جورجيا أم تركيا: أيهما يناسب هدفك من شراء عقار؟
مقارنة بندًا ببند من مصادر رسمية: كلفة الشراء، والضرائب السنوية، وضريبة الإيجار والبيع، والإقامة، والتمويل، والأسعار.
الأرقام متحقق منها: 19 أكتوبر 2026جورجيا أبسط وأقل كلفة في الضرائب: لا ضريبة نقل ملكية1، وضريبة إيجار سكني 5% من الإجمالي2، وإعفاء ربح البيع بعد سنتين3. تركيا تكلف أكثر عند الشراء (2% طابو على المشتري4) وضريبة إيجارها بالشرائح، لكنها وحدها تمنح الجنسية من 400,000 دولار5. الاختيار يعتمد على هدفك: دخل إيجار، أم إقامة، أم جنسية، أم سوق أكبر للبيع لاحقًا.
| ضريبة نقل الملكية في جورجيا | 0%1 |
|---|---|
| رسم الطابو في تركيا | 2% على المشتري و2% على البائع4 |
| ضريبة الإيجار السكني في جورجيا | 5% من إجمالي الإيجار2 |
| ضريبة دخل الإيجار في تركيا | شرائح من 15% إلى 40%6 |
| إقامة عبر العقار في جورجيا | عقار بأكثر من 150,000 دولار7 |
| الجنسية التركية عبر العقار | 400,000 دولار5 |
| سعر المتر في إسطنبول | نحو 1,903 دولار8 |
أي دولة تناسب ميزانيتك
أرسل لي قائمة مختصرة لميزانيتي
ثلاث وحدات موثقة تناسب ميزانيتك وهدفك، بأرقام صادقة، على واتساب.
وصل طلبك
سيتواصل معك فريق سهم قريبًا على الرقم الذي كتبته. رقم طلبك:
الحاسبة الكاملة: أي دولة تناسب ميزانيتك
الأرقام الرسمية جنبًا إلى جنب
كل رقم في الجدول من الجهة الرسمية أو مصنف بدرجة ثقته. حيث لا يوجد رقم رسمي كتبنا ذلك بدل أن نقدر.
| البند | جورجيا | تركيا |
|---|---|---|
| كلفة الشراء الرسمية | لا ضريبة نقل ملكية1، وتسجيل 150 لاري9 | طابو 2% على المشتري4، وتأمين زلازل إلزامي |
| ضريبة القيمة المضافة على شقة جديدة | 18%10 تكون عادة ضمن السعر (ثقة متوسطة) | إعفاء كامل11 للأجنبي غير المقيم بشروط |
| ضريبة العقار السنوية | 0.8% إلى 1% من القيمة السوقية12 إذا تجاوز دخل الأسرة 100,000 لاري13 | 0.2%14 من القيمة الضريبية في البلديات الكبرى |
| ضريبة الإيجار | 5% من الإجمالي2 | شرائح 15% إلى 40%6 بعد إعفاء 58,000 ليرة15 |
| ضريبة ربح البيع | معفى بعد سنتين3، وقبلها 5%16 | خاضع إذا بيع خلال 5 سنوات17 |
| الإقامة عبر العقار | أكثر من 150,000 دولار7، واستثمارية أكثر من 300,000 دولار لمدة 5 سنوات18 | مسموحة لمالك مسكن19، والحد المتداول 200,000 دولار20 غير مؤكد رسميًا |
| الجنسية عبر العقار | لم نوثق مسارًا لها | 400,000 دولار5 مع قيد عدم بيع 3 سنوات21 |
| نسبة التمويل البنكي | 70% بالعملة الأجنبية22 (ثقة متوسطة) | حتى 90%23 حسب القيمة وفئة الطاقة |
| سعر المتر | تبليسي، فاكي نحو 2,276 دولارا24 (سعر عرض)، وباتومي لا رقم رسمي | إسطنبول نحو 1,903 دولار8 (تقييمات قروض) |
| تغير الأسعار خلال سنة | +4.9%25 | إسطنبول 26.8%26 بالليرة، وتركيا كلها انخفاض حقيقي 5.7%27 |
كم تدفع فوق سعر الشقة عند الشراء؟
الفرق الأوضح بين البلدين يظهر يوم التسجيل. جورجيا تحصر الضرائب الوطنية في ضرائب الدخل والأرباح والقيمة المضافة والرسوم الانتقائية، فلا يوجد رسم نقل. تركيا تفرض الطابو على كل طرف.
