer md. 80/6 · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 21وسيط الإيجار الشهري للمتر المربع للشقق في دبي (عقود جديدة)Dubai Land Department (DLD), Open Data: Rents (Ejari registered contracts), computed by Sahim · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 22متوسط الإيجار الشهري للمتر المربع في إسطنبولTCMB EVDS, Değerlemesi Yapılan Konutların Birim Kiraları (Çeyreklik) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 23مبيعات المساكن للأجانب في إسطنبولTÜİK annual housing sales 2025, as reproduced by CNN Türk and Ekonomist (20-22 Jan 2026) · مصدر ثانوي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026تحقق جزئي
- 24الإقامة الذهبية عبر العقار: الحد الأدنى لقيمة العقارFederal Authority for Identity, Citizenship, Customs and Port Security (ICP) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026Dubai Land Department (Golden Visa application, Investor) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 25سعر صرف الدولار مقابل الليرة التركيةTürkiye Cumhuriyet Merkez Bankası, Gösterge Niteliğindeki Kurlar · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 26التغير السنوي الحقيقي في مؤشر أسعار المساكنTürkiye Cumhuriyet Merkez Bankası, Konut Fiyat Endeksi Eylül 2026 · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 27التغير السنوي في إيجارات المستأجرين الجدد في إسطنبولTCMB, Konut Fiyat Endeksi, Eylül 2026 (bulletin) and EVDS regional series · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 28حساب الضمان الإلزامي لمشاريع البيع على الخارطة (القانون رقم 8 لسنة 2007)Dubai Land Department (Dubai Real Estate Legislation compilation, Law No. 8 of 2007, Art. 9) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026Dubai Land Department (Dubai Real Estate Legislation compilation, Law No. 8 of 2007, Art. 6) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 29احتجاز 5% في حساب الضمان لمدة سنة بعد الإنجازDubai Land Department (Frequently Asked Questions) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 30المهلة القصوى لتسجيل عقد بيع على الخارطة في السجل المبدئيDubai Land Department (Request to register the initial sale) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 31بطلان التصرف في الوحدات على الخارطة غير المسجلة (القانون رقم 13 لسنة 2008)Dubai Land Department (Dubai Real Estate Legislation compilation, Law No. 13 of 2008) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 32حق الطبقات (طابو قيد الإنشاء)Cumhurbaşkanlığı Mevzuat Bilgi Sistemi (mevzuat.gov.tr), 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu md. 2/c · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 33رخصة الإسكان وتحويل الطابوCumhurbaşkanlığı Mevzuat Bilgi Sistemi (mevzuat.gov.tr), 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu md. 3 · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 34إقامة المستثمر العقاري لمدة سنتين (تسكين): الحد الأدنى للقيمةDubai Land Department (Investor Residence Application, Taskeen) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026Dubai Land Department (Investor Residence Application, Taskeen) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026تحقق جزئيالمصدر الرسمي لا يذكر كل التفاصيل، أو هناك فرق بين مصدرين
- 35قيد عدم البيع لمدة 3 سنواتCumhurbaşkanlığı Mevzuat Bilgi Sistemi (mevzuat.gov.tr), Yönetmelik md. 20/2-b · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 36عمولة الوسيط العقاري عند البيع (عرف سوقي وليست نسبة قانونية)Dubai Land Department (Frequently Asked Questions) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026fäm Properties (broker guide) · مصدر ثانوي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026تقديريلم نجده في مصدر رسمي، استخدمه للاسترشاد فقط
- 37دخول الإمارات بجواز السفر الذي يحمله أبناء الداخلUAE Government portal u.ae · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026Emirates (airline), UAE visa information · مصدر ثانوي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026تحقق جزئيالمصدر الرسمي لا يذكر كل التفاصيل، أو هناك فرق بين مصدرين
نتحقق من كل رقم في صفحة الجهة التي أصدرته. كيف نتحقق
هذه الصفحة معلومات عامة لأغراض تعليمية، وليست استشارة قانونية أو ضريبية أو مالية لحالتك. سهم ليس مكتب محاماة ولا مكتب محاسبة. القوانين والرسوم تتغير: تحقق من الجهة الرسمية أو من محامٍ مرخص قبل أي قرار. لا يوجد عائد أو ربح أو إقامة أو جنسية مضمونة.