في جورجيا اسأل هل ضريبة القيمة المضافة 18%10 داخلة في سعر المطور، فهذا عرف تجاري وليس نصًا. وفي تركيا يُعفى الأجنبي غير المقيم من ضريبة القيمة المضافة على التسليم الأول لمسكن جديد إذا دفع بعملة أجنبية، لكن إذا بيع العقار خلال 3 سنوات28 تسدد الضريبة المعفاة مع الفائدة. التفاصيل في التكاليف والضرائب في جورجيا والتكاليف والضرائب في تركيا.
مثال محسوب: رسوم التسجيل على شقة بالسعر نفسه
شقة سعرها 100,000 دولار في كل بلد:
- تركيا: الطابو على المشتري 2%4، أي 2,000 دولار، قبل تأمين الزلازل والترجمة ورسوم الصندوق الدوار التي لم نتحقق من مبلغها لعام 202629.
- جورجيا: رسم التسجيل العادي 150 لاري9، أي نحو 58 دولار بسعر 2.5982 لاري للدولار30، قبل أتعاب المحامي أو كاتب العدل.
السعر افتراضي. الطابو يحسب على السعر المصرح به على ألا يقل عن القيمة الضريبية للبلدية.
ما الذي يبقى لك من الإيجار؟
في جورجيا ضريبة الإيجار السكني 5% من إجمالي الإيجار2 دون خصم مصاريف، وتسري على المالك الأجنبي. وفي تركيا يخضع الإيجار للشرائح بعد إعفاء سنوي 58,000 ليرة15 لعام 2026، ويمكن خصم 15% مصاريف جزافية31.
لكن الضريبة ليست أكبر فرق. الأكبر هو الموسم. في أجاريا، وعاصمتها باتومي، بلغ متوسط الزيارات الدولية 424.8 ألف شهريًا في صيف 202532 مقابل 102.0 ألف في الربع الأول من 202632. وفي تركيا ارتفعت إيجارات العقود الجديدة في إسطنبول 35.5%33 خلال عام بالليرة. اسأل عن الإيجار شهرًا بشهر في المشروع نفسه، ولا تقبل متوسطًا سنويًا. اقرأ لماذا يضلل العائد السنوي.
قائمة قصيرة في البلدين بالأرقام الشهرية
أخبرنا بالميزانية وهدفك: دخل أم إقامة أم جنسية. نرسل لك مشروعًا أو اثنين في كل بلد مع الإيجار شهرًا بشهر والتكاليف كاملة.
وصل طلبك
سيتواصل معك فريق سهم قريبًا على الرقم الذي كتبته. رقم طلبك:
الإقامة والجنسية: أين يختلف البلدان فعلًا؟
إذا كان هدفك جوازًا ثانيًا، فتركيا وحدها في هذه المقارنة لها مسار جنسية عبر العقار: 400,000 دولار5 مع قيد بعدم البيع 3 سنوات21. لم نوثق مسارًا مشابهًا في جورجيا.
إذا كان هدفك إقامة، فجورجيا أوضح: إقامة قصيرة لمالك عقار بأكثر من 150,000 دولار7 بتقييم مقيم معتمد، تجدد سنويًا34 وتشمل الأسرة. وفي تركيا يحق لمالك مسكن طلب إقامة قصيرة، لكن الحد الأدنى للقيمة الذي يتداوله السوق 200,000 دولار في المدن الكبرى و100,000 دولار في غيرها20 لم نجده في صفحات إدارة الهجرة، فهو غير مؤكد رسميًا.
لا دولة تضمن الإقامة لمجرد الشراء: الجهة المختصة تقرر في كل طلب. المقارنة الكاملة مع الإمارات في الإقامة مقابل العقار: مقارنة الدول.
من تناسبه جورجيا؟
- من يريد أقل كلفة ضريبية وتسجيلًا بسيطًا: لا رسم نقل، وضريبة إيجار ثابتة، وإعفاء من ضريبة الربح بعد سنتين.
- من يشتري بميزانية صغيرة على الخارطة ويقبل الانتظار حتى التسليم.
- الأهل الذين يدرس ابنهم في تبليسي أو باتومي ويفكرون في الشراء بدل الإيجار.
- من يريد إقامة قابلة للتجديد بحد واضح.
ما يجب أن تقبله: سوق أصغر، وموسمية حادة في باتومي، وتمويل بنكي محدود لغير المقيم، وطريقة تطبيق ضريبة الأملاك على الأجنبي غير المقيم غير محسومة نصًا35.
من تناسبه تركيا؟
- من هدفه الجنسية، ويملك 400,000 دولار5 ويقبل تجميدها 3 سنوات.
- من يريد سوقًا كبيرًا للبيع لاحقًا: بيع للأجانب 15,308 مسكنًا من يناير إلى سبتمبر 202636.
- من يريد مدنًا متنوعة: إسطنبول للعمل، والساحل للسكن الموسمي.
- من يقبل نظامًا ضريبيًا أعقد مقابل ذلك.
ما يجب أن تقبله: الأسعار بالليرة ترتفع اسميًا، لكنها في تركيا كلها انخفضت 5.7% بالقيمة الحقيقية27 خلال عام. ارتفاع السعر بالليرة لا يعني ربحًا بالدولار.
لأبناء الداخل: فرق لا يظهر في الجداول العامة
حامل جواز السفر الذي يحمله أبناء الداخل يدخل جورجيا دون تأشيرة لمدة سنة كاملة37، ويملك فيها دون قيد بالجنسية. في تركيا الدخول حتى 90 يومًا دون تأشيرة38، لكن أهلية تسجيل العقار لهذا الجواز لم تتأكد رسميًا، فاطلب تأكيدًا مكتوبًا قبل أي دفعة. وللبلدين اتفاقية منع ازدواج ضريبي مع الداخل. التفاصيل في دليل أبناء الداخل لشراء عقار في الخارج.
إذا أردت أن نعرض لك الخيارين بالأرقام الشهرية لمشروع محدد في كل بلد، فهذا ما يفعله سهم: له مكتب في تركيا ومكتب في جورجيا، ويعرض الخيارين جنبًا إلى جنب.
أسئلة شائعة
ايهما ارخص تركيا ام جورجيا؟
هل جورجيا تعطي جنسية مقابل شراء عقار؟
كم ضريبة الايجار في جورجيا وتركيا؟
متى ابيع بدون ضريبة في جورجيا وتركيا؟
هل البنوك تمول الاجانب في جورجيا وتركيا؟
المصادر وتاريخ التحقق
- 1لا توجد ضريبة نقل ملكية أو رسم دمغة على الشراءLegislative Herald of Georgia (Matsne), Tax Code of Georgia, consolidated 30/09/2026, Article 6 · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 2ضريبة دخل الإيجار السكني للأفرادLegislative Herald of Georgia (Matsne), Tax Code of Georgia, consolidated 30/09/2026, Article 81(2) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 3إعفاء أرباح بيع المسكن المملوك أكثر من سنتينLegislative Herald of Georgia (Matsne), Tax Code of Georgia, consolidated 30/09/2026, Article 82(1)(f.a) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 4رسم سند الملكية (طابو) على البيع لكل طرفCumhurbaşkanlığı Mevzuat Bilgi Sistemi (mevzuat.gov.tr), 492 sayılı Harçlar Kanunu (4) sayılı tarife 20/a · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 5الحد الأدنى لقيمة العقار للحصول على الجنسية التركيةCumhurbaşkanlığı Mevzuat Bilgi Sistemi (mevzuat.gov.tr), Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik md. 20/2-b · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (Your Key Türkiye portalı) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 6شرائح ضريبة الدخل لعام 2026Cumhurbaşkanlığı Mevzuat Bilgi Sistemi (mevzuat.gov.tr), 193 sayılı GVK md. 103 · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 7الحد الأدنى لقيمة العقار للحصول على إقامة قصيرة الأجلMatsne, Law of Georgia on the Legal Status of Aliens and Stateless Persons, consolidated 15/04/2026, Article 15(j) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026Matsne, Aliens Law consolidated 26/06/2025 (pending text) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 8متوسط سعر المتر المربع للسكن في إسطنبولTCMB EVDS, Konut Birim Fiyatları (Çeyreklik) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 9رسوم تسجيل نقل الملكية في السجل العقاري الوطني (الخدمة العادية)National Agency of Public Registry (NAPR) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026Georgia Today (news, Jan 2024) · مصدر ثانوي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 10ضريبة القيمة المضافة على الشقق الجديدة من المطورLegislative Herald of Georgia (Matsne), Tax Code of Georgia, consolidated 30/09/2026, Article 171(1)(c) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026Legislative Herald of Georgia (Matsne), Tax Code of Georgia, consolidated 30/09/2026, Article 160(6) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026تحقق جزئيالمصدر الرسمي لا يذكر كل التفاصيل، أو هناك فرق بين مصدرين
- 11إعفاء المشتري الأجنبي غير المقيم من ضريبة القيمة المضافةCumhurbaşkanlığı Mevzuat Bilgi Sistemi (mevzuat.gov.tr), 3065 sayılı KDV Kanunu md. 13/i · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 12نسبة ضريبة الأملاك السنوية على الأفرادLegislative Herald of Georgia (Matsne), Tax Code of Georgia, consolidated 30/09/2026, Article 202(5) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026Matsne, Law No 1874-VIms-XImp of 30/09/2026 (Georgian) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 13حد الإعفاء من ضريبة الأملاك للأفرادLegislative Herald of Georgia (Matsne), Tax Code of Georgia, consolidated 30/09/2026, Article 206(1)(a) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026Matsne, Tax Code consolidated 25/06/2026 (previous text) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 14ضريبة العقار على المساكن في البلديات الكبرىCumhurbaşkanlığı Mevzuat Bilgi Sistemi (mevzuat.gov.tr), 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu md. 8 · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 15إعفاء دخل الإيجار السكني السنوي لعام 2026Cumhurbaşkanlığı Mevzuat Bilgi Sistemi (mevzuat.gov.tr), 193 sayılı GVK md. 21 · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026Gelir İdaresi Başkanlığı (GİB), Türkiye'de Yerleşmiş Olmayanlar (Dar Mükellefler) İçin Kira Geliri Rehberi, Şubat 2026 · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 16ضريبة أرباح بيع المسكن خلال أقل من سنتينLegislative Herald of Georgia (Matsne), Tax Code of Georgia, consolidated 30/09/2026, Article 81(3) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 17ضريبة الأرباح الرأسمالية على البيع خلال 5 سنواتCumhurbaşkanlığı Mevzuat Bilgi Sistemi (mevzuat.gov.tr), 193 sayılı GVK Mükerrer md. 80/6 · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 18الإقامة الاستثمارية عبر عقار بقيمة تتجاوز 300,000 دولارMatsne, Law of Georgia on the Legal Status of Aliens and Stateless Persons, consolidated 15/04/2026, Article 15(h) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026Public Service Development Agency (Ministry of Justice) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 19الإقامة قصيرة المدة على أساس تملك عقارCumhurbaşkanlığı Mevzuat Bilgi Sistemi (mevzuat.gov.tr), 6458 sayılı YUKK md. 31 · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026Göç İdaresi Başkanlığı · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 20الحد الأدنى لقيمة العقار للإقامةCumhurbaşkanlığı Mevzuat Bilgi Sistemi (mevzuat.gov.tr), 6458 sayılı YUKK md. 31/6 · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026Göç İdaresi Başkanlığı, İkamet SSS (soru 54) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026تقديريلم نجده في مصدر رسمي، استخدمه للاسترشاد فقط
- 21قيد عدم البيع لمدة 3 سنواتCumhurbaşkanlığı Mevzuat Bilgi Sistemi (mevzuat.gov.tr), Yönetmelik md. 20/2-b · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 22الحد الأقصى لنسبة القرض إلى قيمة العقارNational Bank of Georgia · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026تحقق جزئيالمصدر الرسمي لا يذكر كل التفاصيل، أو هناك فرق بين مصدرين
- 23الحد الأقصى لنسبة التمويل العقاريBankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu, Kurul Kararı 11364 · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 24متوسط سعر المتر المربع للشقق الجديدة في حي فاكي بتبليسيGeostat, Residential property prices in Tbilisi by district · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 25مؤشر أسعار العقارات السكنية، الربع الثاني 2026 مقارنة بالعام السابقNational Statistics Office of Georgia (Geostat), RPPI · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026Geostat, RPPI category page · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 26التغير السنوي في أسعار المساكن حسب المدينةTürkiye Cumhuriyet Merkez Bankası, Konut Fiyat Endeksi Eylül 2026 · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 27التغير السنوي الحقيقي في مؤشر أسعار المساكنTürkiye Cumhuriyet Merkez Bankası, Konut Fiyat Endeksi Eylül 2026 · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 28مدة الاحتفاظ المطلوبة للإعفاء من ضريبة القيمة المضافةCumhurbaşkanlığı Mevzuat Bilgi Sistemi (mevzuat.gov.tr), 3065 sayılı KDV Kanunu md. 13/i · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 29رسوم الصندوق الدوار لمديرية الطابو لعام 2026Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (Your Key Türkiye portalı) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM), Sıkça Sorulan Sorular · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026تقديريلم نجده في مصدر رسمي، استخدمه للاسترشاد فقط
- 30سعر الصرف الرسمي للدولار مقابل اللاريNational Bank of Georgia, official exchange rates · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 31خصم المصاريف الجزافية من دخل الإيجارCumhurbaşkanlığı Mevzuat Bilgi Sistemi (mevzuat.gov.tr), 193 sayılı GVK md. 74 · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 32موسمية الزيارات إلى أجارياGeostat, Inbound tourism, visited regions (quarterly sheet) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 33التغير السنوي في مؤشر إيجارات المستأجرين الجددTürkiye Cumhuriyet Merkez Bankası, Yeni Kiracı Kira Endeksi Eylül 2026 · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 34مدة الإقامة قصيرة الأجل وشمول الأسرةMatsne, Law of Georgia on the Legal Status of Aliens and Stateless Persons, consolidated 15/04/2026, Article 16(1)(f) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 35تطبيق ضريبة الأملاك على المالك الأجنبي غير المقيمLegislative Herald of Georgia (Matsne), Tax Code of Georgia, consolidated 30/09/2026, Article 202(7)(b) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026تقديريلم نجده في مصدر رسمي، استخدمه للاسترشاد فقط
- 36مبيعات المساكن للأجانب من يناير إلى سبتمبر 2026Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK), Eylül 2026 · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 37دخول جورجيا بجواز السفر الذي يحمله أبناء الداخلMinistry of Foreign Affairs of Georgia, consular portal (geoconsul.gov.ge, API gc-api.mfa.gov.ge) · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 38دخول تركيا بجواز السفر الذي يحمله أبناء الداخلRepublic of Türkiye Ministry of Foreign Affairs · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026موثّق
- 39هل يحق للأجانب الحصول على قرض عقاري تركيCumhurbaşkanlığı Mevzuat Bilgi Sistemi (mevzuat.gov.tr), Bankaların Kredi İşlemlerine İlişkin Yönetmelik md. 12 · مصدر رسمي · تحققنا منه في 19 أكتوبر 2026تقديريلم نجده في مصدر رسمي، استخدمه للاسترشاد فقط
نتحقق من كل رقم في صفحة الجهة التي أصدرته. كيف نتحقق
هذه الصفحة معلومات عامة لأغراض تعليمية، وليست استشارة قانونية أو ضريبية أو مالية لحالتك. سهم ليس مكتب محاماة ولا مكتب محاسبة. القوانين والرسوم تتغير: تحقق من الجهة الرسمية أو من محامٍ مرخص قبل أي قرار. لا يوجد عائد أو ربح أو إقامة أو جنسية مضمونة.